Tapu iptali ve tescil davası nedir, hangi sebeplerle açılır?

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu kütüğüne tescille kazanılır (Türk Medeni Kanunu m. 705). Miras, mahkeme kararı, cebrî icra ve kamulaştırma gibi bazı hâllerde mülkiyet tescilden önce geçer; ama yeni malik taşınmazı satabilmek için yine de tescili beklemek zorundadır. Tapu kaydı ile gerçek hukuki durum her zaman örtüşmez. Tapu iptali ve tescil davası, kanundaki adıyla tapu sicilinin düzeltilmesi davası, bu uyumsuzluğu gidermek için açılır. Davada hukuka aykırı kaydın iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili istenir.

Yolsuz tescil

Kanun, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ya da hukuki sebepten yoksun bulunan tescili yolsuz sayar (m. 1024). İlk durumda tapudaki devrin arkasında bir işlem vardır ama bu işlem geçersizdir. İkinci durumda ise devri haklı kılan geçerli bir işlem hiç yoktur. Ayırt etme gücü olmayan birinin yaptığı satış ilk gruba, malikin hiç haberi olmadan sahte belgeyle yapılan devir ikinci gruba örnek gösterilebilir.

Bir aynî hak, yani mülkiyet ya da ipotek gibi doğrudan taşınmaz üzerinde kurulan bir hak, yolsuz olarak tescil edilmişse ya da bir kayıt yolsuz olarak silinmiş veya değiştirilmişse, bu yüzden hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (m. 1025). Tapu memuru, ilgililerin yazılı rızası olmadıkça sicildeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir (m. 1027).

Bir aynî hak sona erdiği hâlde kaydı duruyorsa yüklü taşınmazın maliki bu kaydın silinmesini, yani terkinini isteyebilir. Tapu memuru terkini yaparsa, her ilgili bu işlemin kendisine tebliğinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir (m. 1026).

Davanın sık dayandığı sebepler

Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin işlemleri hukuki sonuç doğurmaz (m. 15). Ağır bir hastalık ya da ileri yaşa bağlı bir rahatsızlık nedeniyle ayırt etme gücünü yitirmiş bir kişinin tapuda yaptığı satış, bu sebeple iptal davasına konu olabilir. Bu davalarda işlem tarihindeki sağlık durumunu gösteren tıbbi kayıtlar önem taşır.

İrade bozuklukları da sık görülen bir sebeptir. Esaslı yanılmaya düşen, aldatılan ya da korkutulan taraf sözleşmeyle bağlı olmaz (Türk Borçlar Kanunu m. 30, 36 ve 37). Ancak burada süre kısadır: yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmeyen veya verdiğini geri istemeyen taraf, sözleşmeyi onamış sayılır (m. 39).

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması da önemli bir yer tutar. Yargıtay kararlarına göre vekil, işi vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmek zorundadır. Taşınmazı alan kişi vekille işbirliği içindeyse ya da kötüye kullanmayı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, vekâlet veren bu işlemle bağlı sayılmaz. Alıcı iyiniyetliyse sözleşme geçerli kalır ve sorun vekil ile vekâlet veren arasında çözülür.

Sahte vekâletname ya da sahte kimlikle yapılan devirler de geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığı için yolsuz tescil oluşturur. Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak için yaptığı satış görünümlü devirler (muris muvazaası) ve satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil davaları da bu davanın türleridir; her ikisi kendi kurallarıyla ayrı yazılarda ele alınmıştır.

İyiniyetli üçüncü kişi ve tazminat

Tapu sicili herkese açıktır ve kimse sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (m. 1020). Kanun bu nedenle tapuya duyulan güveni korur. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet ya da başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (m. 1023). Buna karşılık yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz; hakkı zedelenen kişi tescilin yolsuzluğunu ona karşı doğrudan ileri sürebilir (m. 1024). Kanunun iyiniyete sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır; yani alıcının kötüniyetli olduğunu, bunu ileri süren taraf ispat eder. Ancak durumun gerektirdiği özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz (m. 3).

Taşınmaz iyiniyetli bir alıcıya geçmişse asıl hak sahibi kural olarak taşınmazı geri alamaz; tazminat istemi ise saklıdır (m. 1025). Zarara yol açanların yanı sıra, zarar tapu sicilinin tutulmasından doğmuşsa Devlet de sorumludur. Devlet, kusurlu görevlilere rücu eder; Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (m. 1007).

Bu yüzden dava açılırken taşınmazın el değiştirmesini önlemek önemlidir. Mevcut durumdaki bir değişiklik hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştıracaksa mahkeme ihtiyati tedbir kararı verebilir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 389). Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapu kütüğüne şerh verilir ve şerhten sonra hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir (Türk Medeni Kanunu m. 1010).

Mahkeme ve süreler

Tapu iptali ve tescil davalarına asliye hukuk mahkemesi bakar (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2). Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin ya da aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (m. 12). Taraflar bunun aksini kararlaştıramaz.

Dava için tek bir süre yoktur; süre, davanın dayandığı sebebe göre değişir. İrade bozukluğunda yukarıda anlatılan bir yıllık süre önemlidir. Kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açılamaz (3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12). Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayanan davaların ise Yargıtay kararlarında zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye bağlı olmadığı kabul edilmektedir. Bu nedenle somut olayda hangi sebebe dayanılacağı, davanın açılabileceği süreyi de belirler.

Sık sorulan sorular

Dava sürerken taşınmaz başkasına satılırsa ne olur?

Tapuya güvenerek iyiniyetle taşınmazı satın alan üçüncü kişinin kazanımı korunur; bu durumda iptal yerine tazminat yoluna gitmek gerekebilir. Bunu önlemek için dava açılırken ya da açılmadan önce ihtiyati tedbir istenebilir. Çekişmeli hakkı korumak için verilen mahkeme kararı tapu kütüğüne şerh edilir ve şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir.

Tapudaki basit bir yazım hatası için de dava açmak gerekir mi?

Hayır. Tapu memuru basit yazı yanlışlıklarını, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca kendiliğinden düzeltir. Bunun dışındaki yanlışlıkları ise ilgililerin yazılı rızası yoksa ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.

Tapu iptali davası için önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabuluculuğu düzenleyen 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları, paylaştırma ve ortaklığın giderilmesini, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını sayar. Tapu iptali ve tescil davası bu sayılanlar arasında yer almaz.

Hak sahibi ölmüşse davayı kim açar?

Mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle onun aynî haklarını ve alacaklarını kanun gereği kazanır; bu nedenle mirasbırakanın açabileceği davayı onlar açabilir. Miras henüz paylaşılmamışsa mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahiptir. Kanun, mirasçılardan her birine terekedeki hakların korunmasını isteme yetkisi verir ve sağlanan korumadan bütün mirasçılar yararlanır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.