Taşınmaz ipoteği nasıl kurulur, borç bitince nasıl kaldırılır, ödenmezse ne olur?

Kısaca

• İpotek, tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılan sözleşme ve tapu kütüğüne tescil ile kurulur.
• Borcun ödenmesi ipoteği kendiliğinden silmez; malik alacaklıdan ipoteğin terkinini isteyebilir.
• Süreli ipotekte süre bitiminden itibaren otuz gün içinde takip şerhi konulmamışsa ipotek malikin talebiyle terkin edilir.
• Borç ödenmezse taşınmaz kendiliğinden alacaklıya geçmez; alacaklı icra yoluyla satılmasını isteyebilir.

Konut ya da işyeri kredisi çeken neredeyse herkes tapusunda bir gün “ipotek” kaydıyla karşılaşır. İpotek, bir borcun ödenmesini güvenceye almak için taşınmaz üzerinde kurulan bir rehin hakkıdır. Taşınmaz yine malikinde kalır, oturulabilir, kiraya verilebilir. Ancak borç ödenmezse alacaklı, taşınmazı icra yoluyla sattırıp alacağını satış bedelinden alabilir.

İpotek nedir, nasıl kurulur?

Türk Medeni Kanunu taşınmaz rehnini üç biçimde tanır: ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi. Gündelik hayatta karşılaşılan, özellikle banka kredilerinde kullanılan tür ipotektir.

İpotek tapu kütüğüne tescil ile kurulur. İpotek sözleşmesinin geçerli olması için resmî şekilde, yani tapu müdürlüğünde düzenlenmesi gerekir. Alacaklıyla aranızda imzaladığınız adi bir yazı ya da noterde yapılan bir taahhüt, tapuya işlenmedikçe ipotek doğurmaz. Rehin ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir.

İpotekte güvence altına alınan alacağın miktarı Türk parasıyla gösterilir. Kredi kuruluşlarının yabancı parayla verdiği kredilerde yabancı para üzerinden de ipotek kurulabilir. Alacağın miktarı baştan belli değilse, örneğin bankayla işleyen bir kredi ilişkisi varsa, taşınmazın güvence oluşturacağı üst sınır yazılır. Uygulamada buna limit ya da üst sınır ipoteği denir. Miktarı değişebilen alacaklar da belirli bir rehin derecesine yerleşir ve sonradan alacak artsa ya da azalsa bile sırasını korur.

İpotek yalnızca borçlunun kendi taşınmazı üzerinde kurulmak zorunda değildir. Kanun, ipoteğe konu taşınmazın borçlunun mülkiyetinde olmasını aramaz. Anne babanın, çocuğunun işyeri kredisi için kendi evini ipotek ettirmesi buna örnektir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını ipotek ettirebilir. Elbirliği mülkiyetindeki, örneğin henüz paylaşılmamış miras kalan bir taşınmaz ise ancak bütün olarak ve bütün maliklerin adına rehnedilebilir.

İpotek neleri güvenceye alır?

İpoteğin sağladığı güvence tescilde belirtilen rehin derecesiyle sınırlıdır. Kanuna göre bu güvencenin kapsamına ana para, takip giderleri ve gecikme faizi ile iflasın açıldığı ya da rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ve son vadeden itibaren işleyen faiz girer. Muaccel, borcun ödeme zamanı gelmiş demektir.

Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek olabilir. Taşınmaz satıldığında bedel alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır. Önceki bir ipotek silinirse, sonraki sıradaki alacaklı kendiliğinden boşalan dereceye geçmez; aksi resmî şekilde kararlaştırılıp tapuya şerh verilmişse durum farklıdır.

Borç ödenince ipotek nasıl kaldırılır?

Borcu son kuruşuna kadar ödemek ipoteği tapudan kendiliğinden silmez. Taşınmaz rehni, tescilin terkini ya da taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Terkin, tapudaki kaydın silinmesidir; uygulamada ipoteğin kaldırılmasına fek de denir.

Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. Bankalarda bu genellikle bankanın tapu müdürlüğüne gönderdiği ya da malike verdiği terkin yazısıyla yapılır. Üst sınır ipoteklerinde dikkatli olmak gerekir: kredi kapanmış olsa da aynı ipotek, bankayla aranızdaki başka bir borcu da güvenceye alıyor olabilir. Alacaklı haklı bir sebep olmadan terkinden kaçınırsa ipoteğin kaldırılması için dava açılabilir.

2019 yılında eklenen bir kural, süreli kurulmuş ipotekler için kolaylık getirdi. İpotek belirli bir süre için kurulmuşsa ve sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde taşınmaz üzerine ipoteğin paraya çevrilmesi takibinin başladığını gösteren şerh konulmamışsa, ipotek malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir. Bu durumda alacaklının ayrıca bir yazı vermesi beklenmez.

Başkasının borcu için taşınmazını ipotek ettirmiş olan malik, borçlunun koşullarıyla borcu ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Ödenen alacak bu malike geçer; malik, ödediğini borçludan isteyebilir.

Borç ödenmezse: ipoteğin paraya çevrilmesi

İpotekli alacaklı, kural olarak doğrudan borçlunun diğer mallarına haciz koyduramaz; önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapmak zorundadır. Rehin borcu karşılamazsa kalan alacak için haciz ya da iflas yoluna gidilebilir. Kanun konut finansmanından doğan alacaklar gibi bazı durumlarda alacaklıya seçme hakkı tanır.

Takip, alacaklının ipotek akit tablosunun tapudan alınmış resmî örneğiyle icra dairesine başvurmasıyla başlar. Akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarı içeriyorsa ve borcun ödeme zamanı gelmişse borçluya, taşınmaz başkasına aitse ona da icra emri gönderilir. İcra emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi istenir. Borçlunun itiraz imkânı burada sınırlıdır; icranın geri bırakılması için icra mahkemesine başvurması gerekir. Cari hesap ya da kredi şeklinde işleyen kredileri güvenceye alan ipoteklerde, akit tablosu böyle bir ikrar içermese bile, hesap özetinin ya da borcun ödenmesine ilişkin ihtarın noter aracılığıyla krediyi kullanana tebliğ edildiğini gösteren belgeyle de bu yol izlenebilir.

Akit tablosu böyle bir ikrar içermiyorsa ödeme emri gönderilir. Borçlu ya da taşınmaz maliki, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir; ödeme süresi otuz gündür. Ancak rehin hakkının kendisi bu itirazın konusu yapılamaz. Bu süreler kısa olduğu için tebligat geldiği gün hangi belgenin gönderildiğine bakmak önemlidir.

Takip başlayınca icra dairesi bunu tapuya bildirir ve taşınmazın kaydına şerh verilir. Alacaklı taşınmazın satışını, ödeme ya da icra emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde istemelidir; istemezse takip düşer. Satış icra dairesinin yaptığı ihaleyle olur. Satış talebinden sonra belirlenen ve kesinleşen değere göre taşınmazın alacağı karşılamayacağı anlaşılırsa, alacaklının istemi üzerine ona geçici rehin açığı belgesi verilir ve alacaklı kalan alacağı için borçlunun diğer mallarının haczini isteyebilir.

Borç ödenmediği zaman taşınmazın kendiliğinden alacaklıya geçeceğini öngören sözleşme hükümleri geçersizdir. Alacaklının hakkı, taşınmazın satılması ve alacağını satış bedelinden almasıdır.

Sık sorulan sorular

Kredimi kapattım ama ipotek hâlâ tapuda görünüyor. Ne yapmalıyım?

Borcun bitmesi ipoteği kendiliğinden silmez; ipotek tapudaki tescil terkin edilince sona erer. Alacak sona erdiğinde taşınmaz maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. Bankanın tapu müdürlüğüne terkin yazısı göndermesini ya da size vermesini istemek gerekir; alacaklı kaçınırsa terkin için dava yoluna gidilebilir.

Başkasının borcu için evimi ipotek ettim. Borçlu ödemezse ne olur?

İpoteğe konu taşınmazın borçluya ait olması gerekmez. Borç ödenmezse alacaklı, ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesini isteyebilir ve size de icra ya da ödeme emri gönderilir. Borçtan şahsen sorumlu değilseniz, borcu borçlunun koşullarıyla ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını isteyebilirsiniz; bu durumda alacak size geçer ve borçluya başvurabilirsiniz.

Borcu ödeyemezsem ev doğrudan bankanın olur mu?

Hayır. Kanun, borç ödenmezse rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmünü geçersiz sayar. Alacaklının hakkı, taşınmazın icra yoluyla satılmasını ve alacağını satış bedelinden almayı istemektir.

İpotekli bir evi satabilir miyim?

Mülkiyet sizde olduğu için taşınmazı satabilirsiniz; ancak ipotek kendiliğinden kalkmaz ve taşınmazla birlikte yeni malike geçer. Aksi kararlaştırılmadıkça ipotekli taşınmazın devri, borçlunun sorumluluğunu ve güvenceyi değiştirmez. Bu yüzden satıştan önce borcun kapatılıp ipoteğin terkin ettirilmesi ya da ipoteğin akıbetinin alıcıyla açıkça kararlaştırılması gerekir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.