Kiracı evde onarım yaptırırsa masrafı ev sahibinden ya da kiradan düşebilir mi?

Kısaca

• Ev sahibi verilen uygun sürede ayıbı gidermezse kiracı onu ev sahibi hesabına giderttirip bedelini kiradan indirebilir.
• Olağan kullanım için gereken temizlik ve bakım giderleri ile kiracının özensiz kullanımından doğan hasarlar kiracıya aittir.
• Kiracı ancak ev sahibinin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir; aksine yazılı anlaşma yoksa değer artışını isteyemez.

Kiralık evde bir şey bozulduğunda kiracının aklına gelen ilk soru, masrafın kimde kalacağıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu soruyu tek bir kuralla cevaplamaz. Onarımın türüne göre masraf bazen ev sahibine, bazen kiracıya düşer. Patlayan bir su borusu, eskiyen bir kombi contası, kiracının kırdığı bir cam ve kiracının kendi isteğiyle yenilettiği mutfak dolabı kanunda farklı yerlerde düzenlenmiştir.

Kiralanandaki ayıpların genel olarak hangi hakları doğurduğu kiralananın ayıplı olması yazısında anlatıldı. Bu yazı, kiracının cebinden çıkan onarım masrafına odaklanıyor.

Ev sahibinin borcu: kiralananı kullanılabilir tutmak

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301). Bu elverişliliği ortadan kaldıran ya da azaltan bozukluklara ayıp denir. Isınmayan bir ev, akan bir çatı, sürekli arıza veren bir elektrik tesisatı bu türdendir.

Kiralanan sözleşme sürerken ayıplı hâle gelirse kiracı ev sahibinden ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir (m. 305). Kiracının bu ayıpları ev sahibine gecikmeden bildirmesi de gerekir; bildirmezse gecikmeden doğan zarardan kendisi sorumlu olur (m. 318).

Ayıbı kiracı giderirse: süre vermek ve belgelemek

Kiracının onarımı kendisi yaptırıp bedelini kiradan düşebilmesi belirli bir sıraya bağlıdır. Kanuna göre kiracı, önce ev sahibinden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini ister. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına giderttirebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir. Dilerse kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini de isteyebilir (m. 306).

Uygulamada bu yol şöyle işler:

• Arızayı fotoğraf, video ya da usta raporuyla belgeleyin.
• Ev sahibine yazılı olarak (ihtarname, e-posta, mesaj) bildirin ve arızanın giderilmesi için açık bir süre verin.
• Süre dolarsa onarımı yaptırın, fatura ya da ödeme belgesi alın.
• Kiradan indireceğiniz tutarı ve dayanağını ev sahibine yazılı olarak bildirin.

“Uygun süre” kanunda gün olarak yazmaz; arızanın niteliğine göre değişir. Kışın çalışmayan bir kombi için makul süre, sallanan bir dolap kapağı için makul süreden çok daha kısadır.

Kiradan indirilebilecek tutar, onarım için gerçekten yapılan ve belgelenebilen masraftır. Belgesiz ya da onarım bedelini aşan bir kesinti, ev sahibi tarafından ödenmemiş kira gibi gösterilebilir ve kiracıyı temerrüt tartışmasına sokar.

Ev sahibinin de bir seçeneği vardır. Ayıbı gidermek yerine kiralananı uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir (m. 306). Konut kiralarında bu pek uygulanabilir değildir; daha çok eşya kiralarında anlam taşır.

Ayıbın sürdüğü dönem için kiracının ayrıca orantılı kira indirimi isteme hakkı da vardır. Bu indirim, ayıbın ev sahibi tarafından öğrenildiği tarihten giderildiği tarihe kadar geçen süre için istenir (m. 307). Onarım masrafının kiradan düşülmesi ile kira indirimi farklı şeylerdir; biri harcanan parayı, diğeri kullanılamayan dönemi karşılar.

Kiracıya kalan masraflar: olağan bakım ve özensiz kullanım

Her onarım ev sahibinin borcu değildir. Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür; bu konuda yerel âdete de bakılır (m. 317). Ampul değiştirmek ya da musluk contasını yenilemek gibi küçük işler, yerel âdete göre bu kapsamda sayılabilir.

Kiracı ayrıca kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür (m. 316). Kiracının ya da evdekilerin dikkatsizliğiyle kırılan bir cam, yanlış kullanım yüzünden bozulan bir cihaz bu borcun konusudur. Böyle bir hasarın onarımı kiracıya aittir ve bedeli ev sahibinden istenemez. Sözleşme sona erdiğinde kiralananın geri verilmesinde de aynı ayrım önem taşır; bunun ayrıntıları kiralananın geri verilmesi yazısında anlatılmıştır.

Ayrımı doğru yapmak için şu soruyu sormak işe yarar: bozulma zamanla, eskime ya da yapıdaki bir kusur yüzünden mi oldu, yoksa kiracının kullanımından mı kaynaklandı? Eskiyen bir tesisat ya da çatıdaki bir kusur ev sahibinin, kiracının verdiği zarar ise kiracının sorumluluğundadır.

Yenilik ve değişiklikler: onarımdan farklı bir durum

Kiracının evi kendi zevkine göre yenilemesi, mutfağı değiştirmesi, duvar kaldırması ya da yeni bir dolap yaptırması ayıp giderme sayılmaz. Bunlar yenilik ve değişiklik niteliğindedir ve ayrı kurallara bağlıdır (m. 321):

• Kiracı, kiralananda ancak ev sahibinin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir.
• Rıza gösteren ev sahibi, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.
• Kiracı da aksine yazılı bir anlaşma yoksa, ev sahibinin rızasıyla yaptığı değişikliklerin kiralananda yarattığı değer artışının karşılığını isteyemez.

Ayıp gidermede masraf kural olarak ev sahibine aittir, yenilik ve değişiklikte ise kiracı, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça yarattığı değer artışının karşılığını isteyemez. Ev sahibinin izniyle tadilat yapacak kiracının, masrafın kimde kalacağını ve çıkışta eski hâle getirme olup olmayacağını işe başlamadan önce yazılı olarak kararlaştırması gerekir.

Ev sahibinin rızası olmadan yapılan masrafların geri istenip istenemeyeceği ise kira hükümleriyle değil, vekâletsiz iş görme ya da sebepsiz zenginleşme gibi genel hükümlerle değerlendirilir ve sonucu her olayda farklı olabilir.

Sık sorulan sorular

Ev sahibine haber vermeden kombiyi tamir ettirdim. Parasını kiradan kesebilir miyim?

Kanundaki yol, önce ev sahibinden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini istemektir. Kiradan indirim hakkı, bu süre içinde ayıp giderilmezse doğar. Ev sahibine hiç başvurmadan yapılan bir onarımın bedelini kiradan kesmek bu yüzden tartışmaya açıktır; ev sahibi eksik ödenen kirayı isteyebilir. Kış ortasında evin ısınmaması gibi acil durumlarda bile arızayı ve ev sahibine ulaşma girişimlerinizi yazılı olarak belgelemek gerekir.

Kiradan ne kadar indirebilirim?

Kanun, kiracının ayıbın giderilmesinden doğan alacağını kira bedelinden indirebileceğini söyler. Yani indirilebilecek tutar, onarım için gerçekten ödenen ve belgelenebilen bedeldir. Fatura ya da ödeme belgesi olmadan yapılan kesintiyi ev sahibi kabul etmeyebilir. Bunun dışında ayıp sürdüğü dönem için ayrıca orantılı kira indirimi de istenebilir; bu ikisi farklı haklardır.

Evi kendi zevkime göre boyattım ve mutfağı yenilettim. Masrafı ev sahibinden isteyebilir miyim?

Bunlar ayıp giderme değil, yenilik ve değişiklik niteliğindedir. Kiracı bu işleri ancak ev sahibinin yazılı rızasıyla yapabilir. Rıza olsa bile, aksine yazılı bir anlaşma yoksa kiracı yaptığı değişikliğin kiralananda yarattığı değer artışının karşılığını isteyemez. Masrafın kimde kalacağını işe başlamadan önce yazılı olarak kararlaştırmak gerekir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.