Kira artış oranı nasıl belirlenir, ev sahibi TÜFE ortalamasından fazla zam isteyebilir mi?

Kısaca

• Yenilenen kira yılında artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
• Konut kiralarındaki yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen dönemler içindi; bugün yalnızca TÜFE sınırı uygulanır.
• Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılması, kiracıdan TÜFE sınırının üzerinde artış istenmesine dayanak olmaz.
• Beş yıl dolduktan sonra yeni kira bedelini, anlaşma olmazsa hâkim emsal kiraları da gözeterek belirleyebilir.

Kira sözleşmesinin yenilendiği her yıl aynı tartışma yaşanır: ev sahibi yeni bir rakam söyler, kiracı bunun yasal olup olmadığını merak eder. Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu konuda açık bir üst sınır koyar. Sınır, konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir; altı ay ya da daha kısa süreyle geçici kullanım için kiralanan yerlere uygulanmaz (TBK m. 339).

Kanundaki üst sınır: TÜFE on iki aylık ortalaması

TBK’nın 344. maddesine göre taraflar, yenilenen kira yılında ödenecek kira konusunda anlaşabilir. Ancak bu anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.

Burada iki nokta sık karıştırılır:

• Esas alınan oran yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. TÜİK her ay ikisini ayrı ayrı açıklar.
• Bu oran bir tavandır. Ev sahibi ile kiracı daha düşük bir artışta, hatta hiç artış yapmamakta anlaşabilir.

Oran her ay değiştiği için burada bir rakam vermiyoruz. Yeni kira yılınızın başladığı aydan bir önceki aya ait oranı TÜİK’in bülteninden öğrenebilir, hesabı sitedeki kira artış hesaplama aracıyla yapabilirsiniz. Örneğin kira yılı 15 Mart’ta yenileniyorsa şubat ayı verisine bakılır.

Hesabın kendisi basittir. Mevcut aylık kira, açıklanan oranın yüzde değeri kadar artırılır: oran yüzde 10 olsaydı, aylık 20.000 TL olan kira en fazla 22.000 TL’ye çıkabilirdi. Bu örnekteki oran gerçek bir veri değildir, yalnızca hesabı göstermek içindir; kendi kira yılınız için TÜİK’in açıkladığı oranı kullanmalısınız. Kural, eşyalı kiralanan dairelerde de aynıdır; konut ya da işyeriyle birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya da bu hükümlere tabidir (m. 339).

Taraflar artışta hiç anlaşamazsa kira bedelini hâkim belirler. Hâkim de aynı TÜFE sınırıyla bağlıdır ve kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete uygun bir bedel saptar (m. 344/2).

Yüzde 25 sınırının sona ermesi

Yüksek enflasyon döneminde konut kiraları için geçici bir kural getirilmişti. 7409 sayılı Kanunla TBK’ya eklenen geçici 1. madde, 1 Temmuz 2023’e kadar yenilenen konut kira dönemlerinde artışın bir önceki yılın kirasının yüzde 25’ini geçemeyeceğini öngördü. 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici 2. madde ise aynı sınırı 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemlere uzattı.

Süre yeniden uzatılmadı. Bu nedenle 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen konut kiralarında yalnızca TÜFE sınırı uygulanır. Yüzde 25 sınırı işyeri kiralarında zaten hiç uygulanmamıştı.

Yüzde 25 sınırının kalkması, ev sahibinin artık istediği oranda zam yapabileceği anlamına gelmez. Kalkan geçici sınırdır; 344. maddedeki TÜFE sınırı yerinde durmaktadır.

Artış konusunda anlaşılamazsa

Ev sahibi sınırın üzerinde bir artış isterse, önce TÜİK’in o ay için açıkladığı oranı kontrol edip hesabınızı yazılı olarak iletmek, ileride çıkabilecek bir uyuşmazlıkta da işinize yarar. Ödemeleri banka yoluyla ve açıklamasına hangi ayın kirası olduğunu yazarak yapmak, neyin ne kadar ödendiğini göstermeyi kolaylaştırır.

Uzlaşma sağlanamazsa kira bedeline ilişkin uyuşmazlık için dava açılabilir. Ancak kira uyuşmazlıklarında davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculukta anlaşılırsa süreç orada sona erer; anlaşılamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4).

Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmışsa

Bazı sözleşmelerde “kira her yıl yüzde 50 artırılır” ya da “kira her yıl asgari ücret artışı kadar artar” gibi maddeler bulunur. Kanun, yenilenen döneme ilişkin kira anlaşmalarını ancak TÜFE sınırını aşmadıkça geçerli saydığı için, böyle bir madde kiracıdan sınırın üzerinde artış istenmesine tek başına dayanak olmaz. Oranı sınırın altında kalan bir madde ise uygulanır.

Ev sahibi kira bedelini artırırken başka yollara da başvuramaz. Kanuna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (m. 343). Artışı kabul etmeyen kiracıya “o zaman evi boşalt” demek de yeterli değildir: kiraya veren, sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez (m. 347). Tahliye, kanunda sayılan ayrı sebeplere bağlıdır.

Beş yıl dolduktan sonra

TÜFE sınırının en önemli istisnası beş yıl kuralıdır. Tarafların anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedelini hâkim belirleyebilir. Hâkim bu belirlemede TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözetir (m. 344/3). Böylece yıllar içinde piyasanın çok altında kalmış bir kira, TÜFE oranından fazla artabilir.

Bu belirleme kira tespit davasıyla yapılır. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa, belirlenen bedel o dönemin başından itibaren uygulanır. Kiraya veren bu süre içinde kiranın artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada da sonuç aynıdır (m. 345). Ayrıntılar için kira tespit davası yazımıza bakabilirsiniz.

Beş yıl dolana kadar ise hâkim de TÜFE sınırını aşamaz. Emsal kira bedelleri, kanunda yalnızca beş yıllık sürenin sonunda yapılan belirlemede ölçüt olarak sayılır.

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa ayrı kurallar uygulanır: beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz (m. 344/4). Bu durumda TÜFE hesabı yerine sözleşmenin ve bu fıkranın kendisine bakmak gerekir.

Sık sorulan sorular

Ev sahibim yüzde 25 sınırının kalktığını, artık istediği kadar zam yapabileceğini söylüyor. Doğru mu?

Hayır. Kalkan, yalnızca konut kiraları için konulmuş geçici yüzde 25 sınırıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki TÜFE sınırı yürürlüktedir. 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen kira yıllarında artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Artış oranını nereden öğrenebilirim?

Oran, TÜİK’in her ay açıkladığı tüketici fiyat endeksi bülteninde, on iki aylık ortalamalara göre değişim olarak yer alır. Yeni kira yılınızın başladığı aydan önceki ayın verisine bakılır. Güncel oran için TÜİK’in duyurusunu esas almak gerekir.

Sözleşmede artış oranı hiç yazmıyor. Ev sahibi yine de zam yapabilir mi?

Yapabilir, ama sınır yine aynıdır. Taraflar yeni kira yılı için TÜFE sınırını aşmayan bir artışta anlaşabilir. Anlaşma olmazsa kira bedelini hâkim, aynı sınırı geçmemek koşuluyla ve kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre belirler.

TÜFE sınırı işyeri kiralarında da geçerli mi?

Evet. Sınır, konut ve çatılı işyeri kiralarının tamamına uygulanır. Yüzde 25 sınırı ise yalnızca konut kiraları içindi; işyeri kiralarında hiç uygulanmadı.

Ev sahibinin istediği zammı kabul etmezsem beni evden çıkarabilir mi?

Yalnızca bu nedenle çıkaramaz. Kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasını sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek sona erdiremez. Artış konusunda anlaşılamazsa kira bedeli, kira tespit davasıyla ve kanundaki sınırlar içinde belirlenir. Tahliye ise ayrı sebeplere bağlıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.