Ortak taşınmazda onarım, kiralama ve kullanım kararlarını kim alabilir?
Kısaca
- Paylı malın yönetiminde gereken karar, yapılacak işin niteliğine göre değişir.
- Önemli yönetim işlerinde hem payların hem paydaşların çoğunluğu aranır.
- Acil koruma yetkisi, paydaşların kendi aralarındaki anlaşmayla kaldırılamaz.
Bir taşınmazın birden fazla sahibi bulunması, her iş için aynı kararın alınacağı anlamına gelmez. Küçük bir onarım, malın kiraya verilmesi ve kullanım amacının değiştirilmesi farklı kurallara bağlıdır. Hangi paydaşın ne yapabileceğini belirlerken önce yapılacak işin niteliği incelenir.
Bu yazı, Türk Medenî Kanunu’nun paylı mülkiyete ilişkin genel yönetim hükümlerini ele alır. Kanunun 688. maddesinde paylı mülkiyet, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belirli paylarla sahip olmak şeklinde düzenlenir. Dolayısıyla pay sahibi olmak, malın belirli bir bölümünün tek başına sahibi olmakla aynı değildir.
Yönetim anlaşması ve korunması gereken yetkiler
TMK 689, paydaşların oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetim konusunda kanundaki düzenlemeden farklı kurallar koymasına izin verir. Bu nedenle inceleme yalnız pay oranlarıyla başlamaz. Daha önce yapılmış bir yönetim anlaşmasının bulunup bulunmadığı ve kapsamı da araştırılır.
Ancak anlaşma serbestisi sınırsız değildir. Paylı eşyanın kullanılabilirliğini ve değerini korumak için zorunlu yönetim işlerini yapma yetkisi kaldırılamaz veya sınırlandırılamaz. Gerektiğinde bu konuda mahkemeden önlem alınmasını isteme yetkisi de korunur.
İkinci koruma, eşyanın zarar tehlikesinden veya mevcut zararın artmasından kurtarılması için derhâl alınması gereken önlemlere ilişkindir. Paydaş bu önlemleri bütün paydaşlar hesabına alabilir. Her yararlı değişiklik acil önlem değildir; işin bekleyememesiyle koruma amacı birlikte değerlendirilmelidir.
Taşınmazlara ilişkin anlaşmalar, imzaların noterlikçe onaylanması koşuluyla, paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, anlaşmanın tapu kaydında gösterilmesidir. Anlaşmayı hazırlamak, imzaları onaylatmak ve tapuda şerh verilmesi birbirinden ayrı adımlar olarak izlenmelidir.
Pratik olarak anlaşmanın hangi işleri kapsadığını açık yazmak yararlıdır. Kullanım düzeniyle onarım yetkisi aynı konu değildir. Bir bölümün kullanımının belirlenmiş olması, bütün yönetim kararlarının da o kişiye bırakıldığını tek başına göstermez.
Olağan, önemli ve olağanüstü işler
TMK 690 uyarınca her paydaş olağan yönetim işlerini yapabilir. Kanun özellikle küçük onarımları yaptırmayı ve tarımsal işleri yürütmeyi sayar. İşin küçük onarım sınırında kalıp kalmadığı, yapılacak müdahalenin somut kapsamıyla birlikte değerlendirilir.
Paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetki konusunda farklı düzenleme getirilebilir. Bununla birlikte zorunlu ve acil işlere ilişkin kanuni kurallar saklıdır. Çoğunluk kararı, önceki bölümde açıklanan korunmuş yetkileri ortadan kaldıran bir araç olarak kullanılamaz.
Önemli yönetim işlerinde TMK 691 uygulanır. İşletme yönteminin veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kira ya da ürün kirası sözleşmelerinin yapılması ve feshi, toprağın iyileştirilmesi kanunda bu grupta sayılır. Bu işler için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar gerekir.
Burada iki ayrı çoğunluk birlikte aranır. Yalnız toplantıya katılan kişi sayısına veya yalnız bir kişinin büyük payına bakılması yeterli değildir. Karara katılanların paylarının ve paydaş sayısının ayrı gösterilmesi, hangi koşulun sağlandığını anlamayı kolaylaştırır.
Olağan yönetim sınırını aşan fakat malın değerini veya yarar sağlamaya elverişliliğini korumak için gerekli bakım, onarım ve yapı işleri de aynı çoğunluğa bağlıdır. Dolayısıyla her onarım küçük onarım değildir. İşin koruma için gerekli olması da tek başına onu olağan yönetim işi yapmaz.
Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, bir paydaşın istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun karar verir. Gerekli işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan kayyım atayabilir. Kayyım burada belirtilen işleri yerine getirmek üzere görevlendirilen kişidir.
TMK 692 ise malın özgülendiği amacın değiştirilmesini ve koruma veya olağan kullanımın gerektirdiği ölçüyü aşan yapı işlerini düzenler. Oybirliğiyle aksi kararlaştırılmamışsa bütün paydaşların kabulü gerekir. Malın tamamı üzerindeki tasarruf işlemleri de aynı hüküm kapsamındadır.
Kullanım uyuşmazlığı ve ortak menfaatin korunması
TMK 693’e göre her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Bu ölçüt, kullanımı yalnız kendi payının büyüklüğü üzerinden değerlendirmeyi engeller. Başkalarının hakkıyla bağdaşma koşulu ayrıca önem taşır.
Yararlanma ve kullanım konusunda uyuşmazlık varsa biçimini hâkim belirler. Kanun, kullanımın zaman veya yer bakımından paydaşlar arasında bölünebilmesini açıkça kabul eder. Böyle bir düzenleme, kullanımın nasıl yürütüleceğine ilişkindir; paylı mülkiyetin tanımındaki maddi bölünmemişlikten ayrı değerlendirilmelidir.
Başvurunun anlaşılır olması için uyuşmazlığın hangi kullanım üzerinde çıktığı açıklanabilir. Sorun aynı alanın aynı zamanda kullanılması mı, yoksa maldan yararlanmanın bütünüyle engellenmesi mi? Mevcut kullanım biçiminin belirtilmesi, istenen düzenlemenin hangi ihtiyaca cevap verdiğini gösterir.
Her paydaş, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir. Bu hüküm, kişinin yalnız kendi çıkarını ilgilendiren her işlemi bütün ortaklar adına yapabileceği şeklinde genişletilmemelidir. Kanunun kullandığı ortak menfaat ve bölünememe koşulları birlikte dikkate alınır.
Giderler ve yeni paydaşın durumu
TMK 694, paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderlerini, vergileri ve diğer yükümlülükleri düzenler. Aksine hüküm bulunmadıkça bunlar paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Kullanım miktarıyla pay oranının aynı olduğu varsayılmadan, uygulanacak düzenleme belirlenmelidir.
Payından fazlasını ödeyen kişi diğerlerine payları oranında rücu edebilir; yani fazla ödediği kısmın kendilerine düşen bölümünü isteyebilir. Ödeme belgeleri, işin açıklaması ve pay bilgileri aynı dosyada tutulabilir. Bu kayıt düzeni, hangi giderin kimin tarafından karşılandığının anlaşılmasını sağlar. Birden fazla ödeme varsa her ödeme ayrı gösterilebilir; aynı iş için yapılan avans ve son ödeme birbirine karıştırılmadan toplam hesaplanabilir.
TMK 695, kullanım ve yönetime ilişkin düzenlemelerle kararların sonradan paydaş olanları veya pay üzerinde ayni hak kazananları da bağlamasını düzenler. Taşınmazlarda bu etkinin doğması için kararların tapu kütüğüne şerhi gerekir. Bu nedenle yalnız eski paydaşların anlaşmasını görmekle yetinmeyip tapudaki şerh durumu da incelenmelidir.
Sık sorulan sorular
Payım büyük olduğu için ortak taşınmazı tek başıma kiraya verebilir miyim?
TMK 691, adi kira ve ürün kirası sözleşmelerinin yapılması veya feshi için pay ve paydaş çoğunluğunu birlikte arar. Yalnız pay büyüklüğü bu iki koşulun yerine geçmez. Paydaşların geçerli bir yönetim anlaşması bulunup bulunmadığı da ayrıca incelenmelidir.
Acil zarar tehlikesi varsa herkesin kararını beklemek zorunda mıyım?
TMK 689, eşyayı zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına alma yetkisini korur. Bu yetki anlaşmayla kaldırılamaz veya sınırlandırılamaz. Yapılacak işin gerçekten acil koruma niteliğinde olması önemlidir.
Giderin tamamını ben ödedim; diğerlerinden isteyebilir miyim?
TMK 694’e göre aksine bir hüküm yoksa giderler ve yükümlülükler pay oranında karşılanır. Kendi payına düşenden fazlasını ödeyen paydaş diğerlerine payları oranında rücu edebilir. Giderin paylı malı ilgilendirmesi, tutarı ve yapılan ödeme birlikte belirlenmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.