Kiracı ev sahibinin izni olmadan tadilat yapabilir mi, masrafı geri alabilir mi?

Kısaca

• Kiracı kiralananda ancak ev sahibinin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir.
• Rıza gösteren ev sahibi, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça evin eski hâline getirilmesini isteyemez.
• Aksine yazılı anlaşma yoksa kiracı, izinle yaptığı değişikliğin yarattığı değer artışının karşılığını isteyemez.
• Kiracı kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; olağan kullanımdan doğan eskimelerden sorumlu değildir.

Kiralık bir evde oturan herkes bir noktada evi kendine göre düzenlemek ister. Duvarı başka renge boyatmak, mutfak dolaplarını yenilemek, banyoyu değiştirmek ya da iki odayı birleştirmek bunların en sık görülenleridir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu tür işleri yenilik ve değişiklik olarak adlandırır ve bunları bozulan bir şeyin onarımından ayrı tutar.

Bu ayrım önemlidir. Kombinin arızalanması ya da çatının akması gibi bozukluklar ayıp sayılır ve masrafı kural olarak ev sahibine aittir; ev sahibi uygun sürede gidermezse kiracı ayıbı onun hesabına giderttirebilir (m. 306). Bu konu kiracının yaptığı onarım masrafları yazısında anlatıldı. Bu yazı ise kiracının kendi isteğiyle yaptığı değişikliklere ve izin alınmadığında neler olacağına odaklanıyor.

Temel kural: ev sahibinin yazılı rızası

Kanuna göre kiracı, kiralananda ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir (m. 321). Kiraya veren, evi kiraya veren kişidir; günlük dilde ev sahibi. Kanun burada rızanın yazılı olmasını özellikle arar.

Hangi işin yenilik ve değişiklik sayılacağı kanunda tek tek sayılmamıştır. Evin yapısına, bölümlerine ya da tesisatına dokunan, kiralananı teslim alındığı durumdan farklı hâle getiren işler bu kapsamda düşünülmelidir. Duvar kaldırmak, mutfak ya da banyo düzenini değiştirmek, kapı ve pencere değiştirmek tipik örneklerdir.

Rızanın ev sahibinin imzasını taşıyan bir belgeyle verilmesi ve hangi işi kapsadığının açıkça yazılması, sonradan çıkabilecek tartışmaları önler. “Evde tadilat yapılabilir” gibi genel bir cümle, hangi işe izin verildiği konusunda yeni bir uyuşmazlık doğurabilir.

İzinle yapılan değişikliklerde masraf ve çıkış

Ev sahibi değişikliğe yazılı olarak rıza gösterdiyse kanun iki sonuç bağlar (m. 321):

• Ev sahibi, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Yani kiracı çıkarken yaptığı değişikliği sökmek zorunda kalmaz.
• Kiracı da aksine yazılı bir anlaşma yoksa, rızayla yaptığı değişikliklerin kiralananda yarattığı değer artışının karşılığını isteyemez.

İkinci kural, kiracıların en çok şaşırdığı noktadır. Evi yenilemek için harcanan para, ev sahibiyle ayrıca yazılı bir anlaşma yapılmadıysa kural olarak kiracının üzerinde kalır. Bu yüzden izin istenirken şu konuların da aynı yazıda kararlaştırılması yararlıdır:

• Yapılacak işin kapsamı ve kullanılacak malzeme,
• Masrafın kimde kalacağı, kiradan düşülüp düşülmeyeceği,
• Kiracı çıkarken değişikliğin kalıp kalmayacağı ya da eski hâle getirilip getirilmeyeceği.

İzin alınmış olsa bile işin yürütülüş biçimi ayrıca önem taşır. Kiracı, kiralananın bulunduğu binada oturanlara ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle de yükümlüdür (m. 316). Uzun süren gürültülü çalışmalar, ortak alanların molozla kapatılması ya da binanın tesisatına zarar verilmesi bu yükümlülükle çatışabilir. Apartman yönetim planındaki kurallara uymak ve komşuları önceden bilgilendirmek bu yüzden yerinde olur.

İzinsiz değişikliğin sonuçları

Rıza olmadan yapılan değişiklikte kiracı, 321. maddenin rızaya bağladığı korumadan yararlanamaz. Bu durumda genel kural devreye girer: kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, sözleşme bittiğinde o durumda geri vermekle yükümlüdür (m. 334). Ev sahibi bu yüzden izinsiz değişikliğin giderilmesini ve kiralanana verilen zararın karşılanmasını isteyebilir.

Kiracı, sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (m. 334). Duvardaki boyanın yıllar içinde solması ya da parkelerin olağan aşınması bu türdendir. İzinsiz yapılan bir değişiklik ise olağan kullanımın sonucu sayılmaz.

Kanun kiracıyı ayrıca kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlü tutar (m. 316). İzinsiz bir tadilat kiralanana zarar veriyorsa ya da sözleşmeye uygun kullanımın dışına çıkıyorsa bu borçla çatışabilir. Böyle bir aykırılıkta ev sahibi, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar edebilir. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi gibi hâllerde ise yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Ev sahibinin sözleşmeyi hangi sebeplerle sona erdirebileceği ayrı bir yazıda ele alındı.

Masrafı geri istemek mümkün mü

Masrafın geri istenip istenemeyeceği, değişikliğin izinli olup olmamasına göre farklı değerlendirilir.

İzinli değişiklikte cevap kanunda açıktır: aksine yazılı bir anlaşma yoksa kiracı değer artışının karşılığını isteyemez. Yazılı anlaşma varsa, örneğin masrafın kiradan düşüleceği kararlaştırıldıysa, o anlaşma uygulanır.

İzinsiz değişiklik için kira hükümlerinde kiracıya masraf isteme hakkı tanıyan bir düzenleme yoktur. Böyle bir talep ancak vekâletsiz iş görme ya da sebepsiz zenginleşme gibi genel hükümlerle değerlendirilebilir ve sonucu her olayın özelliklerine göre değişir. Kiracı, aynı zamanda değişikliğin giderilmesi talebiyle karşılaşabileceğini de hesaba katmalıdır.

Çıkışta kiralananın durumu üzerinden doğan tartışmalar, kiracının sorumluluğu ve ev sahibinin bildirim yükü kiralananın geri verilmesi yazısında anlatılıyor. Bir de şuna dikkat etmek gerekir: kiracının, sözleşme sona erdiğinde sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt ettiği anlaşmalar geçersizdir (m. 334).

Masraf, eski hâle getirme ya da tazminat konusunda ev sahibiyle kiracı anlaşamazsa, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Bu sürecin işleyişi kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazısında anlatılıyor.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi tadilata sözlü olarak izin verdi. Bu yeterli mi?

Kanun, yenilik ve değişiklik için ev sahibinin yazılı rızasını arar. Sözlü izne dayanan kiracı, ileride bir uyuşmazlık çıktığında iznin verildiğini ve neyi kapsadığını ispat etmekte zorlanabilir. İşe başlamadan önce ev sahibinin imzasını taşıyan kısa bir yazı almak bu riski büyük ölçüde azaltır.

İzinle yaptığım değişiklik evin değerini artırdı. Ev sahibi bedelini ödemek zorunda mı?

Aksine yazılı bir anlaşma yoksa hayır. Kanuna göre kiracı, ev sahibinin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişikliklerin kiralananda yarattığı değer artışının karşılığını isteyemez. Masrafın paylaşılması ya da kiradan düşülmesi isteniyorsa bunun işe başlamadan yazılı olarak kararlaştırılması gerekir.

Kira sözleşmesinde, çıkışta kiracının ayrıca bir tazminat ödeyeceği yazıyor. Bu madde geçerli mi?

Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt ettiği anlaşmalar kanunen geçersizdir. Kiracı, gerçekten verdiği zarardan sorumludur; bunun ötesinde götürü bir bedel ödemeyi önceden kabul etmesi onu bağlamaz.

Ev sahibi izinsiz tadilat yaptım diye beni evden çıkarabilir mi?

Değişiklik kiralananı özenle kullanma borcuna aykırılık oluşturuyorsa bu mümkün olabilir. Konut kiralarında ev sahibi önce en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Kiracı kiralanana kasten ağır bir zarar vermişse ev sahibi süre vermeden, yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.