Başkasının malzemesiyle araziye yapı yapılırsa malzeme ve yapı kime ait olur?

Kısaca

• Yapıda kullanılan malzeme kural olarak arazinin bütünleyici parçası olur.
• Rıza yoksa ve aşırı zarar doğmayacaksa malzemenin sökülmesi istenebilir.
• Yapı değeri arazi değerinden açıkça fazlaysa iyiniyetli taraf bedel karşılığı mülkiyet talep edebilir.

Bir yapıda kullanılan tuğla, demir, ahşap veya başka malzeme, yapının araziyle birleşmesi sonucunda bağımsız taşınır niteliğini kaybedebilir. Sorun, malzemenin başkasına ait olması veya yapının başkasının arazisinde yapılması hâlinde ortaya çıkar. Türk Medenî Kanunu mülkiyet, sökme, tazminat ve arazi devri seçeneklerini ayrı ayrı düzenler.

Bu hükümler taşkın yapıdan farklıdır. Burada yapı bütünüyle belirli arazi üzerinde bulunur; tartışma kullanılan malzemenin veya yapıyı yaptıranın farklı kişi olmasından kaynaklanır. Olayda arazi maliki, malzeme sahibi ve yapıyı yaptıran kişi tespit edilmelidir.

Malzemenin arazinin parçası hâline gelmesi

TMK 722’ye göre kişi kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini kullanırsa malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Aynı sonuç, kişinin kendi veya üçüncü bir kişinin malzemesini başkasının arazisindeki yapıda kullanması hâlinde de doğar.

Bütünleyici parça kuralı, yapıya kalıcı biçimde katılan malzemenin bağımsız mülkiyetinin sürmemesi anlamına gelir. Malzeme fiziksel olarak tanınabilir olsa bile yapıdan ayrılması ve bağımsız eşya olarak korunması her zaman mümkün değildir.

Malzemenin ne zaman yapıya katıldığı, kimin sağladığı ve kimin talimatıyla kullanıldığı belgelenebilir. Fatura tek başına arazi üzerindeki yapının mülkiyetini belirlemez; ancak malzemenin sahibi ve değeri bakımından delil olabilir.

Yapıyı yaptıran ile arazi maliki aynı kişi olmayabilir. Kiracı, yüklenici, zilyet veya başka kişi yapıyı gerçekleştirmiş olabilir. Kanundaki tazminat ve gider yükümlülüğünün doğru kişiye yöneltilmesi için roller ayrılmalıdır.

Tarafların önceden yaptığı sözleşme de önem taşır. Arazi üzerinde yapı yapma, malzeme kullanma veya bedel ödeme konusunda geçerli bir anlaşma varsa talepler sözleşmeyle birlikte değerlendirilir. TMK hükümleri özellikle rıza dışı birleşmede sonuç doğurur.

Sökme ve geri verme talebi

Malzeme sahibinin rızası olmadan malzeme kullanılmışsa, sökülmesi aşırı zarara yol açmadığı ölçüde geri verme istenebilir. Sökme gideri yapıyı yaptırana aittir. İki koşul birlikte aranır: rıza bulunmaması ve sökmenin aşırı zarar doğurmaması.

Aşırı zarar yalnız malzemenin değerine göre belirlenmez. Yapının bütünlüğüne, güvenliğine, kullanımına ve sökme sonrasında ortaya çıkacak kayba bakılabilir. Teknik inceleme hangi parçanın nasıl ayrılabileceğini ve sonuçlarını gösterebilir.

Arazi maliki de rızası dışında yapılan yapıda kullanılan malzemenin sökülüp kaldırılmasını aynı koşullarla isteyebilir. Gider yine yapıyı yaptırana yüklenir. Arazi sahibinin talebi, malzeme sahibinin geri alma talebinden farklı bir menfaati korur.

Sökme talebinin konusu açık belirlenmelidir. Yapının tamamı yerine belirli malzemeler ayrılabiliyorsa bunların listesi ve konumu gösterilebilir. Talebin yerine getirilmesinin yapıya vereceği zarar uzman değerlendirmesi gerektirebilir.

Sökme aşırı zarar yaratıyorsa malzemenin aynen geri alınması yerine tazminat gündeme gelir. “Aşırı zarar” bulunması, hiçbir talebin kalmadığı anlamına gelmez; kanun ekonomik dengeyi tazminatla kurar.

Tazminat ve iyiniyetin etkisi

Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun tazminat ödemelidir. Uygun tutar her olayda malzemenin fatura bedeline eşit olmak zorunda değildir. Malzemenin yapıya kattığı değer, niteliği ve tarafların durumu değerlendirilir.

Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamına hükmedebilir. İyiniyet, malzemenin başkasına ait olduğunu bilme veya bilmesi gerekme durumu üzerinden somut olayda incelenir.

Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse hâkimin belirleyeceği tutar, malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri aşmayabilir. Böylece başkasının arazisine bilerek yapı yapan kişinin yalnız yaptığı harcama üzerinden tam karşılık istemesi engellenebilir.

Tarafların iyiniyeti başlangıçtaki bilgi ve davranışlarla değerlendirilir. Tapu kaydı, sınır bilgisi, izin yazıları, ihtarlar ve sözleşmeler önem taşıyabilir. Sonradan yapılan bir itiraz, önceki iyiniyet veya kötüniyet değerlendirmesini tek başına belirlemez.

Tazminat talebinde malzemenin türü, miktarı, kullanıldığı tarih, o tarihteki ve yapıya kattığı değer ile sökülme olanağı ayrı ayrı raporlanabilir. Böylece mahkeme uygun tazminatı somut verilerle belirleyebilir.

Arazi mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi

TMK 724 özel bir mülkiyet talebi düzenler. Yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazlaysa iyiniyetli taraf, uygun bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının ya da yeterli kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.

Yalnız yapının biraz daha değerli olması yeterli değildir; kanun açık bir değer üstünlüğü arar. Yapı ve arazi değerleri karşılaştırılırken aynı değerlendirme tarihi ve uygun değerleme yöntemi kullanılmalıdır.

Talep iyiniyetli tarafça ileri sürülebilir. Yapının başkasının arazisinde bulunduğunu bilen ve buna rağmen izinsiz yapan kişinin bu özel yoldan yararlanacağı varsayılmamalıdır. İyiniyet, tapu kaydı ve fiilî durumla birlikte incelenir.

Mülkiyet bedelsiz geçmez. Mahkeme uygun bedeli belirler ve yapının kullanımı için gereken arazinin tamamı veya yeterli bölümünü değerlendirir. Bölünebilirlik, imar koşulları ve geride kalan kısmın kullanım olanağı teknik inceleme konusu olabilir.

Başvuruda birincil ve alternatif talepler açık kurulabilir: mümkünse sökme, sökme olmazsa tazminat veya koşulları varsa mülkiyet devri. Her talebin farklı koşulları bulunduğundan, olaylar ve değerlemeler hangi talebi desteklediği gösterilerek sunulmalıdır.

Yapı ruhsatı veya belediye kaydı özel hukukta mülkiyet sorununu tek başına çözmez. İdari izin, yapının imar mevzuatına uygunluğu bakımından önem taşırken malzemenin kime ait olduğu, rıza ve iyiniyet TMK hükümlerine göre incelenir. Ruhsatsız yapı bulunması da taraflar arasındaki malzeme ve tazminat ilişkisini kendiliğinden yok etmez; idari sonuçlar ayrıca değerlendirilir.

Taşınmazda ipotek, haciz veya başka aynî haklar varsa olası mülkiyet devrinin bu haklara etkisi araştırılmalıdır. Tapu kaydındaki bütün ilgililer belirlenmeden yalnız fiilî kullanıcıya karşı işlem yapılması eksik taraf sorununa yol açabilir.

Delil tespitinde yapının mevcut durumu, malzeme miktarı ve sökme olanağı erken aşamada kayda alınabilir. İnşaatın ilerlemesi sökme zararını ve değer dengesini değiştirebilir. Fotoğraf, proje, fatura ve uzman ölçümleri aynı tarih çizelgesinde bir araya getirildiğinde rıza, iyiniyet ve ekonomik değer daha sağlıklı incelenir.

Sık sorulan sorular

Malzemem başkasının arsasındaki yapıda kullanıldıysa hâlâ benim malım sayılır mı?

Kural olarak hayır. Yapıda kullanılan malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak rızanız olmadan kullanılmış ve sökülmesi aşırı zarar doğurmayacaksa, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp size verilmesini isteyebilirsiniz.

Arazi sahibi izinsiz yapının her durumda kaldırılmasını isteyebilir mi?

TMK 722, arazi malikinin sökme talebi için yapının rıza dışında yapılmasını ve sökmenin aşırı zarara yol açmamasını birlikte arar. Bu koşullar yoksa tazminat ve diğer talepler ayrıca değerlendirilir.

Yapıyı yapan kişi arsanın kendisine verilmesini isteyebilir mi?

Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf, uygun bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. Koşulları mahkeme değerlendirir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.