Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: şekil şartı ve müteahhit gecikirse arsa sahibinin hakları

Kısaca

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; yalnızca imzaların onaylatılması bu şekli karşılamaz.
• Müteahhidin işi zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir.
• Gecikme cezası istenecekse, daireler teslim alınırken bu hakkın saklı tutulduğu yazılı olarak belirtilmelidir.
• Ayıplı yapı nedeniyle açılacak davalar teslimden itibaren beş yılda, müteahhidin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar.

Arsası olan ama bina yaptıracak parası olmayan kişi ile inşaat yapan ama arsası olmayan müteahhidin buluştuğu yer kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa sahibi, arsasının belirli paylarını müteahhide devretmeyi; müteahhit de bunun karşılığında binayı yapıp kararlaştırılan daireleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Kanun bu sözleşmeyi “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak anar.

Sözleşmenin niteliği

Türk Borçlar Kanunu m. 470’e göre eser sözleşmesi, yüklenicinin (müteahhidin) bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kat karşılığı inşaatta eser binadır; bedel ise para yerine arsa paylarıyla ödenir. Bu yüzden sözleşmede iki ayrı borç bir araya gelir: müteahhidin eser sözleşmesinden doğan yapım borcu ile arsa sahibinin taşınmaz payı devretme borcu.

Müteahhit işi sadakat ve özenle yürütmek zorundadır. Kanun, özen borcunun ölçüsünü benzer işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin uyması gereken mesleki ve teknik kurallar olarak belirler. Aksine âdet ya da anlaşma yoksa işin yapılması için kullanılacak araç ve gereçleri de müteahhit sağlar.

Şekil şartı: noterde düzenleme

Sözleşmenin geçerliliği açısından en kritik nokta şekildir. Türk Medeni Kanunu m. 706, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasını resmî şekilde düzenlenmelerine bağlar. Türk Borçlar Kanunu m. 237 de taşınmaz satışı vaadinin resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını söyler. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payının müteahhide devri borcunu içerdiği için bu kuralların kapsamındadır.

Noterlik Kanunu’na göre niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeler ve taşınmaz satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılır. Düzenleme şeklinde sözleşme metnini noter düzenler. Taraflarca hazırlanan bir metnin noterde yalnızca imzalarının onaylatılması, kanunda ayrı bir işlem olarak düzenlenen onaylamadır ve bu şekli karşılamaz.

Adi yazılı, yani taraflar arasında imzalanıp noterde düzenlenmeyen bir sözleşme, şekle aykırıdır. Böyle bir metne dayanarak arsa payının devrini dava yoluyla istemek ciddi bir risk taşır. Tapuda satış vaadi sözleşmesindeki şekil kuralları ayrı bir yazıda ele alınmıştır; kat karşılığı sözleşmede de aynı dikkat gerekir.

Türk Medeni Kanunu m. 1009, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh verilebileceğini açıkça düzenler. Şerh, bu hakların taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar. Bu yüzden sözleşmenin tapuya şerh ettirilmesi hem arsa sahibi hem de müteahhit açısından önemlidir.

Sözleşmenin içeriği de en az şekli kadar önemlidir. Hangi bağımsız bölümün kime kalacağı, arsa paylarının müteahhide hangi aşamada ve ne oranda devredileceği, ruhsat ve iskân işlemlerinin kim tarafından yürütüleceği, kullanılacak malzemenin niteliği ve teslim tarihi açıkça yazılmalıdır. Arsa paylarının tamamının inşaat başlamadan devredilmesi, işin yarım kalması hâlinde arsa sahibini zor durumda bırakır. Payların inşaatın ilerleme düzeyine göre kademeli olarak devredilmesi bu riski azaltır.

Müteahhit geciktiğinde arsa sahibinin hakları

Sözleşmede inşaatın başlama ve bitiş tarihleri, teslim süresi ve gecikme hâlinde ödenecek ceza açıkça yazılmalıdır. Gecikme olduğunda arsa sahibinin elinde birkaç yol vardır.

Türk Borçlar Kanunu m. 473’e göre müteahhit işe zamanında başlamaz, sözleşmeye aykırı olarak işi geciktirir ya da başka bir sebeple doğan gecikme yüzünden işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği bütün tahminlere göre açıkça anlaşılırsa, arsa sahibi teslim gününü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Bunun için gecikmenin arsa sahibinden kaynaklanmaması gerekir.

Teslim tarihi geçmişse genel temerrüt hükümleri uygulanır. Arsa sahibi, müteahhide borcunu ifa etmesi için uygun bir süre verebilir ya da bu sürenin hâkim tarafından verilmesini isteyebilir. Süre verilmesinin etkisiz kalacağı anlaşılıyorsa ya da ifa artık yararsızsa süre vermeye gerek yoktur. Süre içinde de ifa gelmezse arsa sahibi:

• Binanın tamamlanmasını ve gecikme sebebiyle tazminatı isteyebilir,
• İfadan vazgeçtiğini hemen bildirerek uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir,
• Sözleşmeden dönebilir. Bu durumda taraflar karşılıklı olarak edimlerini geri isteyebilir; örneğin müteahhide devredilmiş arsa payları geri istenebilir.

Sözleşmede gecikme için cezai şart kararlaştırılmışsa, Türk Borçlar Kanunu m. 179’a göre arsa sahibi bunu asıl borçla birlikte isteyebilir. Ancak hakkından açıkça vazgeçmiş ya da teslimi çekincesiz kabul etmişse cezai şartı isteyemez. Bu yüzden geciken daireler teslim alınırken cezai şart hakkının saklı tutulduğu yazılı olarak belirtilmelidir.

Arsa sahibi, gecikme olmasa bile, o ana kadar yapılan kısmın karşılığını ödemek ve müteahhidin bütün zararını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir. Bu yol, ağır bir mali yük doğurabileceği için dikkatli değerlendirilmelidir.

Ayıplı yapı ve zamanaşımı

Bina teslim edildikten sonra arsa sahibi, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz yapıyı gözden geçirmek ve ayıpları varsa bunu uygun bir süre içinde müteahhide bildirmek zorundadır. Taraflardan her biri, masrafını karşılayarak bilirkişi incelemesi isteyebilir. Gözden geçirme ve bildirim ihmal edilirse yapı kabul edilmiş sayılır. Sonradan ortaya çıkan ayıplar da gecikmeksizin bildirilmelidir.

Ayıp hâlinde arsa sahibi, ayıp oranında bedelden indirim ya da aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım isteyebilir; ayrıca genel hükümlere göre tazminat hakkı saklıdır. Yapı kullanılamayacak ölçüde ayıplıysa kanun sözleşmeden dönmeye de izin verir; ama eser arsa sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa arsa sahibi bu hakkı kullanamaz. Bina söz konusu olduğunda bu sınır çoğu zaman devreye girer.

Ayıplı yapı nedeniyle açılacak davalar teslimden başlayarak beş yılda, müteahhidin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar.

Sık sorulan sorular

Sözleşmede gecikme cezası var. Daireleri teslim alırken bir şey söylemem gerekir mi?

Evet. Gecikme için kararlaştırılan cezai şart, asıl borçla birlikte istenebilir; ancak teslimi çekincesiz kabul ederseniz bu hakkı kaybedebilirsiniz. Teslim sırasında cezai şart hakkınızı saklı tuttuğunuzu yazılı olarak bildirmek gerekir.

Müteahhit inşaatı yarım bıraktı. Başka bir müteahhide devam ettirebilir miyim?

Yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılıyorsa sözleşmeden dönebilirsiniz. Dönmeden önce bildirimlerin ve sürenin usulüne uygun verilmesi gerekir; aksi hâlde sözleşmeyi haksız sona erdiren taraf olarak tazminat sorumluluğuyla karşılaşabilirsiniz. İş yapılırken ayıp ya da aykırılık açıkça görülüyorsa, uygun süre vererek işin masrafları yükleniciye ait olmak üzere üçüncü kişiye verileceğini de ihtar edebilirsiniz.

Müteahhide düşen bağımsız bölümleri satın aldım. Arsa sahibi tapuyu vermiyor. Ne yapabilirim?

Bu durum, müteahhitle arsa sahibi arasındaki sözleşmenin ne ölçüde yerine getirildiğine bağlıdır ve her dosyada ayrıca incelenmesi gerekir. Satın almadan önce sözleşmenin noterde düzenlenip düzenlenmediğini ve tapuya şerh verilip verilmediğini kontrol etmek bu riski azaltır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.