Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk: kapsam, istisnalar ve süreler

1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlık için doğrudan mahkemeye gidilemiyor. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu. Arabulucu, uzmanlık eğitimi almış, sicile kayıtlı, tarafsız ve bağımsız bir kişidir; tarafları bir araya getirir, birbirlerini anlamalarına ve çözümü kendilerinin üretmesine yardım eder, gerektiğinde çözüm önerisi de getirebilir. Kanun bu başvuruyu dava şartı olarak düzenler. Dava şartı, mahkemenin davanın esasına girebilmesi için bulunması gereken koşuldur; eksikse dava, haklı olup olmadığına bakılmadan usulden reddedilir. Zorunlu olan arabulucuya başvurmaktır; anlaşmaya varıp varmamak tarafların kendi iradesine bağlıdır.

Kapsama giren uyuşmazlıklar

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını şart koşar. Madde bu uyuşmazlıkları tek tek saymaz; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların tamamını kapsar. Kira bedelinin belirlenmesi, ödenmeyen kira alacağı, kiracının tahliyesi için açılan davalar ya da depozitonun geri istenmesi bu gruba girer. Konut ve işyeri kiraları arasında bir ayrım yapılmamıştır.

Aynı madde, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklara ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklara da aynı şartı getirir.

Kural 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girdi. Bu tarihte ilk derece mahkemelerinde, bölge adliye mahkemelerinde ya da Yargıtay’da görülmekte olan davalar hakkında uygulanmaz (geçici m. 3).

Arabuluculuğun dışında kalan durumlar

Kanun bir istisnayı açıkça yazar: kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler kapsam dışındadır. İlamsız icra, elde bir mahkeme kararı olmadan icra dairesi üzerinden başlatılan takiptir. Kira bedelinin ödenmemesi ya da yazılı sözleşmedeki sürenin bitmesi gibi sebeplerle icra dairesinden başlatılan tahliye takipleri bu yüzden arabulucuya gitmeden yapılabilir.

Bir de genel istisna vardır: özel kanunlarda tahkime ya da başka bir alternatif çözüm yoluna başvurma zorunluluğu bulunan hâllerde veya taraflar arasında tahkim sözleşmesi varsa, dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin hükümler uygulanmaz (m. 18/A, on sekizinci fıkra).

Başvuru ve süreler

Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Büro kurulmayan yerlerde görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne başvurulur. Arabulucuyu büro, listeden belirler; taraflar listedeki bir arabulucu üzerinde anlaşırsa o kişi görevlendirilir. Başvuran, kendisinin ve biliyorsa karşı tarafın iletişim bilgilerini büroya verir. Arabulucu tarafları ilk toplantıya davet eder; avukatı olan tarafın kendisini de bilgilendirir.

Karşı taraf, büronun yetkili olmadığını en geç ilk toplantıda ileri sürebilir. Bu durumda dosya sulh hukuk mahkemesine gönderilir ve mahkeme en geç bir hafta içinde yetkili büroyu kesin olarak belirler. İtiraz kabul edilirse kararın tebliğinden itibaren bir hafta içinde yetkili büroya başvurulabilir ve ilk başvuru tarihi esas alınır.

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Taraflar anlaşsın ya da anlaşamasın, süreç son tutanakla biter. Son tutanak, arabuluculuğun nasıl sona erdiğini gösteren ve arabulucunun düzenlediği belgedir. Dava açılmadan önce ihtiyati tedbir ya da ihtiyati haciz kararı alınmışsa, bu kararlar için kanunda öngörülen dava açma süresi de arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar işlemez.

Anlaşma sağlanamazsa davacı, son tutanağın aslını ya da arabulucunun onayladığı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Eklemezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu sürede tutanak sunulmazsa dava usulden reddedilir. Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava ise başka bir işlem yapılmadan dava şartı yokluğundan reddedilir.

Toplantıya katılmama ve ücret

Taraflardan biri geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya katılmaz ve süreç bu yüzden sona ererse, bu durum son tutanağa yazılır. Toplantıya gelmeyen taraf, sonradan açılan davada kısmen ya da tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur. Ayrıca bu taraf lehine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir. İki taraf da ilk toplantıya katılmazsa yargılama giderleri her iki tarafın kendi üzerinde kalır.

Anlaşma sağlanırsa arabuluculuk ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir ve iki saatlik ücretten az olamaz. Taraflara ulaşılamaz, görüşme yapılamaz ya da görüşmeler anlaşmasız biterse iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Görüşmeler iki saati aşmış ve anlaşma çıkmamışsa, aşan kısmı taraflar aksi kararlaştırılmadıkça eşit öder. Bakanlığın ödediği ve tarafların karşıladığı ücret, sonradan açılan davada yargılama giderlerinden sayılır. Ücret tutarları Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi ile belirlenir ve dönem dönem güncellenir.

Anlaşma sağlanırsa

Kira uyuşmazlıklarında anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi almak zorunludur. Bu şerh, belgenin icra yoluyla uygulanabileceğini gösteren mahkeme onayıdır. Taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri için taşınmazın bulunduğu yerdeki, diğerleri için arabulucunun görev yaptığı yerdeki sulh hukuk mahkemesinden alınır. Taşınmazla ilgili bir anlaşma, kanunlarda taşınmazlar için öngörülen sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek yazılmalıdır. Mahkeme bu belgelerde anlaşmanın içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve bu sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler; gerekirse kurumlardan bilgi ve belge isteyebilir, duruşma da açabilir. Başka uyuşmazlıklarda taraflar ve avukatlarının arabulucuyla birlikte imzaladığı belge şerh aranmadan ilam niteliği kazanabilir. Şerhin zorunlu olduğu kira uyuşmazlıklarında ise bu yol kullanılamaz.

Şerhi alınan anlaşma belgesi ilam niteliğindedir, yani bir mahkeme kararı gibi icraya konulabilir. Üzerinde anlaşılan konular için taraflar daha sonra dava açamaz (m. 18).

Sık sorulan sorular

Arabuluculukta anlaşamazsak dava açmak için ne kadar süremiz var?

Kanun, kira uyuşmazlıklarında son tutanaktan sonra dava açmak için ayrı bir süre öngörmez. Ancak uyuşmazlığın kendi süreleri geçerliliğini korur; örneğin kira bedelinin belirlenmesi davasında kararın hangi dönemden uygulanacağı, davanın açıldığı tarihe bağlıdır. Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.

Kira ödenmediği için icra dairesinden tahliye takibi başlatacağım. Önce arabulucuya gitmem gerekir mi?

Hayır. İcra ve İflas Kanunu’na göre kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler, dava şartı arabuluculuğun dışında bırakılmıştır. Aynı uyuşmazlık için icra takibi yerine dava açılacaksa, önce arabulucuya başvurmak gerekir.

Karşı tarafa ulaşılamazsa süreç nasıl sonuçlanır?

Arabulucu, elindeki bilgilerle her türlü iletişim vasıtasını kullanarak taraflara ulaşmaya çalışır. Taraflara ulaşılamaz ya da taraflar katılmadığı için görüşme yapılamazsa arabuluculuk faaliyetini sona erdirir ve son tutanağı düzenler; bu tutanakla dava açılabilir. Bu durumda iki saatlik arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir ve yargılama giderlerinden sayılır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.