Ruhsatsız yapıya imar para cezası ve yıkım kararı: dava nasıl ve ne zamana kadar açılır?

Kısaca

• Ruhsatsız yapı tespit edilince inşaat mühürlenir ve yapı tatil zaptı yapıya asılarak tebliğ edilmiş sayılır.
• Yapı sahibine yapıyı ruhsata uygun hâle getirmesi için en çok bir ay süre tanınır; aksi hâlde belediye encümeni veya il idare kurulu yıkım kararı verir.
• Para cezası ve yıkım kararına karşı yazılı bildirimden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılır.
• Dava açmak yıkımı kendiliğinden durdurmaz; bunun için mahkemeden yürütmenin durdurulması istenmelidir.

Ruhsat alınmadan yapılan bir ev, sonradan eklenen bir kat ya da ruhsata aykırı kapatılan bir balkon, belediyenin iki ayrı işlemine konu olur: yapı hakkında yıkım kararı ve sorumlulara imar para cezası. Bu işlemler idari işlemdir ve idare mahkemesinde dava konusu yapılabilir. Süreyi kaçırmak ise işlemin kesinleşmesine yol açar.

Belediye ruhsatsız yapıyı nasıl tespit eder?

Ruhsat alınmadan yapıya başlandığı ya da yapının ruhsata ve eklerine aykırı olduğu belediye veya valilikçe tespit edilir. Bu tespit idarenin kendi denetimiyle, fenni mesulün bildirimiyle ya da herhangi bir şekilde durumun öğrenilmesiyle yapılabilir. Tespit üzerine inşaatın o andaki durumu tutanağa geçirilir, yapı mühürlenir ve inşaat derhal durdurulur.

Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Zaptın bir nüshası muhtara bırakılır. Ayrıca idare, yapının imar mevzuatına aykırı olduğunu en geç yedi gün içinde tapu müdürlüğüne bildirir ve bu bilgi tapunun beyanlar hanesine işlenir. Aykırılık giderilmeden bu kayıt kaldırılamaz.

Bir aylık süre ve yıkım kararı

Yapı sahibine, tebliğden itibaren en çok bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hâle getirmesi ya da ruhsat alması için süre tanınır. Bu sürede aykırılık giderilir veya ruhsat alınırsa mühür kaldırılır ve inşaata izin verilir. Yapıyı mevzuata uygun hâle getirmek için idarenin yazılı izniyle yapılan işler mühür bozma suçu oluşturmaz; izinsiz çalışma ise bu suçu gündeme getirebilir.

Aksi durumda ruhsat iptal edilir. Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapı, belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden alınır. İdare, yapının ruhsata bağlanamayacağını ya da aykırılığın giderilemeyeceğini tespit ederse bir ay beklenmeden ruhsat iptal edilir.

Yıkım masrafı yapı sahibinden alınır. Bu nedenle yıkım kararının uygulanması, para cezasından ayrı bir mali yük de doğurur.

Kanun, yıkımın ihmal edilmesini de önlemeye çalışır. İlgili idare iki ay içinde yıkım kararı almazsa ya da aldığı kararı altı ay içinde uygulamazsa, yapıyı Bakanlık yıkabilir veya yıktırabilir.

İmar para cezası nasıl verilir?

İmar mevzuatına aykırılığın tespitinden itibaren on iş günü içinde idare encümeni sorumlular hakkında para cezası verir. Ceza her sorumluluk için ayrı ayrı verilir ve şu kişilere uygulanabilir:

• Yapı sahibi,
• Yapı müteahhidi,
• Aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen fenni mesuller.

Cezanın miktarı yapının sınıfına ve grubuna, aykırılığın metrekaresine, yapının bulunduğu alana, can ve mal güvenliğini tehdit edip etmediğine göre hesaplanır. Yapının ruhsatsız olması, kamuya ya da başkasına ait parselde bulunması, kullanılıyor olması gibi durumlar cezaya ayrıca eklenir. Birim tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında artırıldığı için güncel tutarlar kanun metninden değil, o yılın uygulamasından hesaplanır. Aynı aykırılığın tekrarında ceza bir kat artırılır.

Yapı sahibine ve müteahhide, emlak vergisine esas arsa birim değeri üzerinden hesaplanan ek bir ceza da verilir. Bu ek ceza için önemli bir imkân vardır: cezanın tebliğinden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilir ve yapı mevzuata uygun hâle getirilirse ek ceza tahsil edilmez.

Ruhsatsız yapı aynı zamanda Türk Ceza Kanunu’ndaki imar kirliliğine neden olma suçunu da oluşturabilir. Aynı fiil nedeniyle bu suçtan mahkûm olan kişiye, ödediği imar para cezası faizsiz olarak iade edilir.

Dava nerede ve ne zamana kadar açılır?

Yıkım kararı ve imar para cezası idari işlemdir; bunlara karşı idare mahkemesinde iptal davası açılır. Kabahatler Kanunu’na göre bir idari para cezası, idari yargının görev alanına giren başka bir kararla aynı işlem içinde verilmişse, cezaya ilişkin itirazlar da idari yargıda görülür. Anayasa Mahkemesi ve yüksek mahkeme kararlarında da imar para cezalarının imara aykırılığı tespit eden işlemin devamı sayıldığı ve idari yargıda denetleneceği kabul edilmiştir.

Dava açma süresi idare mahkemelerinde 60 gündür ve işlemin yazılı bildiriminin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar. Dava açmadan önce, aynı süre içinde, işlemin kaldırılması veya değiştirilmesi idareden istenebilir. Bu başvuru işlemeye başlamış dava süresini durdurur. İdare 30 gün içinde cevap vermezse istek reddedilmiş sayılır ve süre, başvuruya kadar geçen kısım da hesaba katılarak yeniden işlemeye başlar.

Dava dilekçesine yıkım ve ceza kararlarının, tebliğ belgelerinin ve varsa ruhsat ile projenin örnekleri eklenmelidir. Davada şu noktalar tartışılabilir:

• Yapının gerçekten ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olup olmadığı,
• Tespit tutanağının yapının gerçek durumunu yansıtıp yansıtmadığı,
• Cezanın doğru kişiye ve doğru yapı sınıfı, metrekare ve artırım oranlarıyla hesaplanıp hesaplanmadığı,
• Bir aylık sürenin tanınıp tanınmadığı ve kararın yetkili kurulca verilip verilmediği.

Yürütmenin durdurulması

İdare mahkemesinde dava açılması, işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Yıkım bir kez gerçekleştiğinde dava kazanılsa bile yapı geri gelmez. Bu yüzden dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması istenmelidir.

Mahkeme yürütmenin durdurulmasına iki şart birlikte varsa karar verir: işlem uygulanırsa telafisi güç veya imkânsız zarar doğacak olması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması. Kural olarak idarenin savunması alındıktan sonra karar verilir. Uygulanmakla etkisi tükenecek işlemlerde ise savunma beklenmeden de yürütme durdurulabilir.

İmar planlarına karşı dava ve imar affı gibi yakın konular ayrıdır ve bu yazının kapsamı dışındadır.

Sık sorulan sorular

Yıkım kararına karşı dava açtım. Belediye yine de yıkabilir mi?

Evet, kanun dava açılmasının idari işlemin yürütülmesini durdurmadığını söyler. Yıkımın önüne geçmek için dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması istenmeli ve mahkemenin bu yönde karar vermesi gerekir. Yıkım gerçekleştiğinde geri dönüşü olmadığı için bu istem ihmal edilmemelidir.

Para cezasına sulh ceza mahkemesinde itiraz edebilir miyim?

Hayır. İmar Kanunu’na göre verilen para cezaları, imara aykırılığı tespit eden idari işlemin devamı sayılır ve bunlara karşı idare mahkemesinde dava açılır. Yanlış mahkemeye başvurmak süre kaybına yol açabileceği için başvuru yerini baştan doğru seçmek gerekir.

Yapı tatil zaptını görmedim. Bir aylık süre ne zaman başlar?

Kanuna göre durdurma kararı, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu yüzden süre, zaptın yapıya asıldığı tarihten itibaren işler. Yapınızda inşaat sürüyorsa ya da başkası tarafından yürütülüyorsa yapıyı düzenli olarak kontrol etmek ve belediyeden bilgi almak önemlidir.

Para cezasını ödesem yapı yasal hâle gelir mi?

Hayır. Para cezası ile yapının ruhsata uygun hâle getirilmesi ayrı konulardır. Cezanın ödenmesi ruhsat yerine geçmez ve yıkım kararını ortadan kaldırmaz. Yapının ruhsata bağlanıp bağlanamayacağı ayrıca değerlendirilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.