Kirayı ödemeyen kiracı: temerrüt ihtarı ve tahliye yolları

Kiracının en temel borcu kirayı ödemektir. Sözleşmede ya da yerel âdette başka bir ödeme zamanı yoksa kira, her ayın sonunda ödenir (Türk Borçlar Kanunu m. 314). Kira ödenmediğinde ev sahibinin önünde üç yol vardır: temerrüt ihtarıyla sözleşmeyi feshetmek, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmak ya da icra takibi başlatıp icra mahkemesinden tahliye istemek. Yollar birbirinden farklı şartlara ve sürelere bağlıdır.

Bu yazı konut ve çatılı işyeri (dükkân, büro gibi üstü kapalı işyerleri) kiralarını anlatır.

Temerrüt ihtarı ve otuz günlük süre

Temerrüt, borcun zamanında ödenmemesi demektir. Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra ödeme günü gelmiş (muaccel) kira bedelini ya da yan gideri ödemezse, ev sahibi ona yazılı olarak bir ödeme süresi verir. Bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (m. 315). Kanun bu bildirimin yazılı yapılmasını arar; sözlü bir uyarı ya da telefon görüşmesi süreyi başlatmaz. İhtarda hangi aya ait ne kadar borcun ödenmediği ve süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler. Kiracı süre içinde öderse fesih hakkı doğmaz. Ödemezse ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı yine de çıkmazsa tahliye için sulh hukuk mahkemesinde dava açılır (6100 sayılı Kanun m. 4). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süreler işlemez (m. 18/A).

Kiralanan aile konutuysa ve kiracı olmayan eş, ev sahibine bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa, ev sahibi fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (m. 349).

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

Kiracı her seferinde ihtardan sonra ödeme yapıyorsa, temerrüt ihtarı tek başına sonuç vermez. Kanun bu durum için ayrı bir sebep öngörür (m. 352/2). Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde kiracı, bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için kendisine iki kez yazılı ve haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, ev sahibi ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Bir yıldan kısa sözleşmelerde ihtarlar kira süresi içinde yapılmış olmalı, dava da kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

Bu yolun bazı ayrıntıları önemlidir:

• İhtar, kira ödeme günü geçmiş ve kira ödenmemişken yapılmışsa haklıdır. İhtar kiracıya ulaşmadan önce ödeme yapılmışsa haklı ihtar oluşmaz.
• İhtar kiracıya ulaştıktan sonra yapılan ödeme, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.
• İki ihtar farklı aylara ait kiralar için yapılmalıdır.
• Kira alacağı için başlatılan icra takibinde kiracıya usulüne uygun tebliğ edilen ödeme emri de, tebliğden önce ödeme yapılmamışsa yazılı ihtar olarak kabul edilmektedir.

Bu sebep yalnızca dava yoluyla ileri sürülebilir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır. Ev sahibi dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse süre bir kira yılı uzamış sayılır (m. 353).

İcra yoluyla tahliye

Ev sahibi mahkemeye gitmeden icra dairesinde kira alacağı için takip başlatabilir ve takip talebinde tahliye de isteyebilir. Tahliye istemek zorunlu değildir; ev sahibi yalnızca birikmiş kirayı tahsil etmek için de takip yapabilir. Bu yolda arabulucuya başvurmak gerekmez; kira uyuşmazlıklarındaki arabuluculuk zorunluluğu ilamsız icra yoluyla tahliyeyi kapsamaz (6325 sayılı Kanun m. 18/B).

Ev sahibi tahliye de istediğinde kiracıya gönderilen ödeme emri, temerrüt ihtarını da içerir ve kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden kiracının çıkarılmasının istenebileceğini bildirir (İcra ve İflas Kanunu m. 269). Konut ve çatılı işyerlerinde ödeme süresi bu yüzden otuz gündür. Bundan sonra süreç kiracının tavrına göre ilerler:

• Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve otuz günlük süre içinde kirayı da ödemezse, ev sahibi bu sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir (İİK m. 269/a).
• Kiracı itiraz ederse takip durur. Ev sahibi icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Kiracı kiranın ödendiğini ileri sürüyorsa bunu noterce düzenlenmiş ya da onaylanmış bir belge, ev sahibinin kabul ettiği bir belge ya da resmî bir makbuz gibi kanunda sayılan belgelerle ispat etmek zorundadır (İİK m. 269/c).
• Kiracı kira sözleşmesini ya da sözleşmedeki imzasını inkâr ederse, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması için sözleşmenin noterce düzenlenmiş ya da imzası noterce onaylanmış olması gerekir; aksi hâlde ev sahibi genel mahkemede dava açmak zorunda kalır (İİK m. 269/b).
• İtirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen ev sahibi, aynı alacak için bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz (İİK m. 269).

İcra mahkemesinin tahliye kararının uygulanması için kesinleşmesi beklenmez. Ancak kararın kiracıya bildirildiği ya da tebliğ edildiği tarihten itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m. 269/c).

Kiracı açısından dikkat edilecekler

Ödeme emri ya da ihtarname geldiğinde süreleri hemen not etmek gerekir. Otuz günlük ödeme süresi ile yedi günlük itiraz süresi birbirinden farklıdır ve itiraz süresi çok daha kısadır. Kira ödendiği hâlde ödeme emri geldiyse, yedi gün içinde itiraz edilmelidir. İtiraz takibi durdurur ama kira borcunu ortadan kaldırmaz. İtiraz etmeyen kiracı borcu otuz günlük süre içinde öderse, icra mahkemesi bu takibe dayanarak tahliyeye karar veremez. Ancak ödeme emri haklı ihtar sayılabileceği için aynı kira yılında ikinci bir haklı ihtar, iki haklı ihtar yolunu açabilir. Kiranın banka üzerinden, hangi aya ait olduğu açıklamaya yazılarak ödenmesi, ileride ödemenin ispatını kolaylaştırır.

Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı gibi konular bu yazının kapsamı dışındadır.

Sık sorulan sorular

Kiracı otuz gün içinde öderse ev sahibi yine de tahliye isteyebilir mi?

Ödeme süresi içinde yapılırsa temerrüt ihtarına dayanarak sözleşme feshedilemez. Ancak ihtar, kiracıya ulaştığında kira gerçekten ödenmemişse haklı bir ihtardır. Aynı kira yılı içinde başka bir ayın kirası için ikinci bir haklı ihtar gelirse, ev sahibi kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir.

İhtarname noter aracılığıyla mı gönderilmeli?

Kanun ihtarın yazılı olmasını arar, noter şartı koymaz. Ancak ihtarın kiracıya ulaştığının ve hangi tarihte ulaştığının ispatı önemli olduğundan uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir. İcra takibinde kiracıya tebliğ edilen ödeme emri de ihtar içerir.

Aidat ya da su gibi yan giderler ödenmezse ne olur?

Temerrüt ihtarı yalnızca kira bedeli için değil, ödeme günü gelmiş yan giderler için de çekilebilir ve otuz günlük süre bunlar için de geçerlidir. İki haklı ihtar hükmü ise metninde yalnızca kira bedelinin ödenmemesinden söz eder.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.