Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir, kat mülkiyetine nasıl geçilir?

Kısaca

• Kat irtifakı yapım aşamasındaki ya da henüz yapılmamış bir binaya, kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir binaya aittir.
• Kat irtifaklı bir bağımsız bölüm satılabilir, ipotek edilebilir ve kiraya verilebilir.
• Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine resen çevrilir.

Tapu senedinde “kat irtifakı” yazan birçok kişi, dairesinin kendisine tam olarak ait olup olmadığından emin değildir. Kat irtifakı da kat mülkiyeti de tapuya tescil edilen haklardır ve ikisi de sahibine belirli bir bağımsız bölüm üzerinde hak verir. Fark, binanın hangi aşamada olduğundadır. Kat irtifakı yapım aşamasındaki ya da henüz yapılmamış bir binaya, kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir binaya aittir.

Kat irtifakı: yapı bitmeden kurulan hak

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir arsa üzerinde yapılacak ya da yapılmakta olan bir binanın daire, dükkân, büro gibi bölümleri için, bina tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere irtifak hakkı kurulabilir. Buna kat irtifakı denir. İrtifak, kabaca bir taşınmaz üzerinde başkasına tanınan sınırlı bir hak demektir.

Kat irtifakını arsanın maliki ya da arsanın bütün ortak malikleri kurar. Bunun için onaylı mimari projenin ve bir yönetim planının tapu müdürlüğüne verilmesi gerekir. Tapu kaydında her irtifakın hangi bağımsız bölüme ait olduğu ve o bölüme düşen arsa payı gösterilir. Arsa payı, arsanın her bağımsız bölüme ayrılan ortak mülkiyet payıdır; bağımsız bölümün konumu ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle orantılı olarak belirlenir. Paylar bu orana uygun dağıtılmamışsa her malik ya da kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Kanun kat irtifakını arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olarak tanımlar. Bu yüzden kat irtifakı sahibinin elindeki hak, hukuken henüz bitmiş bir daire üzerinde değil, arsa payı ve ileride ortaya çıkacak bağımsız bölüm üzerindedir. Uygulamada kat irtifakı çoğunlukla kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle yapılan binalarda karşımıza çıkar; o sözleşmenin ayrıntıları ayrı bir konudur.

Kat mülkiyeti: tamamlanmış binada bağımsız mülkiyet

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılabilen bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kanun bunu arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olarak tanımlar. Ortak yerler, bağımsız bölümlerin dışında kalan ve binanın korunmasına ya da ortak kullanıma yarayan merdiven, çatı, bahçe gibi yerlerdir.

Kat mülkiyeti kurulunca her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına tescil edilir ve ayrı bir taşınmaz niteliği kazanır. Kat maliki, kendi bağımsız bölümü üzerinde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, Türk Medeni Kanunu’nun maliklere tanıdığı bütün yetkilere sahiptir.

Kanunun önemli bir kuralı da şudur: bir binanın tümü kat mülkiyetine çevrilmeden yalnızca bir ya da birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Dairelerden biri bitti diye o daire için tek başına kat mülkiyeti istenemez.

İki hak arasındaki başlıca farklar

Farkları gündelik hayattaki karşılıklarıyla şöyle sıralayabiliriz:

• Kat irtifakı bina bitmeden, kat mülkiyeti bina tamamlandıktan sonra kurulur.
• Kat irtifakında hak, arsa payına bağlı bir irtifaktır; kat mülkiyetinde ise bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz olarak malikine aittir.
• Kat irtifakı sahipleri, yapının sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için birbirlerinden üzerlerine düşen borçları yerine getirmelerini isteyebilir ve bunun için dava açabilir. Kat malikleri ise birbirine karşı daha çok binanın kullanımı ve yönetimiyle ilgili yükümlülükler altındadır.
• Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borcu noter ihtarına rağmen iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında diğer paydaşlara devrine karar verir.

Bu farklar, binada oturmayı ya da daireyi satmayı tek başına engellemez. Kat irtifaklı bir bağımsız bölüm satılabilir, ipotek edilebilir, kiraya verilebilir. Asıl sorun genellikle binanın projeye uygun bitirilmemesi ya da yapı kullanma izin belgesinin hiç alınamamasıdır.

Kat mülkiyetine geçiş nasıl olur?

Geçişin anahtarı yapı kullanma izin belgesidir; halk arasında buna iskân denir. Kanuna göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine resen, yani ayrıca bir başvuru beklenmeden çevrilir. Bu işlem arsa malikinin ya da kat irtifakı sahiplerinden birinin istemiyle de yapılabilir.

İşleyiş kabaca şöyledir. Yapı kullanma izin belgesini düzenleyen idare, belgeyi elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir. Kadastro müdürlüğü buna göre bir tescil bildirimi hazırlar ve tapu müdürlüğü, arsanın “arsa” olan cinsini başka bir belge aramadan binaya uygun şekilde değiştirir. Cins değişikliği yapılan taşınmazda kat irtifakı varsa, kat irtifakının kurulduğu resmî senede ve kanunda sayılan belgelere dayanılarak kat mülkiyetine resen geçilir. Kanun bu işlemleri döner sermaye hizmet bedelinden muaf tutar. Yönetim planı kat irtifakı kurulurken zaten verildiği için kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez.

Tapu memuru, kat mülkiyetine çevirme sırasında ana taşınmazın sayfasına “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresini yazar ve her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğüne ayrı ayrı işlenir. Ana taşınmazın sayfasındaki ipotek gibi kayıtlar, irtifak hakları dışında, bağımsız bölümlerin sayfalarına aktarılır.

Bina tamamlandığı hâlde yapı kullanma izin belgesi alınamıyorsa kat mülkiyetine geçilemez. Bunun sebebi çoğu zaman projeye aykırı yapılan kısımlar ya da eksik işlerdir. Böyle bir durumda önce eksikliğin ne olduğunu ilgili belediyeden öğrenmek gerekir.

Geçiş beklenirken bina nasıl yönetilir?

Kat mülkiyetine geçilmemiş binalarda yönetim boşlukta kalmaz. Kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması için kendi aralarından ya da dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak atayabilir; bu yönetici hakkında kat mülkiyeti yöneticisine ilişkin hükümler uygulanır. Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile binanın yönetiminde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kat irtifakı sahipleri ya da kat malikleri arasında yönetim, aidat veya arsa payı gibi konularda anlaşmazlık çıktığında bu ön aşama atlanmamalıdır. Ortak yerlerin kullanımı ise ayrı bir yazıda ele alınan başka bir konudur.

Sık sorulan sorular

Kat irtifaklı bir daireyi satın almak güvenli midir?

Kat irtifakı tapuya tescil edilmiş bir haktır; daire, arsa payıyla birlikte devredilebilir ve tapuda alıcının adına geçer. Yine de satın almadan önce yapının fiilen tamamlanıp tamamlanmadığını, yapı kullanma izin belgesinin alınıp alınmadığını ve tapudaki beyanlar hanesini kontrol etmek gerekir. Yapı projeye aykırı yapılmışsa izin belgesi çıkmayabilir ve kat mülkiyetine geçiş gecikir.

Kat mülkiyetine geçmek için bütün malikler başvurmak zorunda mı?

Hayır. Kanun, kat irtifakının yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine resen çevrileceğini, bu işlemin arsa malikinin ya da kat irtifakı sahiplerinden birinin istemiyle de yapılabileceğini söyler. Malikler arasında oybirliği aranmaz.

Binada henüz kat mülkiyeti yok. Aidat ve yönetim konusunda hangi kurallar geçerli?

Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile binanın yönetiminde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır. Bu durumda yönetici seçimi, kat malikleri kurulu ve ortak giderlere katılma gibi konularda kat mülkiyetindeki kurallar geçerli olur.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.