Kiracı evi boşaltırken nelerden sorumludur? Olağan yıpranma, hasar ve bildirim

Kısaca

• Kiracı kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskimeden sorumlu değildir.
• Ev sahibi teslim sırasında kiralananı gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirmelidir.
• Bu bildirim yapılmazsa kiracı, olağan incelemeyle görülemeyecek gizli eksiklikler dışında sorumluluktan kurtulur.

Kira sözleşmesi bitip kiracı evi ya da işyerini boşalttığında en sık çıkan tartışma, kiralananın hangi durumda teslim edildiğidir. Duvarlardaki boya, yer döşemesindeki aşınma, kırık bir dolap kapağı ya da çalışmayan bir kombi, depozitonun iadesi sırasında anlaşmazlığa dönüşebilir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu konuyu 334 ve 335. maddelerde düzenler.

Kiracı kiralananı hangi durumda geri verir?

Kural basittir: Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, sözleşme sona erdiğinde o durumda geri vermekle yükümlüdür (TBK m. 334). Ancak kanun hemen ardından önemli bir sınır koyar. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle kiralananda meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Yani yıllarca oturulan bir evin, ilk teslim edildiği günkü gibi yepyeni olması beklenemez. Kiracının sorumluluğu, kiralananı sözleşmeye aykırı ya da özensiz kullanmasından doğan zararlarla sınırlıdır. Kanun kiracıya kiralananı özenle kullanma borcu da yükler (TBK m. 316). Olağan kullanım için gereken temizlik ve bakım giderlerini ödemek de kiracıya aittir; bu konuda yerel âdete de bakılır (TBK m. 317).

Özen borcuna aykırılığın sonucu yalnızca tahliyedeki tazminatla sınırlı değildir. Konut ve çatılı işyerinde kiracı kiralanana kasten ağır bir zarar verirse, kiraya veren sözleşme sürerken de yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m. 316).

Olağan kullanım mı, aşırı yıpranma mı?

Kanun “olağan yıpranma” için bir liste vermez. Ayrım, kiralananın sözleşmede öngörülen amaca uygun ve makul özenle kullanılıp kullanılmadığına göre yapılır. Somut olayda bu değerlendirme, gerekirse bilirkişi incelemesiyle mahkemece yapılır.

Aşağıdaki örnekler ayrımı anlamaya yardımcı olabilir; hepsi olayın koşullarına göre değişir:

• Zamanla solmuş boya, mobilya izleri, kullanıma bağlı küçük aşınmalar genellikle olağan kullanımın sonucu sayılır.
• Kırılmış kapı ya da cam, yanık veya yırtık zemin, izinsiz yapılan değişiklikler, bakımsızlık yüzünden bozulan cihazlar ise kiracının sorumluluğuna girebilir.
• Kiralananın yaşı ve kira süresi de dikkate alınır. On yıl oturulan bir evle bir yıl oturulan bir evden aynı şey beklenmez.

Kiracının ev sahibinin yazılı rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler ayrıca düzenlenmiştir. Rıza gösteren ev sahibi, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez (TBK m. 321).

Kanun, kiracının sözleşme sonunda sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan zararları gidermek dışında başka bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt ettiği anlaşmaları da geçersiz sayar (TBK m. 334). Sözleşmeye konan, hasar olsun olmasın ödenecek bir “çıkış bedeli” bu nedenle kiracıyı bağlamayabilir.

Ev sahibinin gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğü

TBK m. 335, teslim anında ev sahibine de bir görev yükler. Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Bu yükümlülüğün sonucu ağırdır. Bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Kanunun istisnası, teslim sırasında olağan bir incelemeyle belirlenemeyecek eksiklik ve ayıplardır. Örneğin duvarın içinden geçen tesisatta sonradan ortaya çıkan bir hasar böyle olabilir. Bu tür eksiklikler için kiracının sorumluluğu devam eder; ancak ev sahibi bunları belirlediğinde kiracıya yine hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Kanun bildirimin biçimini sınırlamaz; yazılı olması yeterlidir. Uygulamada en güvenli yol, teslim günü iki tarafın birlikte imzaladığı bir teslim tutanağıdır. Kiracı kabul etmezse ev sahibinin bildirimi, tarihini ispatlayabileceği bir yolla, örneğin noter ihtarnamesiyle yapması yerinde olur.

Kiracı ve ev sahibi teslimde ne yapmalı?

Tartışmaların büyük kısmı, ilk teslimde kiralananın durumunun kayda geçirilmemesinden doğar. Kiracının kiralananı ne durumda aldığını kanıtlayamaması, çıkışta hangi hasarın sonradan oluştuğunu belirsizleştirir. Bu yüzden iki taraf için de şunlar yararlıdır:

• Girişte ve çıkışta tarihli fotoğraf ve video çekmek, mevcut kusurları ayrı ayrı yazan bir tutanak düzenlemek,
• Teslimi birlikte yapmak, sayaç değerlerini ve anahtar sayısını tutanağa yazmak,
• Ev sahibinin itiraz ettiği eksiklikleri hemen ve yazılı olarak bildirmesi,
• Kiracının, kabul etmediği tespitleri tutanağa şerh düşerek imzalaması.

Depozito ve hapis hakkı

Kiracının sorumlu olduğu bir zarar varsa, ev sahibi çoğu zaman bunu depozitodan karşılamak ister. Konut ve çatılı işyerinde depozito üç aylık kirayı aşamaz; para olarak verilmişse bankada vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Banka parayı ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibine ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını ya da takip başlattığını bankaya yazılı bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine depozitoyu geri vermek zorundadır (TBK m. 342). Ayrıntılar kira depozitosu yazısında anlatılmıştır.

Taşınmaz kiralarında kiraya verenin bir de hapis hakkı vardır. Kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak, kiralananda bulunan ve onun döşenmesine ya da kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde bu hakkı kullanabilir (TBK m. 336). Bu hak kira bedelinin güvencesidir ve kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi hasar olduğunu söyleyerek bankadaki depozitoyu kendiliğinden alabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyerinde bankaya yatırılan güvenceyi banka ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibine ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Ev sahibi hasar iddiasında ısrar ediyorsa ve kiracı kabul etmiyorsa, bu iddiayı dava ya da icra yoluyla ileri sürmesi gerekir.

Sözleşmede çıkarken boya parası ödeyeceğim yazıyor. Bu geçerli mi?

Kanun, kiracının sözleşme bitince, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan zararları gidermek dışında başka bir tazminat ödeyeceğini önceden üstlendiği anlaşmaları geçersiz sayar. Olağan kullanımla eskimiş boyanın yenilenmesi için önceden konmuş bir ödeme şartı bu kapsamda değerlendirilebilir. Buna karşılık kiracının kendi kusuruyla verdiği hasarın giderilmesi her zaman istenebilir.

Ev sahibi anahtarı aldıktan aylar sonra hasar iddiasıyla geldi. Sorumlu muyum?

Ev sahibi teslim sırasında kiralananı gözden geçirip sizin sorumlu olduğunuz eksiklikleri hemen yazılı bildirmemişse, kural olarak her türlü sorumluluktan kurtulursunuz. Ancak teslimde olağan bir incelemeyle görülemeyecek bir eksiklik sonradan ortaya çıkmışsa sorumluluk devam eder; ev sahibi bunu fark eder etmez size yine hemen yazılı bildirmek zorundadır.

Ev sahibinin izniyle mutfak dolabı yaptırdım. Çıkarken sökmem gerekir mi?

Kiraya verenin yazılı rızasıyla yapılan yenilik ve değişikliklerde, ev sahibi yazılı olarak kararlaştırılmamışsa kiralananın eski hâliyle geri verilmesini isteyemez. Öte yandan aksine yazılı bir anlaşma yoksa kiracı da bu değişikliğin yarattığı değer artışının karşılığını isteyemez.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.