İpotekli borç ödenmezse banka evi nasıl sattırır, borçlu ne yapabilir?

Kısaca

• Banka ipotekli evi kendisi satamaz; icra dairesinden ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatır.
• İcra emri gelen borçlu, borcun ödendiğini, ertelendiğini ya da zamanaşımına uğradığını yedi gün içinde icra mahkemesinde ileri sürebilir.
• Ödeme emri gelen borçlu yedi gün içinde itiraz edebilir, ancak rehin hakkının kendisine bu yolla itiraz edilemez.
• Alacaklı satışı, icra veya ödeme emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde istemezse takip düşer.

Konut kredisi ya da işyeri kredisi ödenmediğinde bankanın elindeki en güçlü güvence ipotektir. Ancak banka ipotekli evi kendisi satamaz, tapuyu da kendi adına geçiremez. Alacaklının yolu, icra dairesinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatmaktır. Bu takipte borçlunun kullanabileceği haklar vardır, ama süreleri kısadır.

İpoteğin nasıl kurulduğu ve borç bitince nasıl kaldırıldığı ipotek yazımızda anlatılmıştır. Bu yazı, takip başladıktan sonra borçlunun ve ipotek veren kişinin ne yapabileceğine odaklanır. Araç gibi taşınırlar üzerindeki rehin için de İcra ve İflas Kanunu’nun 145. maddesinden itibaren benzer ama ayrı kurallar bulunur.

Gelen belge: icra emri mi, ödeme emri mi

Takip başlayınca borçluya, taşınmaz başkasına aitse ya da başkasına geçmişse o kişiye de bir belge gönderilir. Bu belgenin türü, tapuda düzenlenen ipotek akit tablosunun içeriğine göre değişir.

Akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarı içeriyor ve alacağın ödeme zamanı gelmişse icra emri gönderilir. İcra emri, borcun otuz gün içinde ödenmesini ister. Bu süre içinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılması kararı alınmazsa alacaklı taşınmazın satışını isteyebilir.

Akit tablosu böyle bir ikrar içermiyorsa ödeme emri gönderilir. Ödeme süresi yine otuz gündür; ancak borçlunun itiraz imkânı daha geniştir.

Banka kredilerinde üçüncü bir yol vardır. Cari hesap ya da kredi şeklinde işleyen nakdi ve gayrinakdi kredileri güvenceye alan ipoteklerde, akit tablosu kayıtsız şartsız bir ikrar içermese bile banka icra emri yoluna gidebilir. Bunun için hesap özetinin ya da borcun ödenmesine ilişkin ihtarın noter aracılığıyla krediyi kullanana gönderildiğini belgelemesi gerekir. Uygulamada bu ihtara hesap kat ihtarnamesi denir.

İcra emri geldiyse: icranın geri bırakılması

İcra emrine, ödeme emrindeki gibi bir itirazla karşı konulamaz. Borçlunun başvuracağı yol, icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasını, yani takibin durdurulmasını istemektir. Kanun bu konuda ilamlı takiplere ilişkin 33. maddenin kurallarına gönderme yapar.

Buna göre borçlu, icra emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde şu sebeplerden birini ileri sürebilir:

• Borcun ödendiği, yani itfa edildiği,
• Alacaklının borçluya süre verdiği, yani borcun imhal edildiği,
• Borcun zamanaşımına uğradığı.

Örneğin icra emri 3 Mart’ta tebliğ edildiyse, geri bırakma için başvurulabilecek son gün 10 Mart’tır; otuz günlük ödeme süresi ise 2 Nisan’da dolar. Son günün resmî tatile denk gelmesi gibi durumlar hesabı değiştirebilir.

Ödeme ya da süre verme iddiasının kanunda aranan nitelikte, örneğin resmî bir belgeyle ispat edilmesi gerekir; borçlunun kendi beyanı yeterli değildir. Bu sebepler icra emrinin tebliğinden sonra doğmuşsa geri bırakma her zaman istenebilir; ancak bu durumda ödeme ya da süre verme iddiası noterce düzenlenmiş veya onaylanmış bir belgeye ya da icra tutanağına dayanmalıdır.

İcra mahkemesi talebi reddederse borçlu istinaf yoluna gidebilir. Ancak istinafa başvuran borçlu ya da üçüncü kişi, takip konusu alacağın yüzde on beşi oranında teminat yatırmazsa satış durmaz. Bölge adliye mahkemesi başvuruyu reddederse teminat, ayrıca hüküm gerekmeksizin alacaklıya tazminat olarak ödenir. Konut finansmanından doğan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi’nin rehinle güvenceye alınmış alacaklarında ise teminat oranı yüzde otuzdur ve başvurunun reddinde teminatın nasıl kullanılacağına ilişkin ayrı kurallar uygulanır.

Hesap kat ihtarıyla başlatılan kredi ipoteği takiplerinde ayrı bir imkân daha vardır. Krediyi kullanan, hesap özetine ve ihtara, bunlar kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren sekiz gün içinde noter aracılığıyla itiraz ettiğini ispat ederek icra mahkemesine şikâyette bulunabilir. Bu nedenle bankadan gelen noter ihtarını önemsemek gerekir.

Ödeme emri geldiyse: yedi günlük itiraz

Ödeme emri gönderilen borçlu ya da taşınmaz sahibi üçüncü kişi, tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilmez ve otuz gün içinde borç ödenmezse alacaklı satış isteyebilir.

Bu itirazın önemli bir sınırı vardır: rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz. Borçlu borcun miktarına ya da varlığına itiraz edebilir, ama ipoteğin geçersiz olduğunu bu itirazla ileri süremez. İpoteğin iptali için dava açılması hâlinde kanun, menfi tespit davasına ilişkin 72. madde hükümlerinin kıyasen uygulanacağını belirtir.

İtirazın incelenmesinde ilamsız takipteki itiraz hükümleri uygulanır. İpotek cari hesap ya da işleyen kredi gibi bir sözleşmenin güvencesiyse, icra mahkemesi bu sözleşmeyi ve ilgili belgeleri de inceleyebilir. Böylece istenen tutarın sözleşmeye ve hesap kayıtlarına uygun olup olmadığı bu aşamada tartışılabilir.

Satış aşaması

Takip başlayınca icra memuru bunu tapu idaresine bildirir ve takip, taşınmazın siciline şerh edilir. Şerhten sonra taşınmazı satın alan kişiye ayrıca icra veya ödeme emri tebliğ edilmez.

Alacaklının taşınmazın satışını, icra veya ödeme emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde istemesi gerekir. Süresinde satış istenmezse ya da talep geri alınıp süresinde yenilenmezse takip düşer.

Satış, icra dairesinin yaptığı ihaleyle gerçekleşir; alacaklı taşınmazı pazarlıkla kendisi satamaz. Satıştan önce taşınmazın değeri belirlenir. Bu değere ve ihaleye karşı borçlunun ayrı başvuru yolları vardır; bunlar kıymet takdirine itiraz ve ihalenin feshi yazılarında anlatılmıştır.

Kesinleşen değere göre taşınmazın alacağı karşılamayacağı anlaşılırsa alacaklıya, istemi üzerine geçici rehin açığı belgesi verilir. Alacaklı bu belgeyle kalan alacağı için borçlunun diğer mallarının haczini isteyebilir.

Sık sorulan sorular

İcra emrinde otuz gün yazıyor. İtiraz için de otuz günüm var mı?

Hayır. Otuz gün ödeme süresidir. İcranın geri bırakılması için icra mahkemesine başvuru süresi, icra emrinin tebliğinden itibaren yedi gündür. Ödeme emri gönderilmişse itiraz süresi de yedi gündür. Otuz günü beklemek, bu kısa süreleri kaçırmaya yol açabilir.

Ev satıldı ama borcu karşılamadı. Kalan borç ne olur?

Satış talebinden sonra belirlenen ve kesinleşen değere göre rehnin alacağı karşılamayacağı anlaşılırsa, alacaklının istemi üzerine geçici rehin açığı belgesi verilir. Alacaklı bu belgeyle kalan alacağı için borçlunun diğer mallarının haczini isteyebilir. Yani satış, borcun tamamını kendiliğinden sona erdirmez.

Takip başladıktan sonra evi satarsam alıcıya da tebligat yapılır mı?

Takip başlayınca icra dairesi bunu tapuya bildirir ve taşınmazın kaydına şerh verilir. Bu şerh tarihinden sonra taşınmazı edinenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz. Takip, yeni malik bakımından da devam eder.

Banka takibi başlattı ama uzun süredir satış istemedi. Ne olur?

Alacaklı, taşınmazın satışını icra ya da ödeme emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde istemelidir. Bu süre içinde satış istenmezse ya da satış talebi geri alınıp süresi içinde yenilenmezse takip düşer.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.