Kira depozitosu (güvence bedeli): üst sınır, banka hesabı ve iade

Ev sahipleri kira sözleşmesi yapılırken çoğu zaman kiracıdan bir miktar para ister. Halk arasında depozito denen bu paranın kanundaki adı güvencedir. Güvence, kiracının sözleşmeden doğan borçlarını, örneğin ödenmemiş kirayı ya da kiralanana verdiği zararı karşılamak için verilir. Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarında bu konuda kiracıyı koruyan özel bir hüküm içerir (m. 342).

Çatılı işyeri, dükkân ya da büro gibi üstü kapalı işyerlerini anlatır. Kanun güvenceyi zorunlu tutmaz. Kiracının güvence verme borcu ancak sözleşmede kararlaştırılmışsa doğar.

Depozito ile peşin ödenen kira birbirine karıştırılmamalıdır. Peşin kira, kullanımın karşılığı olarak önceden ödenen kiradır ve kira borcundan düşülür. Depozito ise sözleşme boyunca bir güvence olarak durur ve sözleşme bittiğinde, ev sahibinin haklı alacakları düşüldükten sonra kiracıya geri verilir.

Üst sınır: üç aylık kira

Güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Aylık kirası belli olan bir sözleşmede ev sahibinin isteyebileceği en yüksek güvence, bu tutarın üç katıdır.

Bu sınır sözleşmeyle kiracı aleyhine genişletilemez. Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını söyler (m. 343). Sözleşmeye daha yüksek bir tutar yazılmış olması bu yüzden kanundaki sınırı değiştirmez.

Sınır, güvencenin hangi biçimde verildiğine bakmaz. Güvence ister nakit para ister kıymetli evrak olarak verilsin, değeri üç aylık kirayı geçemez.

Paranın vadeli hesaba yatırılması

Kanun güvencenin nasıl saklanacağını da belirler:

• Güvence para olarak verilecekse kiracı bu parayı, ev sahibinin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bir bankada vadeli tasarruf hesabına yatırır.
• Kıymetli evrak verilecekse kiracı bunu bir bankaya depo eder, yani saklamaya verir.

Banka güvenceyi ancak üç durumda geri verebilir: iki tarafın birlikte rıza göstermesi, icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararı. Bu düzen, paranın iki tarafın da tek başına ulaşamayacağı bir yerde durmasını sağlar. Kiracıdan alacağı olduğunu düşünen ev sahibi, parayı bankadan alabilmek için kiracının rızasını, kesinleşmiş bir icra takibini ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararını göstermek zorundadır. Alacağın varlığını kendi başına söylemesi yetmez.

Uygulamada depozito çoğu zaman ev sahibine elden ya da onun hesabına havale yoluyla verilir. Kanun maddesi bu durum için ayrı bir yaptırım düzenlemez. Ancak kanunun öngördüğü banka güvencesi işlemez ve paranın iadesi büyük ölçüde ev sahibiyle varılacak anlaşmaya kalır. Böyle bir ödeme yapılacaksa tutarın, tarihin ve paranın depozito olarak verildiğinin sözleşmede ya da ayrı bir belgede yazılması, ileride ispatı kolaylaştırır.

Sözleşme bitince iade

Kanun iade için ev sahibine bir süre tanır. Ev sahibi, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı sözleşmeyle ilgili bir dava açtığını ya da icra veya iflas yoluyla takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermek zorundadır. Böyle bir bildirim yapılmamışsa kiracı, üç ay geçtikten sonra ev sahibinin onayına ihtiyaç duymadan bankaya başvurabilir.

Ev sahibi güvenceden ancak kiracının gerçekten ödemediği borçları ve sorumlu olduğu zararları karşılayabilir. Ödenmemiş kira, kiracının ödemesi gereken ama ödemediği yan giderler ve sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar bu kapsamdadır. Bunlar düşüldükten sonra kalan tutar kiracıya geri verilir. Kesinti yapılacaksa hangi kalem için ne kadar düşüldüğünün yazılı olarak bildirilmesi, sonradan çıkabilecek tartışmayı azaltır. Burada iki kural önemlidir:

• Kiracı kiralananı ne durumda teslim aldıysa o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve yıpranmalardan sorumlu değildir (m. 334). Duvar boyasının zamanla solması ya da zeminin olağan kullanımla aşınması bu türdendir.
• Kiracının, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar dışında başka bir tazminat ödeyeceğini önceden üstlendiği anlaşmalar geçersizdir (m. 334). “Depozito hiçbir durumda iade edilmez” gibi bir kayıt, kiracıyı gerçek zararın ötesinde bir ödemeye bağladığı ölçüde bu hükme takılır.

Ev sahibi, kiralananı geri alırken durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Olağan bir incelemeyle teslim sırasında fark edilemeyecek eksiklikler bunun dışındadır; ev sahibi bunları fark ettiğinde de kiracıya hemen yazılı bildirimde bulunmalıdır (m. 335).

Taşınırken ve teslim ederken evin fotoğraflarının çekilmesi, mümkünse iki tarafın imzaladığı bir teslim tutanağı düzenlenmesi, bu aşamada çıkabilecek tartışmaları azaltır. Kiracının anahtarı teslim ettiği tarihi belgelemesi ve depozitonun iadesini yazılı olarak istemesi de yerinde olur.

Depozito iade edilmezse

Ev sahibi haklı bir sebep olmadan depozitoyu geri vermezse kiracı alacağı için icra takibi başlatabilir ya da dava açabilir. Kira ilişkisinden doğan davalara, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (6100 sayılı Kanun m. 4). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A ve 18/B). Arabuluculuk görüşmesinde taraflar iade edilecek tutar üzerinde anlaşabilir. Bu durumda anlaşma belgesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

Para bankadaysa ve ev sahibi süresi içinde dava ya da takip başlattığını bankaya bildirmişse, banka parayı ancak iki tarafın rızasıyla ya da takibin veya mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra verir. Uyuşmazlığın sonucu bu yüzden bankadaki paranın kime ödeneceğini de belirler.

Sık sorulan sorular

Depozito vermek zorunlu mu?

Hayır. Kanun güvenceyi zorunlu tutmaz; yalnızca sözleşmeyle kararlaştırılmışsa kiracı güvence vermekle yükümlü olur. Sözleşmede böyle bir hüküm yoksa ev sahibi sonradan tek taraflı olarak depozito isteyemez. Kararlaştırılmışsa da tutarı üç aylık kira bedelini aşamaz.

Son ayların kirasını depozitodan düşebilir miyim?

Depozito, sözleşme süresince ev sahibinin alacakları için bir güvencedir. Kiracı ev sahibiyle anlaşmadan son ayların kirasını ödemeyip depozitodan düşmeye kalkarsa, kira ödenmemiş sayılabilir ve temerrüt ya da tahliye gibi sonuçlarla karşılaşabilir. Böyle bir mahsup için ev sahibiyle yazılı olarak anlaşmak güvenli yoldur.

Yazlık ya da kısa süreli kiralamalarda bu kurallar geçerli mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz. Böyle bir kiralamada üç aylık sınır ve banka hesabı kuralı da uygulanmaz; güvence sözleşmedeki hükümlere göre belirlenir.

İşyeri kiralarında da üç ay sınırı var mı?

Çatılı işyeri kiralarında vardır. Kiracının tacir ya da tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında bu madde 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmamıştı. Bu süre 2020 yılında dolduğu için bugün bu kiralarda da üç aylık sınır geçerlidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.