Komşu gürültüsü, koku ve duman: komşuluk hukukunda haklar ve açılabilecek davalar

Mülkiyet hakkı, sahibine malını dilediği gibi kullanma yetkisi verir, ama bu yetki hukuk düzeninin sınırları içindedir (TMK m. 683). Komşuluk hukuku, bu sınırları komşular arasındaki ilişki için ayrıca çizer. Gece yarısına kadar süren yüksek sesli müzik, sürekli sarsıntı yapan bir makine ya da alt kattaki işyerinden gelen koku, komşuluk hukukunun konusu olan rahatsızlıklardır.

Taşkın kullanım ve hoşgörü sınırı

Türk Medeni Kanunu’nun 737. maddesi herkese, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınma yükümlülüğü getirir. Taşkınlık, mülkiyet hakkının sınırını aşan ve komşuya zarar veren kullanımdır. Kanun örnekleri de sayar: taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkarmak, gürültü ya da sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Kanun bu yükümlülüğü özellikle işletme faaliyetleri için vurgular; bir atölye, fırın ya da eğlence yeri de aynı sınırlara tabidir.

Ölçüt kişinin hassasiyeti değil, hoşgörü sınırıdır. Bu sınır yere göre değişir. Bir sanayi bölgesinde olağan sayılan ses, bir konut sitesinde katlanılamaz olabilir. Mahkeme taşınmazın konumunu, kullanım amacını ve çevredeki yerleşik alışkanlıkları birlikte değerlendirir.

Kanun bir dengeyi de korur. Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklar için ayrı bir çözüm öngörülmüştür: hâkim, bunlardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir (m. 730). Kazı ve yapı yapan malikin komşu taşınmazlara, topraklarını sarsarak, tehlikeye düşürerek ya da üzerlerindeki tesisleri etkileyerek zarar vermekten kaçınması da ayrıca düzenlenmiştir (m. 738).

Açılabilecek davalar

Taşkın kullanımdan zarar gören ya da zarar tehlikesiyle karşılaşan kişi, Türk Medeni Kanunu’nun 730. maddesine göre üç şey isteyebilir: durumun eski hâline getirilmesi, tehlikenin giderilmesi ve uğradığı zararın tazmini. Örneğin komşu duvara dayanan ve sarsıntı yapan bir makinenin kaldırılması, bacadan gelen dumanın önlenmesi için önlem alınması ya da evde oluşan hasarın ödenmesi bu davayla istenebilir. Zarar henüz doğmamış olsa bile, zarar tehlikesiyle karşılaşmak dava açmak için yeterlidir.

Malik ayrıca, mülkiyetine yönelik her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebilir (m. 683). Mahkeme, taşkınlığın hoşgörü sınırını aşıp aşmadığını belirlemek için gerektiğinde yerinde inceleme (keşif) yapabilir ve bilirkişiden görüş alabilir.

Bu davalara kural olarak asliye hukuk mahkemesi bakar (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2). Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar ise sulh hukuk mahkemesinde görülür (634 sayılı Kanun ek m. 1). Her iki durumda da 1 Eylül 2023’ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi komşu hakkından ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıkları bu kapsama almıştır.

Apartmanda rahatsızlık: Kat Mülkiyeti Kanunu

Apartman ve sitelerde komşuluk ilişkisi Kat Mülkiyeti Kanunu ile ayrıca düzenlenir. Kanunun 18. maddesine göre kat malikleri, hem kendi bölümlerini hem ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Bu yükümlülükler kiracılara, oturma (sükna) hakkı sahiplerine ve bağımsız bölümden sürekli yararlanan herkese de uygulanır. Bunlara uymayanlar kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur. Yönetim planı da bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve yönetim tarzı ile kullanma amacı ve şekli gibi konuları düzenler (m. 28). Planda yer alan kullanım kurallarına aykırı davranmak da 18. maddedeki yükümlülüğün ihlalidir.

Bir kat malikinin ya da onun bölümünde oturan kişinin bu borçlara uymaması yüzünden zarar gören kat maliki, binanın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir (m. 33). Hâkim ilgilileri dinledikten sonra kanuna, yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyete göre hemen karar verir ve kararın kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ister. Belirlenen sürede karara uymayana aynı mahkeme idari para cezası verir.

Hâkimin bu emrine rağmen borçlarını yerine getirmemekte bir yıl boyunca ısrar eden kat maliki için kanun çok daha ağır bir yaptırım öngörür: diğer kat malikleri, bağımsız bölümün değerini ödeyerek mülkiyetin kendilerine devredilmesini mahkemeden isteyebilir (m. 25).

Kütükte mesken olarak gösterilen bir bölümde kahvehane, bar, lokanta, pastane, imalathane, basımevi gibi gürültü ya da koku kaynağı olabilecek yerler ise ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle açılabilir (m. 24).

Kolluk, zabıta ve kiraya veren

Dava tek yol değildir. Başkalarının huzur ve sükûnunu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye Kabahatler Kanunu’nun 36. maddesine göre idari para cezası verilir. Bu cezaya kolluk ya da belediye zabıtası karar verir; gürültü bir ticari işletmenin faaliyetinden kaynaklanıyorsa ceza işletme sahibine verilir ve daha yüksektir.

Rahatsızlığa bir kiracı yol açıyorsa ev sahibine bildirmek de sonuç verebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kiracıya, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturanlara ve komşulara gerekli saygıyı gösterme borcu yükler. Konut ve çatılı işyeri kirasında bu borca aykırılık hâlinde kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığı gidermesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Kiracının davranışı aynı taşınmazda oturanlar ya da komşular bakımından çekilmez hâle gelmişse, kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Hangi yol seçilirse seçilsin, rahatsızlığın tarihlerini ve saatlerini not etmek, kolluk ya da zabıta tutanaklarını saklamak ve durumu bilen tanıkları belirlemek ispatı kolaylaştırır.

Sık sorulan sorular

Kiracıyım. Üst kattaki komşu sürekli gürültü yapıyor; ben de dava açabilir miyim?

Türk Medeni Kanunu’nun 730. maddesi davayı, taşkın kullanım yüzünden zarar gören ya da zarar tehlikesiyle karşılaşan kimseye tanır; malik olmak şart değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki hâkimin müdahalesi yolunu ise kanun kat maliklerine tanır. Bu yüzden kiracı, kendi davasının yanında ev sahibinden de bu yola başvurmasını isteyebilir.

Gürültü için dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Komşu hakkından ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kolluğa ya da zabıtaya yapılan şikâyet ise bir dava olmadığı için bu şarta bağlı değildir.

Apartmanda bir daire lokantaya çevrildi; koku ve duman geliyor. Ne yapılabilir?

Kütükte mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde lokanta, pastane, fırın gibi gıda yerleri ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir. Böyle bir karar yoksa ya da işletme izin verilen sınırları aşıp kat maliklerini rahatsız ediyorsa, sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenebilir. Koku ve duman, Türk Medeni Kanunu’nun açıkça saydığı taşkınlıklar arasındadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.