Kira tespit davası: kira bedeli nasıl belirlenir, beş yıl kuralı ne anlama gelir?

Kira sözleşmesi sürdükçe kiranın ne kadar artacağı, ev sahibiyle kiracı arasında en sık tartışılan konulardan biridir. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını söyler (m. 343). Kira bedeli ise değişebilir, ama kanunun çizdiği sınırlar içinde. Taraflar yeni bedelde anlaşamazsa bedeli mahkeme belirler. Bunun için açılan davaya uygulamada kira tespit davası denir.

Kuralların uygulandığı kiralar

Bu yazıda anlatılan kurallar konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Kanun, niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ya da daha kısa süreyle kiralanmasını bu kapsamın dışında tutar. Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı kira sözleşmelerine ise aynı hükümler uygulanır. Bu hükümler, konut ya da işyeriyle birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da geçerlidir; eşyalı kiralanan bir dairenin bedeli de aynı kurallara bağlıdır (m. 339).

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (m. 347). Kira bedeli sorunu da çoğu zaman bu uzama anında, yani yeni kira yılı başlarken ortaya çıkar.

Yenilenen dönemlerde artış sınırı

Yeni kira döneminde ödenecek bedel konusunda taraflar anlaşabilir. Ancak bu anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (m. 344/1). Söz konusu oranı Türkiye İstatistik Kurumu her ay açıklar. Kanun 1 Ocak 2019’dan önce üretici fiyat endeksindeki artışı esas alıyordu; 7161 sayılı Kanunla ölçüt tüketici fiyat endeksi olarak değiştirildi.

Taraflar yeni dönem için hiç anlaşmamışsa bedeli hâkim belirler. Hâkim de aynı TÜFE sınırını aşamaz; bu sınır içinde kalarak kiralananın durumunu göz önüne alır ve hakkaniyete uygun bir bedele karar verir (m. 344/2).

Konut kiralarında bir dönem bu sınıra ek olarak geçici bir üst sınır da uygulandı. Kanuna 2022 ve 2023 yıllarında eklenen geçici 1 ve geçici 2. maddeler, 1 Temmuz 2024’e kadar (bu tarih dâhil) yenilenen konut kira dönemlerini kapsıyordu. Bu yazının hazırlandığı tarihte mevzuat.gov.tr’deki güncel kanun metninde, bu tarihten sonraki dönemler için yürürlükte olan yeni bir geçici sınırlama bulunmuyor. Bu tür düzenlemeler zaman zaman yeniden yapılabildiği için yenileme tarihinde güncel metne bakmak gerekir.

Beş yıl dolduğunda hâkimin belirlemesi

Uzun süren kira ilişkilerinde yalnızca TÜFE oranında yapılan artışlar, kiranın çevredeki benzer yerlerin gerisinde kalmasına yol açabilir. Kanun uzun süren kira ilişkileri için ayrı bir kural koyar. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir. Taraflar arasında bir artış anlaşması bulunması bu yola gidilmesine engel değildir (m. 344/3).

Bu belirlemede hâkim TÜFE’deki değişim oranına, kiralananın durumuna ve emsal kira bedellerine birlikte bakar ve hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Emsal kira bedeli, aynı bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazlar için ödenen kiradır. Beş yıllık dönemin sonunda belirlenen bu yeni bedel, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırına göre artırılabilir; bir sonraki beş yılın sonunda ise aynı yola yeniden başvurulabilir.

Örneğin Mart 2020’de başlayan ve her yıl uzayan bir sözleşmede, Mart 2025’te başlayan altıncı kira yılının bedeli bu yolla belirlenebilir. Bu bedel sonraki yıllarda TÜFE sınırı içinde artar; Mart 2030’da başlayan kira yılı için ise hâkimden yeniden belirleme istenebilir.

Dava açma zamanı ve kararın etkisi

Kira bedelinin belirlenmesi için dava her zaman açılabilir (m. 345/1). Asıl önemli olan, mahkemenin belirlediği bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağıdır. Kanun bunu davanın açıldığı zamana bağlar:

• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa belirlenen bedel, yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
• Kiraya veren, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, dava o yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve belirlenen bedel yine dönemin başından itibaren uygulanır.
• Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başından itibaren geçerli olur (m. 345/3).

Bu koşullardan hiçbiri yoksa mahkemenin belirlediği bedel, içinde bulunulan kira döneminin başından itibaren uygulanmaz. Yazılı bildirimin tarihini ve kiracıya ulaştığını ispat edebilmek için bildirimi noter ya da iadeli taahhütlü posta gibi belgelenebilir bir yolla yapmak, ileride işi kolaylaştırır.

Kira ilişkisinden doğan bütün davalara sulh hukuk mahkemesi bakar (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4). 1 Eylül 2023’ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak da zorunludur (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Arabuluculuk aşaması da zaman aldığından, yeni kira dönemi yaklaşırken hazırlığa erken başlamak gerekir.

Sık sorulan sorular

Sözleşmeye TÜFE'nin üzerinde bir artış oranı yazdık. Bu oran geçerli mi?

Kanun, yenilenen dönemlerde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli sayar. Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olması, kiracıdan bu sınırın üzerinde artış istenmesi için tek başına dayanak olmaz. Kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.

Beş yıl dolmadan emsal kiralara göre artış istenebilir mi?

Hayır. Beş yıl dolmadan açılan davada hâkim de TÜFE sınırıyla bağlıdır ve kiralananın durumuna göre hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Emsal kira bedelleri, kanunda ancak beş yıllık sürenin sonunda yapılan belirlemede ölçüt olarak sayılır.

Kira bedeli döviz olarak kararlaştırıldıysa ne olur?

Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak üzere, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hüküm ise bu dönemde de uygulanabilir. Beş yıl geçtikten sonra yeni bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak beş yıl kuralına göre belirlenir.

Kira tespit davası kiracının evden çıkarılması sonucunu doğurur mu?

Hayır. Bu dava yalnızca yeni dönemde ödenecek kira bedelini belirler. Kanun, kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasını yalnızca sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek sona erdiremeyeceğini de söyler; on yıllık uzama süresinin sonunda tanınan fesih hakkı ayrı bir konudur. Kiracının çıkarılması başka sebeplere ve başka bir davaya bağlıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.