Ortak taşınmazdaki paydaş yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal ediyorsa çıkarılabilir mi?

Kısaca

• Ağır ihlal paylı mülkiyet ilişkisini diğer paydaşlar için çekilmez kılmışsa çıkarma istenebilir.
• Dava açılması, aksi kararlaştırılmadıkça hem pay hem paydaş çoğunluğunun kararına bağlıdır.
• Kabul hâlinde pay aynen ayrılabilir, isteyen paydaşa devredilebilir veya açık artırmada satılabilir.

Paylı bir taşınmazda veya başka bir malda ortaklık, paydaşların birbirlerinin haklarına saygı göstermesini gerektirir. Kullanım biçimi, giderler veya yönetim konusunda uyuşmazlık çıkması tek başına olağan dışı değildir. Fakat bir paydaşın ağır ihlalleri ortaklığın sürmesini çekilmez hâle getirirse kanun paydaşlıktan çıkarma yolunu düzenler.

Bu yol, paydaşın payını ceza olarak bedelsiz kaybetmesi anlamına gelmez. Türk Medenî Kanunu hem çıkarma koşullarını hem payın ekonomik karşılığının nasıl sağlanacağını belirler. Davanın hazırlığında davranışlar, ortaklığa etkileri, çoğunluk kararı ve payın akıbeti ayrı başlıklarda incelenmelidir.

Paydaşın yükümlülükleri ve ağır ihlal

Her paydaş diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Kullanma biçiminde uyuşmazlık varsa hâkim zaman veya yer bakımından bir düzenleme de yapabilir. Bir paydaşın kendi kullanım hakkı, diğer paydaşları tamamen dışlama yetkisi vermez.

Paylı mülkiyetten doğan yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler kural olarak pay oranında karşılanır. Payından fazlasını ödeyen paydaş diğerlerine rücu edebilir. Kullanım ve gider konusundaki somut düzenlemeler, hangi yükümlülüğün ihlal edildiğini belirlerken önem taşır.

TMK 696, kendi tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşlara karşı yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaşın çıkarılabilmesini öngörür. İhlal, paydaşların tamamına karşı olmak zorunda değildir; bir kısmına karşı da gerçekleşebilir. Fakat ihlal, onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmiş olmalıdır.

Paydaş yalnız kendi davranışından sorumlu tutulmaz. Malın kullanılmasını bıraktığı kişilerin veya fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutumları da kanundaki koşullar içinde değerlendirilebilir. Bu nedenle malı fiilen kimin kullandığı, bu kullanıma hangi paydaşın izin verdiği ve davranışların ortaklığa etkisi belgelenebilir.

Her tartışma ya da tekil rahatsızlık ağır ihlal sayılmaz. Kanun hem yükümlülüğün ağır biçimde çiğnenmesini hem ilişkinin çekilmez hâle gelmesini birlikte arar. Olayların sıklığı, devamı, uyarılara rağmen sürmesi ve diğer paydaşların yararlanmasına etkisi somut olarak gösterilmelidir.

Dava kararı için gereken çoğunluk

Paydaşlıktan çıkarma davasının açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır. Pay çoğunluğu ortaklık paylarının oranını, paydaş çoğunluğu ise kişi sayısını ifade eder. İkisinin aynı anda bulunması gerekir.

Örneğin kişi sayısı bakımından çoğunluk sağlansa bile bu kişilerin payları toplamı çoğunluğu oluşturmuyorsa kanuni koşul tamamlanmaz. Tersine, büyük paya sahip tek bir paydaş da kişi çoğunluğunu tek başına sağlamayabilir. Ortaklık kayıtları ile pay oranları dava kararından önce kontrol edilmelidir.

Kanun “aksi kararlaştırılmış olmadıkça” diyerek paydaşların farklı bir düzenleme yapabilmesine alan bırakır. Böyle bir düzenleme ileri sürülüyorsa geçerliliği ve içeriği ayrıca incelenir. Varsayılan kural yine çift çoğunluktur.

Kararın yazılı kayda bağlanması, kimlerin hangi olaylara dayanarak dava açılmasını kabul ettiğini gösterir. Paydaşların sayısı, pay oranları ve oyları ayrı sütunlarda gösterilebilir. Böylece yalnız toplam paya bakılarak kişi çoğunluğunun atlanması önlenir.

Payın aynen ayrılması veya devri

Hâkim çıkarma istemini haklı görürse önce çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmın maldan ayrılıp ayrılamayacağını değerlendirir. Aynen ayırma mümkünse o kısım ayrılır ve paylı mülkiyetten çıkarılan kişiye özgülenir. Böylece kişi ekonomik karşılığını malın ayrılan bölümüyle alır.

Mal aynen ayrılamıyorsa diğer paydaşlardan biri veya birkaçı payın kendilerine devrini isteyebilir. Bu talep çıkarma istemiyle birlikte ileri sürülmelidir. Sonradan, yargılamanın sonunda ilk kez payı devralma talebi kurulacağı varsayılmamalıdır.

Devirde esas alınacak bedel payın dava tarihindeki değeridir. Hâkim hükümden önce kendiliğinden uygun bir süre belirleyerek bedelin ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulünde pay, istemde bulunan paydaş adına tescil edilir.

Birden çok paydaş devralmak istiyorsa talebin hangi oranlarda olduğu açık yazılabilir. Değerleme konusu pay, dava tarihi ve mahkemenin verdiği ödeme süresi kayıtlarda birbirinden ayrılmalıdır. Bedelin yatırılması, esas hakkındaki karardan önce tamamlanması gereken bir aşamadır.

Açık artırma ve diğer hak sahipleri

Payın karşılığı olan kısım maldan aynen ayrılamıyor ve payı devralmak isteyen paydaş bulunmuyorsa hâkim davalıya payını devretmesi için süre verir. Pay bu sürede devredilmezse açık artırmayla satışına karar verilir. Satış, cebrî icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca gerçekleştirilir.

Bu sıra, bütün malın doğrudan satılmasıyla aynı değildir. Paydaşlıktan çıkarma davasında önce çıkarılacak kişinin payı ele alınır. Paylı mülkiyetin bütünüyle sona erdirilmesini amaçlayan paylaşma veya ortaklığın giderilmesi talebi ayrı bir hukuki yoldur.

İhlal iddiası, paydaşların daha önce yaptığı kullanım ve yönetim düzenlemeleriyle birlikte ele alınabilir. Taşınmazlarda bu kararların sonradan paydaş olanları veya aynî hak kazananları bağlaması için tapu kütüğüne şerh koşulu önem taşıyabilir. Davalının hangi yükümlülüğe nasıl aykırı davrandığı böylece belirginleşir.

Ortak gider ileri sürülüyorsa borcun dayanağı, pay oranı ve ödeme tarihleri gösterilebilir. Kullanım engelinde yer, zaman, süre ve diğer paydaşların hangi yararlanma olanağından mahrum kaldığı açıklanabilir. Soyut niteleme yerine olay dizisi kurulması çekilmezlik değerlendirmesini somutlaştırır.

Paydaşın payı üzerinde intifa hakkı, başka bir aynî hak veya tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı bulunabilir. TMK 697, çıkarma hükümlerinin bu hak sahiplerine de kıyas yoluyla uygulanmasını öngörür. Devri mümkün olmayan bir hak ise uygun tazminat karşılığında sona erdirilir.

Bu hak sahipleri tapu kaydından ve dayanak belgelerden araştırılabilir. Hakkın devredilebilir olup olmadığı yalnız taraf tercihine göre belirlenmez; hukuki niteliği incelenir. Uygun tazminatta hakkın kapsamı ve sona ermenin ekonomik etkisi somut dosyada değerlendirilir.

Hazırlıkta tapu kaydı, pay oranları, mevcut şerhler, ortak kullanıma ilişkin kararlar ve ihlal olarak gösterilen olaylar birlikte toplanabilir. Amaç yalnız taraflar arasında gerilim bulunduğunu göstermek değil, kanundaki ağır ihlal ve çekilmezlik koşullarını somutlaştırmaktır.

Dava öncesi ihtarlar ve verilen cevaplar da olayların zaman çizelgesine eklenebilir.

Sık sorulan sorular

Her anlaşmazlık paydaşlıktan çıkarma için yeterli midir?

Hayır. TMK 696, yükümlülüklerin ağır biçimde çiğnenmesini ve bu nedenle paylı mülkiyet ilişkisinin diğer paydaşlar için çekilmez hâle gelmesini arar. Sıradan görüş ayrılığı ile kanundaki ağır koşul aynı değildir.

Bir paydaş tek başına çıkarma davası açabilir mi?

Aksi kararlaştırılmış olmadıkça dava açılması hem pay hem paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır. Bu iki çoğunluk ayrı ayrı hesaplanır; yalnız kişi sayısının veya yalnız pay oranının yeterli olduğu varsayılmamalıdır.

Çıkarılan paydaşın payı bedelsiz mi alınır?

Hayır. Kanun aynen ayırma mümkün değilse payın dava tarihindeki değerini ve bedelin ödenmesini veya tevdiini düzenler. Payı devralmak isteyen yoksa devredilmeyen payın açık artırmayla satılması söz konusu olur.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.