İhalenin feshi: icrada satılan taşınmazın ihalesi nasıl bozdurulur?

Kısaca

• İhalenin feshi, icra mahkemesine şikâyet yoluyla ve kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenir.
• Fesih isteyen kişi, satıştaki usulsüzlük yüzünden kendi menfaatinin zarar gördüğünü ispat etmek zorundadır.
• Talep esasa girilerek reddedilirse mahkeme, feshi isteyeni ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.

Borcunu ödemeyen kişinin taşınmazı icra dairesince satışa çıkarılır. Satış, açık artırma yoluyla yapılır ve en yüksek teklifi veren kişiye “ihale edilir”. Bu andan itibaren alıcı, tapuya tescil beklenmeden taşınmazın mülkiyetini kazanmış olur (İcra ve İflas Kanunu m. 134). Satış sürecinde kanuna aykırı bir işlem yapılmışsa ihalenin geçersiz kılınması istenebilir. Buna ihalenin feshi denir.

Uygulamada “ihalenin feshi davası” diye anılsa da teknik olarak bu bir şikâyettir. Şikâyet, icra ve iflas işlemlerinin kanuna uygunluğunun icra mahkemesine denetletilmesidir. Normal bir dava gibi uzun bir yargılama öngörülmez; başvuru kısa sürelere bağlıdır ve mahkemenin de kısa sürede karar vermesi beklenir.

Bu yol en çok borçlular tarafından kullanılır. Evinin ya da arsasının piyasa değerinin çok altında satıldığını düşünen borçlu, satıştaki bir usulsüzlüğe dayanarak ihaleyi bozdurmaya çalışır. Alacaklılar ve ihaleye katılıp taşınmazı alamayan teklif sahipleri de belirli şartlarla bu yola başvurabilir.

Kimler ihalenin feshini isteyebilir?

Kanun, fesih isteyebilecek kişileri sınırlı tutar. Şunlar yurt içinde bir adres göstermek şartıyla icra mahkemesine başvurabilir:

• Satışı isteyen alacaklı,
• Borçlu,
• Taşınmazın tapu kaydında görünen ilgililer (örneğin ipotek alacaklısı ya da haciz koyduran başka alacaklılar),
• Sınırlı ayni hak sahipleri, yani taşınmaz üzerinde intifa veya irtifak gibi bir hakkı olanlar,
• Teklif vererek ihaleye katılmış olanlar.

Son grup için kanun ek bir yük getirir. Alacaklı, borçlu, tapuda kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerin, yani pratikte ihaleye teklif vererek katılanların fesih talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir. Bu kişiler ayrıca ilgililerin uğrayabileceği zarara karşılık ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermek zorundadır. Teminat ya da harç hiç ya da eksik yatırılmışsa mahkeme iki haftalık kesin süre verir; bu sürede tamamlanmazsa talebi reddeder.

Listede hiç yer almayan biri, örneğin ihaleye katılmamış bir komşu fesih isterse, 2025 sonunda yapılan değişiklikle bu talep dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.

Süre: yedi gün ve bir yıllık üst sınır

İhalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenmelidir. Kanun, ihale anına kadar yapılan işlemlerdeki usulsüzlüklerin ilgililer tarafından en geç ihale günü öğrenildiğini kabul eder. Yani “usulsüzlüğü sonradan fark ettim” demek kural olarak süreyi uzatmaz.

Üç durumda ise süre, usulsüzlüğün öğrenildiği tarihten başlar:

• Satış ilanı ilgiliye tebliğ edilmemişse,
• Satılan taşınmazın esaslı niteliklerinde bir hata varsa ve bu sonradan öğrenilmişse,
• İhaleye fesat karıştırıldığı sonradan öğrenilmişse.

Bu durumlarda bile kanundaki bir yıllık üst sınır geçtikten sonra fesih istenemez. Süreler kısa olduğu için ihalenin yapıldığı tarihi ve size hangi tebligatların ulaştığını hemen kontrol etmek gerekir. Örneğin ihale bir pazartesi günü yapıldıysa, yedi günlük süre bir sonraki pazartesi günü dolar. Dosyayı inceleyip tebligat parçalarına bakmak, satış ilanının gerçekten tebliğ edilip edilmediğini anlamanın en güvenli yoludur.

Hangi sebeplerle fesih istenebilir?

Fesih sebepleri kanunda tek tek sayılmış değildir. Satış sürecindeki kanuna aykırı her işlem, ilgilinin menfaatini zedelemişse fesih sebebi olabilir. Sık karşılaşılan örnekler şunlardır:

• Satış ilanının borçluya, alacaklıya ya da tapuda kayıtlı ilgililere tebliğ edilmemesi (m. 127),
• İlanın usulüne uygun yapılmaması ya da ilanda taşınmazın yanlış tanıtılması,
• Taşınmazın esaslı niteliklerinde hata bulunması,
• Artırmanın hukuka ya da ahlaka aykırı yollarla etkilenmesi, yani ihaleye fesat karıştırılması (Türk Borçlar Kanunu m. 281).

Usulsüzlüğün varlığı tek başına yetmez. İhalenin feshini isteyen kişi, bu usulsüzlük yüzünden kendi menfaatinin zarar gördüğünü ispat etmek zorundadır. Örneğin satış ilanının tebliğ edilmemesi, borçluyu satıştan haberdar olup alıcı bulma ya da borcu ödeme imkânından yoksun bırakmışsa bu şart karşılanmış olabilir.

Mahkemedeki süreç ve para cezası riski

İcra mahkemesi, talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese bile kararını verir. Talebin usulden reddi gereken hâllerde, örneğin süre geçmişse, duruşma yapılmadan da karar verilebilir.

Fesih talebi ciddi bir mali risk taşır. Mahkeme işin esasına girerek talebi reddederse, ihalenin feshini isteyeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. İhaleye teklif vererek katılmış kişi talebinden feragat ederse, yani vazgeçerse, de para cezasına hükmedilir. Bu ceza, süreyi uzatmak amacıyla yapılan dayanaksız başvuruları önlemek için öngörülmüştür.

Fesih talebi, alıcının bedeli ödeme borcunu askıya almaz. Satış bedeli şikâyet sonuçlanıncaya kadar bankada nemalandırılır. İhale kesinleşmedikçe bedel alacaklılara ödenmez. Tescil için tapuya yazı da ancak şikâyet süresi geçtikten ya da şikâyet hakkındaki karar kesinleştikten sonra gönderilir.

İcra mahkemesinin kararına karşı, kanundaki parasal sınırı aşan işlerde istinaf yoluna başvurulabilir (m. 363). Bu sınır her yıl yeniden belirlenir. Kıymet takdirine itiraz ve icra memurunun işlemlerine karşı genel şikâyet ayrı yollardır; bu yazı yalnızca ihalenin feshini anlatır.

Sık sorulan sorular

İhale bedeli düşük kaldı diye ihalenin feshini isteyebilir miyim?

Bedelin düşük olması tek başına bir fesih sebebi değildir. Fesih için satış sürecinde bir usulsüzlük bulunmalı ve bu usulsüzlük sizin menfaatinizi zedelemiş olmalıdır. Örneğin satış ilanı size hiç tebliğ edilmemiş ve bu yüzden satışa katılıp bedeli artırma imkânını kaybetmişseniz, düşük bedel zararın kanıtı olarak önem kazanır.

Fesih talebi açıldı diye alıcı satış bedelini ödemeyebilir mi?

Hayır. Alacağına mahsuben ihaleye katılmamış olan alıcı, fesih istenmiş olsa bile satış bedelini derhâl ya da icra dairesinin verdiği süre içinde nakden ödemek zorundadır. Ödenen para, şikâyet hakkındaki karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır ve alacaklılara ödenmez.

İhaleye hiç katılmamış bir komşu ya da akraba fesih isteyebilir mi?

Hayır. Fesih isteyebilecek kişiler kanunda sayılmıştır: satışı isteyen alacaklı, borçlu, tapuda kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve teklif vererek ihaleye katılanlar. Bunların dışında kalan birinin talebi, 2025 sonunda yapılan değişiklikle dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. İhaleye teklif vererek katılan kişi ise fesih isteyebilir, ancak nispi harç yatırmak ve ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermek zorundadır.

Fesih talebi kabul edilirse ne olur?

İhale ortadan kalkar ve taşınmaz yeniden satışa çıkarılabilir. Alıcının yatırdığı bedel, karar kesinleştikten sonra nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödenir. Kanunda sayılanlar dışındaki kişilerden alınan nispi harç, talep kabul edilirse başka birine yüklenmez ve istenirse iade edilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.