Üst hakkı nedir, sona erince yapı kime kalır?

Kısaca

• Üst hakkı, başkasının arazisinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut yapıyı koruma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır.
• Aksi kararlaştırılmadıkça üst hakkı devredilebilir ve mirasçılara geçer.
• Hak sona erince yapılar arazi malikine kalır ve aksi kararlaştırılmadıkça malik bunun için bedel ödemez.
• Bağımsız üst hakkı en çok yüz yıl için kurulabilir; en az otuz yıl için kurulan hak sürekli niteliktedir.

Üst hakkı, bir taşınmaz üzerinde başka bir kişiye arazinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut yapıyı koruma yetkisi veren irtifak hakkıdır. Türk Medenî Kanunu’nun 826. maddesi bu hakkın temel çerçevesini kurar. Arazi mülkiyeti ile yapıdan yararlanmaya ilişkin hukuki düzenin ayrı incelenmesini gerektirir. Bu nedenle üst hakkı, yalnızca günlük kullanım izni gibi ele alınmamalıdır.

Hakkın devri, mirasçılara geçmesi, tapuda taşınmaz olarak kaydı ve süresi birbirinden farklı konulardır. Özellikle otuz yıllık süre ile yüz yıllık sınır aynı işlevi görmez. İlk düzenleme sürekli nitelikle, diğeri bağımsız üst hakkının en uzun kuruluş süresiyle ilgilidir. Sözleşmenin kapsamı ve tapu kaydı birlikte okunmalıdır.

Kuruluş, devir ve resmî senedin kapsamı

826. maddeye göre aksi kararlaştırılmadıkça üst hakkı devredilebilir ve mirasçılara geçer. Bağımsız ve sürekli nitelik taşıyan hakkın, hak sahibinin istemi üzerine tapuya taşınmaz olarak kaydı mümkündür. Otuz yıl için kurulmuş her hakkın diğer koşullar incelenmeden otomatik biçimde ayrı taşınmaz kaydı oluşturduğu düşünülmemelidir.

4721 sayılı Kanun’un 826. maddesinden:

Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.

4721 sayılı Kanun’un 827. maddesinden:

Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.

Resmî senetteki yapı konumu, niteliği, boyutu ve kullanım amacına ilişkin kayıtlar herkes için bağlayıcıdır. Bu nedenle yalnızca hakkın adı ve süresi okunarak kullanım kapsamı belirlenemez. Yapı bulunmayan alandan yararlanmaya ilişkin kayıtlar da incelenmelidir. Sonradan yapılmak istenen kullanımın mevcut yetki içinde bulunup bulunmadığı bu belgelerle karşılaştırılır.

Süre sonunda yapının durumu ve bedel

Üst hakkının sona ermesiyle yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak yapı karşılığında bedel ödenip ödenmeyeceği ayrı bir konudur. Kanunun genel kuralı, aksi kararlaştırılmadıkça malikin bedel ödememesidir. Bu nedenle yapının değeri yüksek olduğu için her durumda tazminat ödeneceği varsayılmamalıdır.

4721 sayılı Kanun’un 828. maddesinden:

Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.

4721 sayılı Kanun’un 829. maddesinden:

Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir. Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir.

4721 sayılı Kanun’un 830. maddesinden:

Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Bedel kararlaştırılmışsa miktarın ve hesabın nasıl belirlendiği önem taşır. Ayrıca hak üzerinde rehin bulunan alacaklıların korunmasına ilişkin hükümler gözden kaçırılmamalıdır. Hakkın sona erdiği tarih, bedel alacağına güvence sağlayacak ipoteğin tescili için düzenlenen üç aylık süre bakımından da belirleyicidir. Bu süre, sözleşmenin yapıldığı tarihten başlatılmaz.

Süresinden önce devir ve ağır ihlal

Hak sahibinin yetki sınırlarını ağır biçimde aşması veya sözleşmeden doğan yükümlülüklere önemli ölçüde aykırı davranması halinde malik, hakkın süresinden önce kendisine devrini isteyebilir. Her küçük anlaşmazlığın bu koşulları karşıladığı söylenemez. İleri sürülen davranış ile resmî senetteki yetki ve yükümlülükler karşılaştırılmalıdır.

4721 sayılı Kanun’un 831. maddesinden:

Üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir.

4721 sayılı Kanun’un 832. maddesinden:

Malik, üst hakkının devrini, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir. Üst hakkı sahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir. Üst hakkının malike devri, bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmış olmasına bağlıdır.

4721 sayılı Kanun’un 833. maddesinden:

Üst hakkı sahibinin yükümlülüklerine aykırı davranması hâlinde sözleşmede malik lehine saklı tutulan, üst hakkını süresinden önce sona erdirme veya devrini isteme yetkisi, süresinden önce devir istemine ilişkin hükümlere tâbidir.

Erken devirde uygun bedel ödenmesi veya güvence gösterilmesi koşulu bulunur. Bu yönüyle süre sonunda yapının malike kalmasına ilişkin genel kuralla aynı sonuç doğmaz. Sözleşmede erken sona erdirme yetkisi yazılmış olması da kanunun bu düzenlemesini kendiliğinden devre dışı bırakmaz. Talebin hangi hukuki sebebe dayandığı açık tutulmalıdır.

İrat güvencesi ve sürenin uzatılması

Üst hakkı karşılığının dönemsel ödeme biçiminde belirlenmesi halinde malik lehine ipotek güvencesi gündeme gelebilir. Kanun en çok üç yıllık irat için düzenleme getirir. İrat burada dönemsel edimi ifade eder. Bunun yapıların malike kalması karşılığında ödenecek bedelle aynı alacak olmadığına dikkat edilmelidir.

4721 sayılı Kanun’un 834. maddesinden:

Malik, üst hakkı karşılığı olarak irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak amacıyla, o tarihteki üst hakkı sahibinden en çok üç yıllık irat için tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir. İrat, her yıl için eşit edimler biçiminde belirlenmemiş ise; bu kanunî ipoteğin tescili, iradın eşit olarak dağıtılmasında üç yıla düşecek miktarı için istenebilir.

4721 sayılı Kanun’un 835. maddesinden:

İpotek, üst hakkı devam ettiği sürece, her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz. Yapı alacaklıları ipoteğinin kurulmasına ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanır.

4721 sayılı Kanun’un 836. maddesinden:

Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir.

Süre uzatımında hakkın süresinin dörtte üçünün dolması ve kuruluş için gerekli şekle uyulması aranır. Önceden verilen uzatma taahhüdünün bağlayıcı olmadığı da açıkça düzenlenmiştir. Bu yüzden sözleşmedeki her uzatma cümlesinin gelecekte kesin hak sağlayacağı düşünülmemelidir. Resmî senet, tapu kaydı, süre ve ödeme düzeni birlikte değerlendirilmelidir.

Sık sorulan sorular

Üst hakkı mirasçılara geçer mi?

826. maddeye göre aksi kararlaştırılmış olmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer. Sözleşmenin içeriği ayrıca incelenmelidir.

Süre sonunda yapı için mutlaka bedel ödenir mi?

Hayır. 829. maddede aksi kararlaştırılmadıkça bedel ödenmeyeceği belirtilir. Erken devir hükümleri ise farklıdır.

Otuz yıl ile yüz yıl aynı sınır mı?

Hayır. En az otuz yıl, sürekli niteliğe ilişkindir. Yüz yıl ise bağımsız üst hakkının kuruluşundaki en uzun süredir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.