Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir?

Kira sözleşmesinin süresi doldu diye ev sahibi kiracıdan evi boşaltmasını isteyemez. Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korur ve kiraya verenin, yani ev sahibinin, sözleşmeyi hangi sebeplerle sona erdirebileceğini tek tek sayar. Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (m. 354). Sözleşmeye “ev sahibi dilediği zaman tahliye ettirebilir” gibi bir madde yazılması bu yüzden kiracıyı bağlamaz.

Çatılı işyeri, dükkân ya da büro gibi üstü kapalı işyerlerini anlatan bir terimdir. Bu kurallar, niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz (m. 339).

Sürenin dolması tek başına sebep değildir

Belirli süreli bir sözleşmede kiracı, süre bitmeden en az on beş gün önce çıkacağını bildirmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Ev sahibi ise sürenin bittiğine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (m. 347). Bu uzama her yıl yinelenir.

Koruma sınırsız da değildir. Kanun ev sahibine sebep göstermeden çıkış imkânı tanır, ama bunu uzun bir süreye bağlar:

• Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir. Uzama süresi, sözleşmede yazan ilk sürenin bitiminden sonra başlar; bir yıllık bir sözleşmede ilk kira yılının üzerine on uzama yılı eklenir.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde ev sahibi, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Taşınmaz kiralarında bu bildirim üç ay önceden yapılır ve yerel âdetteki kira döneminin, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için hüküm doğurur (m. 329).

Her iki durumda da fesih bildirimi yazılı olmalıdır (m. 348). Bildirime rağmen kiracı çıkmazsa ev sahibi mahkemeye ya da icra dairesine başvurur. Kilidi değiştirmek ya da eşyaları dışarı koymak kanunun öngördüğü bir tahliye yolu değildir.

Ev sahibinin ihtiyacı ve yeniden inşa

Ev sahibi kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri olarak kullanmak zorundaysa, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir (m. 350). Kanun burada bir kullanma zorunluluğu arar; ihtiyacın gerçek olması ve mahkemede ispatlanması gerekir.

İkinci sebep, binanın yeniden yapılması ya da esaslı biçimde onarılması, genişletilmesi veya değiştirilmesidir. Bu işler gerekli olmalı ve sürdükleri sırada kiralananı kullanmak imkânsız olmalıdır.

Her iki davada süre aynıdır. Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim sürelerine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır. Ev sahibi bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (m. 353).

Taşınmazı sonradan satın alan ya da başka bir yolla edinen kişi, kira sözleşmesinin tarafı olur (m. 310). Yeni malikin ihtiyacı için ayrı bir düzenleme vardır (m. 351).

İhtiyaç gerekçesiyle kiracıyı çıkaran ev sahibi, haklı bir sebep olmadan taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar için boşaltılan taşınmaz da eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamaz; yenilenen taşınmazı kiralamada eski kiracının öncelik hakkı vardır. Bu kurallara uymayan ev sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (m. 355).

Kiracıdan kaynaklanan sebepler

Kanun kiracının bazı davranışlarını da sona erme sebebi sayar (m. 352):

• Tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmiş ama o tarihte boşaltmamışsa, ev sahibi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir ya da dava açabilir.
• İki haklı ihtar: Kiracı, bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki kez yazılı ve haklı olarak uyarılmasına sebep olmuşsa, ev sahibi o kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Bir yıldan kısa sözleşmelerde ölçü, kira süresinin kendisidir.
• Kiracının başka konutu: Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve ev sahibi bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.

Bunlara genel hükümler de eklenir. Kiracı ödeme günü gelmiş (muaccel) kira bedelini ya da yan gideri ödemezse, ev sahibi yazılı olarak en az otuz gün süre verip bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (m. 315). Kiracı kiralananı özenle kullanmaz ya da komşulara gerekli saygıyı göstermezse ev sahibi, yine en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi ya da kiracının davranışının komşular için çekilmez hâle gelmesi gibi durumlarda yazılı bildirimle hemen fesih mümkündür (m. 316).

Mahkeme ve arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan davalara, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (6100 sayılı Kanun m. 4). Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir. Bu zorunluluk, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takiplerinde aranmaz (6325 sayılı Kanun m. 18/B).

Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süreler işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A). Yukarıda sayılan bir aylık dava süreleri kısa olduğu için bu kural pratikte önem taşır.

Sık sorulan sorular

Evi satın alan yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme devam eder. Yeni malikin kendisi ya da kanunda sayılan yakınları için gerçek bir konut veya işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde bunu kiracıya yazılı olarak bildirip altı ay sonra dava açabilir. Dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava yoluna gidebilir.

Yazılı kira sözleşmesi yoksa kiracı bu korumadan yararlanır mı?

Evet. Kanun kira sözleşmesinin geçerliliğini yazılı şekle bağlamaz; sözlü olarak kurulan sözleşme de geçerlidir ve bu yazıda anlatılan kurallar ona da uygulanır. Bir süre kararlaştırılmamışsa sözleşme belirsiz süreli sayılır. Yazılı sözleşme olmadığında asıl güçlük ispattadır; kiranın banka üzerinden, açıklaması yazılarak ödenmesi bu yüzden iki taraf için de yararlıdır.

Ev sahibi daha yüksek kira almak için kiracıyı çıkarabilir mi?

On yıllık uzama süresi dolmadıkça, kiranın düşük kaldığı düşüncesi kanunda sayılan sona erme sebeplerinden biri değildir ve bu gerekçeyle tahliye davası açılamaz. Kira bedelinin güncellenmesi için kanunda ayrı yollar vardır. Kiracının kirayı hiç ya da zamanında ödememesi ise ayrı bir durumdur ve şartları varsa tahliye sebebi olabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.