Arazide çıkan kaynak suyu kime aittir, komşu zorunlu su isteyebilir mi?

Kısaca

• Kaynak, kaynadığı arazinin bütünleyici parçasıdır; başkasının arazisindeki kaynak üzerinde hak kurulması tapu kütüğüne tescil edilen irtifakla mümkündür.
• Kazı, yapı veya benzeri faaliyetle önemli bir kaynağı kesen ya da kirleten kişi, şartları varsa doğan zararı gidermekle yükümlüdür.
• Gerekli suyu aşırı zahmet ve gider olmadan başka yerden sağlayamayan taşınmaz maliki, tam bedel karşılığında komşunun ihtiyacını aşan su için irtifak isteyebilir.

Bir taşınmazdan doğal olarak çıkan su, günlük kullanım kadar tarım ve işletme faaliyetleri için de büyük önem taşıyabilir. Kaynağın bulunduğu arazi satıldığında suyun kime ait olacağı, komşunun yaptığı kazının suyu azaltması veya suya erişemeyen başka bir taşınmazın yararlanma istemesi farklı hukuki sorunlardır.

Türk Medenî Kanunu, doğal kaynak ile yeraltı suyunu aynı biçimde ele almaz. 756–761. maddeler mülkiyet, zarar ve zorunlu suyu; 837. madde ise başkasının arazisindeki kaynak üzerinde kurulabilen irtifak hakkını düzenler.

Kaynak suyu araziden ayrı düşünülebilir mi?

Kaynaklar, kaynadıkları arazinin bütünleyici parçasıdır. Bu nedenle kaynak üzerindeki mülkiyet, kural olarak arazinin mülkiyetiyle birlikte kazanılır. Arazi devredildiğinde onun bütünleyici parçası olan kaynak da mülkiyet ilişkisinin içinde yer alır; kaynak üzerinde araziden bağımsız bir mülkiyet bulunduğu varsayılamaz.

Başkasının arazisindeki kaynak üzerinde yararlanma hakkı kurulabilir. Bu hak, bir irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescille doğar. Kaynak hakkı, arazi malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Aksi kararlaştırılmamışsa hak başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer. Bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl süreyle kurulmuş kaynak hakkı, tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.

Yeraltı suyu için farklı kural vardır. Yeraltı suları kamu yararına ait sulardandır. Bir araziye sahip olmak, o arazinin altındaki yeraltı sularının da maliki olmak sonucunu doğurmaz. Yararlanmanın biçimi ve ölçüsü özel kanun hükümlerine tabidir. Bu nedenle uyuşmazlıkta önce söz konusu suyun doğal kaynak mı, kuyu veya yeraltı suyu mu olduğu açıklığa kavuşturulmalıdır.

Kaynağı kesen veya kirletenin sorumluluğu

Önemli ölçüde yararlanılan veya yararlanmak amacıyla suyu biriktirilen kaynak ya da kuyunun kazı, yapı veya benzeri faaliyet yüzünden kısmen dahi kesilmesi veya kirletilmesi zarar doğurabilir. Bu faaliyeti yapan kişi, kaynak malikine veya kaynak üzerinde hak sahibi olana verdiği zararı gidermekle yükümlüdür.

Kanun, kusurun bulunmadığı veya zarar görenin de kusurlu olduğu durumlar için hâkime değerlendirme alanı bırakır. Zarar kasten ya da ihmal yoluyla verilmemişse veya zarar görenin de kusuru varsa hâkim, tazminat gerekip gerekmediğini; gerekiyorsa miktarını ve türünü takdir eder. Bu nedenle faaliyetin kaynaktaki azalma ya da kirlenmeyle bağlantısı, tarafların aldığı önlemler ve kullanımın önemi somut delillerle ortaya konmalıdır.

Su miktarındaki değişimi gösteren ölçümler, faaliyetin başlangıç ve bitiş tarihleri, fotoğraflar, su analizleri ve kaynak kullanımını gösteren kayıtlar uyuşmazlığın aydınlatılmasına yardımcı olabilir. Kanun belirli bir ispat aracı zorunluluğu koymaz; ancak teknik nedensellik çoğu kez uzman incelemesi gerektirebilir.

Eski duruma getirme ve ortak kaynaktan yararlanma

Bir taşınmazda oturmak, onu işletmek veya bir yerin içme ya da kullanma suyunu sağlamak için gerekli kaynak kesilir veya kirletilirse, kaynağın olabildiği ölçüde eski duruma getirilmesi istenebilir. Kanun burada suyun temel kullanıma olan gerekliliğine özel önem verir. Bunların dışındaki durumlarda eski duruma getirme ancak özel hâller bunu haklı gösteriyorsa talep edilebilir.

Değişik maliklere ait komşu kaynaklar ortak bir ana kaynaktan besleniyorsa, maliklerden her biri kaynakların birlikte tutulmasını ve suyun hak sahiplerine önceki yararlanma oranlarına göre dağıtılmasını isteyebilir. Ortak tesis giderleri de yararlanma oranına göre üstlenilir.

Hak sahiplerinden biri ortak çözüme karşı çıkarsa, diğer malik kendi kaynağındaki suyu tutup akıtmak için gerekli işleri yapabilir; diğer kaynaklardaki suyun azalması tek başına bunu engellemez. Ancak kendi kaynağına gelen su bu çalışmalar sonunda artarsa, yalnızca artış oranında bedel ödeme yükümlülüğü doğar. Özel arazideki kaynak, kuyu veya derelerden su içme, su alma ya da hayvan sulama gibi yararlanmalar öncelikle özel kanunlara; özel hüküm yoksa yerel âdete tabidir.

Zorunlu su irtifakı ne zaman istenir?

Evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun bir taşınmaz maliki, suyu aşırı zahmet ve gider olmadan başka yoldan sağlayamıyorsa komşusundan zorunlu su irtifakı isteyebilir. Bunun için komşunun kendi ihtiyacından fazla su bulunmalı ve isteyen malik tam bir bedel ödemelidir. Hak ücretsiz bir paylaşım talebi değildir.

İrtifak kurulurken öncelikle kaynak sahibinin menfaati gözetilir. Güzergâh, alınacak su miktarı ve kullanım biçimi belirlenirken kaynak sahibinin ihtiyacı ve taşınmaz üzerindeki yük dikkate alınmalıdır. Sonradan şartlar değişirse kurulmuş irtifakın değiştirilmesi veya kaldırılması istenebilir.

Kaynakla ilgili işlem yapmadan önce tapu kaydı, mevcut irtifaklar ve suyun fiilî niteliği birlikte incelenmelidir. Kaynak mülkiyeti, yeraltı suyundan yararlanma ve zorunlu su hakkı birbirinden ayrı kurallara bağlı olduğundan, yalnızca suyun araziden çıkmasına bakarak sonuç çıkarmak yanıltıcı olabilir.

Bir zarar iddiasında kaynağın faaliyetten önceki durumu mümkün olduğunca nesnel kayıtlarla gösterilmelidir. Debi ölçümleri, su analizleri, önceki kullanım belgeleri ve kazı ya da yapı çalışmasının tarihleri neden-sonuç bağının değerlendirilmesine yardımcı olur. Kaynak bir evin içme suyunu veya işletmenin zorunlu ihtiyacını karşılıyorsa bu kullanımın kapsamı da belgelenmelidir. Böylece yalnız tazminat değil, eski duruma getirme şartlarının bulunup bulunmadığı da incelenebilir.

Zorunlu su talebinde ise isteyen taşınmazın gerçekten gerekli sudan yoksun olması, başka çözümün aşırı zahmet ve gider gerektirmesi ve komşunun ihtiyacından fazla su bulunması ayrı ayrı önem taşır. Bedelin tam olması, kaynak sahibinin menfaatinin öncelikle korunmasını ortadan kaldırmaz. Kurulacak irtifakta alınacak miktar, tesisin yeri ve bakım sorumluluğu belirginleştirilirse sonradan ortaya çıkabilecek kullanım uyuşmazlıkları azalır.

Sık sorulan sorular

Arazimin altındaki bütün yeraltı suları bana mı aittir?

Hayır. Kanun, yeraltı sularını kamu yararına ait sular arasında sayar ve araziye malik olmanın arazinin altındaki yeraltı sularına da malik olma sonucu doğurmadığını açıkça belirtir. Arazi maliklerinin yeraltı suyundan yararlanma biçimi ve ölçüsü özel kanun hükümlerine tabidir. Kaynak suyu ile yeraltı suyunu aynı hukuki kurala tabi saymamak gerekir.

Komşudaki inşaat benim kaynağımı azaltırsa yalnızca para mı isteyebilirim?

Önemli ölçüde yararlanılan veya yararlanmak amacıyla suyu biriktirilen kaynağın kazı, yapı veya benzeri faaliyetle kesilmesi zararın giderilmesini doğurabilir. Kaynak, taşınmazda oturmak, onu işletmek veya içme-kullanma suyu sağlamak için gerekliyse olabildiği ölçüde eski duruma getirme de istenebilir. Diğer hâllerde eski duruma getirme, özel durumların bunu haklı göstermesine bağlıdır.

Kaynak hakkını başka bir kişiye devredebilir miyim?

Başkasının arazisindeki kaynak üzerinde kurulan kaynak hakkı, aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçıya geçer. Hak bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuşsa tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. Kuruluş ve tescil belgelerindeki koşullar ayrıca incelenmelidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.