Kira artış hesaplama: TÜFE on iki aylık ortalamaya göre yasal sınır

Nasıl hesaplanır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira yılı için kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1). Bu bir üst sınırdır; taraflar daha az bir artışta anlaşabilir. Anlaşma yoksa kira bedelini aynı sınır içinde hâkim belirler (m. 344/2). Kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.

Oranı TÜİK her ay açıklar. Araç, yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki aya ait on iki aylık ortalama oranı alır. Örneğin 15 Ekim 2026’da başlayan kira yılı için Eylül 2026 oranı kullanılır. Yeni kira, mevcut kiranın bu oranla artırılmış hâlidir.

Konut kiralarında geçici bir sınır daha uygulandı. 7409 sayılı Kanunla Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde 1 ile, yenilenen konut kiralarında artış bir önceki yılın kirasının %25’ini geçemezdi; bu kural 1 Temmuz 2023’e kadar yenilenen dönemler içindi. 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici madde 2 aynı sınırı 2 Temmuz 2023 – 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemlere uzattı. Bu nedenle 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen konut kiralarında yeniden yalnızca TÜFE sınırı geçerlidir. %25 sınırı işyeri kiralarına uygulanmadı.

Veriler Ocak 2023’ten Eylül 2026’ya kadardır; araç bu nedenle Şubat 2023 – Ekim 2026 arasında başlayan kira yıllarını hesaplar. Kasım 2026 ve sonrası için TÜİK’in Ekim 2026 verisi gerekir. Araç, beş yılı dolduran sözleşmelerde hâkimin emsal kira bedellerini de gözeterek kira belirlemesini (m. 344/3), yabancı para ile belirlenen kiraları (m. 344/4), kira tespit davasını ve geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ya da daha kısa süreli kiralanmasını (m. 339) hesaba katmaz.