Yapı kullanma izni (iskân) olmayan daire alınır mı, riskleri neler?

Kısaca

• Yapı kullanma izni alınmamış yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz.
• Yapı kullanma izni olmadan tapuda arsa cinsi değişmez ve kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilemez.
• Alıcının sözleşme kurulurken bildiği ayıplardan satıcı sorumlu olmaz; iskân durumu satıştan önce araştırılmalıdır.

İlan sitelerinde “iskânı yok, bu yüzden uygun” notuyla satılan dairelere sık rastlanır. Fiyat cazip görünebilir, ama yapı kullanma izni bulunmayan bir daireyi almak, alıcının üstlendiği birkaç ciddi riskle birlikte gelir. Satın alma kararından önce bu belgenin ne anlama geldiğini ve yokluğunun sonuçlarını bilmek gerekir. Konu yalnızca bir evrak eksikliği değildir; çoğu zaman binanın kendisiyle ilgili bir sorunun işaretidir.

Yapı kullanma izni nedir?

Bir bina, belediyenin ya da valiliğin verdiği yapı ruhsatına dayanılarak yapılır. İnşaat bitince yapının ruhsata ve onaylı projeye uygun yapılıp yapılmadığı denetlenir. Uygun bulunursa yapı kullanma izni verilir. Halk arasında bu belgeye iskân denir.

İmar Kanunu’nun 30. maddesine göre yapı tamamen bitince tamamı için, kullanılabilecek kısımları tamamlanınca da bu kısımlar için, ruhsatı veren belediyeden ya da valilikten izin alınması gerekir. İzin mal sahibinin başvurusu üzerine verilir. Belediye ve valilikler bu başvuruları en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Verilen izin, yapı sahibini kanuna ya da ruhsata aykırılıktan doğan sorumluluktan ve vergi, resim, harç gibi yükümlülüklerden kurtarmaz.

Kanun ayrıca inşaatın bitme gününü, kullanma izninin verildiği tarih olarak kabul eder (m. 31). Yani hukuken bir yapı, kullanma izni alınmadıkça bitmiş sayılmaz.

Abonelik sorunu

İskânsızlığın en somut sonucu elektrik ve su aboneliğinde ortaya çıkar. Kanuna göre kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden yararlandırılmaz (m. 31). Kullanma izni almış bağımsız bölümler ise bu hizmetlerden yararlanır.

Bu kural, iskânsız bir dairede oturmayı ya da daireyi kullanmayı fiilen zorlaştırabilir. Satıcının dairede abonelik bulunduğunu söylemesi, iskân sorununun çözüldüğü anlamına gelmez. Daireyi kiraya vermeyi düşünen yatırımcı için de bu risk göz ardı edilmemelidir.

Tapuda neler değişmez?

Yapı kullanma izni, tapudaki kaydın binaya uygun hâle gelmesinin de anahtarıdır. İzin belgesi düzenlenince tapuda taşınmazın “arsa” olan cinsi binaya uygun şekilde değiştirilir; kat irtifakı varsa kat mülkiyetine çevrilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10). İzin alınmadıkça bu işlemler yapılamaz.

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir binada bağımsız bölümler üzerinde kurulan haktır. Kat irtifaklı bir daire satılabilir, kiraya verilebilir, ipotek edilebilir. Yine de bina fiilen yıllar önce bitmiş olduğu hâlde tapuda kat irtifakının sürmesi, iskânın alınamadığına işaret eder. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark ve geçiş süreci kat irtifakı ve kat mülkiyeti yazısında anlatılmıştır.

Asıl risk: iskânın neden alınamadığı

İskânın alınamamasının arkasında çoğu zaman yapının ruhsata ve projesine aykırı yapılmış olması yatar. Projede olmayan bir kat, kapatılan balkonlar, ortak alanların daireye katılması ya da otopark yerine yapılan dükkânlar tipik örneklerdir. Bu aykırılıklar giderilmedikçe izin çıkmaz.

Aykırılık yalnızca iskânı engellemekle kalmaz. Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapı tespit edilirse yapı mühürlenir ve yapı sahibine aykırılığı gidermesi için en çok bir aylık süre tanınır. Bu süre içinde yapı ruhsata uygun hâle getirilmezse belediye encümeni ya da il idare kurulu kararıyla yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden alınır (m. 32). Ayrıca yapı sahibi, müteahhit ve kanunda sayılan diğer sorumlular hakkında imar para cezası verilebilir (m. 42). Bu süreç ve dava yolları imar para cezası ve yıkım kararına itiraz yazısında ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

İskânsız daire alan kişi, binadaki aykırılıkların doğurduğu bu sonuçlarla karşılaşabilir. Binanın bir bölümündeki aykırılık, yapının tamamı için düzenlenecek izni ve bununla birlikte kat mülkiyetine geçişi de engelleyebilir.

Almadan önce neye bakılmalı?

Satın alma kararından önce şu kontrolleri yapmak riskleri büyük ölçüde görünür kılar:

• Tapu kaydında taşınmazın cinsine, kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğuna ve beyanlar hanesine bakın. İdare imara aykırılık tespit ettiğinde bunu tapuya bildirir ve beyanlar hanesine işlenir.
• Ruhsatı veren belediyeden yapı ruhsatı ile onaylı projeyi inceleyin ve iskân başvurusunun yapılıp yapılmadığını, yapıldıysa neden sonuçlanmadığını öğrenin.
• Dairenin ve binanın onaylı projeye uyup uymadığını kontrol ettirin.
• Satıcı ya da müteahhit iskânın alınacağını söylüyorsa bunu, tarih vererek ve sonuçlarını belirterek sözleşmeye yazdırın.

Daireyi müteahhitten ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle pay almış bir arsa sahibinden alıyorsanız, iskân işlemlerinin kimin üzerinde olduğunu da öğrenin. Bu sözleşmelerde ruhsat ve iskân işlerinin kim tarafından yürütüleceği genellikle ayrıca kararlaştırılır; ayrıntılar kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısında anlatılmıştır.

Satıcının sorumluluğu da bu noktada önem kazanır. Türk Borçlar Kanunu’na göre satıcı, alıcıya herhangi bir şekilde bildirdiği niteliklerin bulunmamasından ve satılanın değerini ya da alıcının ondan beklediği faydayı ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıplardan sorumludur (m. 219). Ancak alıcının sözleşme kurulurken bildiği ayıplardan satıcı sorumlu olmaz (m. 222). İskânsız olduğunu bilerek ve bu nedenle düşük fiyatla alınan dairede, sonradan bu eksikliğe dayanarak satıcıya başvurmak bu yüzden zorlaşır.

Sık sorulan sorular

Belediyeye iskân başvurusu yapıldı. Sonuç ne kadar sürede çıkar?

Kanuna göre belediyeler ve valilikler, mal sahiplerinin yapı kullanma izni başvurularını en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Başvurunun tarihi ve akıbeti belediyeden öğrenilebilir. Başvuru uzun süredir sonuçlanmıyorsa, bunun sebebi çoğu zaman yapıdaki bir eksiklik ya da aykırılıktır; bu sebebin ne olduğunu satın almadan önce öğrenmek gerekir.

İskânı olmayan bir dairenin tapusu bana devredilebilir mi?

Evet. Yapı kullanma izninin bulunmaması tapu devrini tek başına engellemez; kat irtifaklı bir bağımsız bölüm satılabilir ve ipotek edilebilir. Ancak devirle birlikte iskânsızlığın getirdiği sorunlar da alıcıya geçer. Abonelik, kat mülkiyetine geçiş ve binadaki imar aykırılıkları bunların başında gelir.

Dairede elektrik ve su var. Bu, binanın iskânı olduğu anlamına mı gelir?

Hayır. Abonelik bulunması, yapı kullanma izninin alındığını göstermez. İznin olup olmadığını öğrenmenin yolu, ruhsatı veren belediyeye ya da valiliğe sormak ve tapu kaydını incelemektir. Tapuda taşınmazın cinsinin hâlâ arsa görünmesi ve kat irtifakının sürmesi, iznin alınmadığına işaret edebilir.

Daireyi iskânı olmadığını bilerek aldım. Sonradan satıcıdan bir şey isteyebilir miyim?

Kanuna göre satıcı, alıcının sözleşme kurulurken bildiği ayıplardan sorumlu olmaz. İskânın olmadığını bilerek satın alan kişinin bu nedene dayanarak ayıp hükümlerine başvurması bu yüzden zordur. Satıcı iskânın belirli bir tarihte alınacağını sözleşmeyle üstlenmişse, bu taahhüdün yerine getirilmemesi ayrıca değerlendirilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.