Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali: ayırt etme gücü olmayan kişinin satışı

Kısaca

• Kanunda gösterilen ayrık durumlar dışında, ayırt etme gücü bulunmayan kişinin işlemleri hukuki sonuç doğurmaz.
• Ayırt etme gücü, işlemin yapıldığı ana ve o işleme göre değerlendirilir; kısıtlama kararı olmaması tek başına belirleyici değildir.
• Ayırt etme gücünün varlığı asıl kabul edilir; yokluğunu iddia eden taraf bunu ispat etmelidir.
• Tapuya iyiniyetle güvenerek taşınmazı edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur.

Ağır bir hastalık, ileri yaşa bağlı bunama ya da başka bir rahatsızlık nedeniyle ne yaptığını bilemeyecek durumdaki bir kişinin evini tapuda satması ya da bağışlaması, ailelerde sık rastlanan uyuşmazlıklardan biridir. Türk Medeni Kanunu (TMK) bu kişileri ayırt etme gücüne ilişkin kurallarla korur. Bu yazı, ayırt etme gücü bulunmayan bir kişinin yaptığı tapu devrinin nasıl iptal ettirilebileceğini anlatır. Tapu iptali ve tescil davasının genel çerçevesi ayrı bir yazıda ele alındı.

Ayırt etme gücü ve fiil ehliyeti

Fiil ehliyeti, kişinin kendi işlemleriyle hak edinebilmesi ve borç altına girebilmesidir (TMK m. 9). Kanuna göre ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan her ergin kişinin fiil ehliyeti vardır (m. 10).

Ayırt etme gücü, akla uygun biçimde davranma yeteneğidir. Kanun bunu tersinden tanımlar: yaşının küçüklüğü ya da akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk veya bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes ayırt etme gücüne sahiptir (m. 13). Ayırt etme gücü bulunmayanların, küçüklerin ve kısıtlıların fiil ehliyeti yoktur (m. 14).

Sonuç TMK m. 15’te yazılıdır: kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi’nde yayımlanan bir çalışmada, bu işlemlerin sonradan onayla da geçerlilik kazanamayacağı ve baştan itibaren geçersiz olduğu görüşü savunulur.

Ayırt etme gücüne sahip olduğu hâlde kısıtlanmış kişinin durumu farklıdır. Bu kişi yasal temsilcisinin rızası olmadıkça kendi işlemleriyle borç altına giremez (m. 16). Bu yazı ise ayırt etme gücünün hiç bulunmadığı durumu ele alır. Kısıtlama süreci kısıtlama ve vasi atanması yazısında anlatıldı.

Ayırt etme gücü işlem anına göre değerlendirilir

Ayırt etme gücü göreli bir kavramdır. Aynı kişi basit bir alışveriş için yeterli ayırt etme gücüne sahipken, bir taşınmazın satışı gibi ağır sonuçlu bir işlem için sahip olmayabilir. Yukarıda anılan akademik çalışmada da belirleyici olanın, ayırt etme gücünün işlemin yapıldığı anda bulunup bulunmadığı olduğu vurgulanır.

İki sonucu vardır:

• Kişinin hakkında kısıtlama kararı bulunmaması, işlemin geçerli olduğu anlamına gelmez. Ayırt etme gücü olmayan ergin, kısıtlanmamış olsa bile ehliyetsizdir.
• Kişinin işlemden önce ya da sonra rahatsız olması tek başına yeterli değildir. Asıl soru, satışın yapıldığı gündeki durumudur.

Satışın iptali ve tescil

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde yapılmalıdır (m. 706). Kanun, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan tescili yolsuz sayar (m. 1024). Ayırt etme gücü olmayan kişinin yaptığı satış hukuki sonuç doğurmadığı için, buna dayanan tescil de yolsuzdur.

Yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kişi, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (m. 1025). Uygulamada bu dava tapu iptali ve tescil davası olarak bilinir. Davada, alıcı adına yapılan kaydın iptali ve taşınmazın yeniden satıcı ya da mirasçıları adına tescili istenir.

Davayı kimin açacağı satıcının durumuna göre değişir:

• Satıcı hayattaysa ve kısıtlanmışsa dava, vasi aracılığıyla açılır. Vasinin dava açabilmesi için, acele hâllerdeki geçici önlemler dışında, vesayet makamının izni gerekir (m. 462).
• Satıcı ölmüşse, mirasçılar onun haklarını kanun gereği kazandığı için davayı açabilir (m. 599).

Davaya asliye hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 2). Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).

Taşınmaz bu arada üçüncü bir kişiye satılmışsa ayrı bir kural devreye girer. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (m. 1023). Yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişi ise bu tescile dayanamaz (m. 1024). Kanun, iyiniyetli üçüncü kişinin korunduğu durumlarda her türlü tazminat isteminin saklı olduğunu da belirtir (m. 1025). Bu durumda hakkı zedelenen taraf, taşınmazı geri alamasa bile tazminat yoluna gidebilir.

İspat: sağlık kayıtları ve bilirkişi

Kanuna göre herkes, hakkını dayandırdığı olguları ispat etmekle yükümlüdür (TMK m. 6). Akademik çalışmalarda ayırt etme gücünün varlığının asıl kabul edildiği, yokluğunu iddia edenin bunu ispat etmesi gerektiği belirtilir. Bu davada ispat yükü, satıcının işlem günü ayırt etme gücünden yoksun olduğunu ileri süren davacıdadır.

Tapuda düzenlenen resmî senet, belgelediği olguların doğruluğuna kanıt oluşturur. Ancak içeriğinin doğru olmadığının ispatı, kanunlarda başka bir hüküm bulunmadıkça herhangi bir şekle bağlı değildir (m. 7). Bu nedenle resmî senet, satıcının o gün ayırt etme gücüne sahip olmadığının gösterilmesine engel olmaz.

Akıl hastalığı ya da akıl zayıflığına dayanan iddialarda ayırt etme gücü tıbbi bir değerlendirme gerektirir. Mahkeme, çözümü hukuk dışında özel veya teknik bilgi gerektiren konularda, taraflardan birinin talebi üzerine ya da kendiliğinden bilirkişi görüşü alır (HMK m. 266). Bu değerlendirmede işlem tarihine yakın sağlık kayıtları ve raporlar önem taşır; ayırt etme gücü işlem anına göre değerlendirildiği için, işlemden çok önceki ya da çok sonraki belgeler tek başına yeterli olmayabilir.

Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin vasiyetname gibi ölüme bağlı bir tasarrufu ise farklı kurallara tabidir. Tasarruf, mirasbırakanın tasarruf ehliyeti bulunmadığı bir sırada yapılmışsa iptali için dava açılabilir (TMK m. 557); bu dava vasiyetnamenin iptali yazısında anlatıldı.

Satış aslında mirastan mal kaçırma amacıyla yapılmış ve ayırt etme gücü konusunda sorun yoksa, farklı bir dava yolu gündeme gelir; bu konu muris muvazaası yazısında anlatıldı.

Sık sorulan sorular

Babam kısıtlanmamıştı. Yine de satışın iptalini isteyebilir miyiz?

Evet. Kanuna göre ayırt etme gücü bulunmayan kişinin fiil ehliyeti yoktur ve bu kişinin işlemleri kural olarak hukuki sonuç doğurmaz. Akademik kaynaklarda da ayırt etme gücü olmayan kişinin, kısıtlanmamış olsa bile ehliyetsiz sayıldığı belirtilir. Davada belirleyici olan, satışın yapıldığı gündeki ayırt etme gücüdür.

Tapu memuru satışı yaptırdığına göre işlem geçerli sayılmaz mı?

Resmî senetler belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur. Ancak kanun, içeriklerinin doğru olmadığının ispatını kural olarak herhangi bir şekle bağlamaz (TMK m. 7). Tapuda resmî senet düzenlenmiş olması, satıcının o gün ayırt etme gücüne sahip olmadığının başka delillerle gösterilmesine engel değildir.

Satıcı öldü. Davayı kim açar?

Mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle onun malvarlığı haklarını kanun gereği doğrudan kazanır (TMK m. 599). Bu nedenle satıcının ayırt etme gücü bulunmadığı iddiasına dayanan tapu iptali ve tescil davası mirasçılar tarafından açılabilir. Mirasbırakanın vasiyetname gibi ölüme bağlı bir tasarrufu söz konusuysa, onun iptali ayrı kurallara tabidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.