Kiraladığım evde rutubet, kombi arızası, su sızıntısı var: kiracının hakları neler?

Kısaca

• Ev sahibi, kiralananı kullanıma elverişli teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda tutmak zorundadır.
• Sonradan çıkan ayıpta kiracı onarım, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim ve zararının giderilmesini isteyebilir.
• Ayıp uygun sürede giderilmezse kiracı onu ev sahibi hesabına giderttirip bedelini kiradan indirebilir.
• Kullanımı önemli ölçüde engelleyen ayıp verilen sürede giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya verenin temel borcu, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda tutmaktır. Bu kural konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde de kiracı aleyhine, genel işlem koşulları yoluyla, yani önceden hazırlanmış standart sözleşme maddeleriyle bu kurala aykırı düzenleme yapılamaz. Sözleşmeye “ev olduğu gibi teslim alınmıştır, her türlü onarım kiracıya aittir” gibi bir madde konmuş olsa bile, ev sahibinin evi oturulabilir durumda tutma yükümlülüğü ortadan kalkmaz.

Duvarları küf tutan, çatısı akan, kombisi çalışmayan ya da elektrik tesisatı sürekli arıza veren bir ev, kanunun diliyle ayıplıdır. Ayıp, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli olmamasını ya da bu elverişliliğin azalmasını ifade eder.

Ayıp baştan mı vardı, sonradan mı çıktı?

Kanun iki durumu ayırır. Kiralanan teslim edildiği gün önemli ayıplarla doluysa, örneğin ev hiç ısınmıyor ya da su tesisatı kullanılamaz durumdaysa, kiracı borçlunun temerrüdüne, yani borcunu zamanında yerine getirmeyen borçluya ilişkin genel hükümlere ya da sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin hükümlere başvurabilir. Önemsiz ayıplarla teslim edilen kiralananda ise kiracı, sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin kurallardan yararlanır.

Uygulamada en sık karşılaşılan durum, sözleşme sürerken ortaya çıkan ayıplardır: kışın patlayan bir boru, eskiyen bir kombi, yağmurla birlikte akmaya başlayan bir tavan. Aşağıdaki haklar bu durum için geçerlidir.

Hangi hak kullanılacak olursa olsun, ilk iş ayıbı belgelemektir. Taşınırken evin durumunu fotoğraf ve videoyla kaydetmek, sonradan çıkan sorunların tarihini ve boyutunu da aynı şekilde saklamak, ev sahibinin “bu hasar sizin kullanımınızdan” itirazına karşı en güçlü delildir. Ustanın düzenlediği keşif ya da arıza raporu da işe yarar.

Kiracının seçebileceği haklar

Kiralanan sonradan ayıplı hâle gelirse kiracı, kiraya verenden şunları isteyebilir:

• Ayıbın giderilmesi,
• Kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılması,
• Uğradığı zararın giderilmesi.

Zararın giderilmesini istemek, diğer iki hakkın kullanılmasına engel değildir. Kiracı örneğin hem onarım hem de su baskınında bozulan eşyasının bedelini isteyebilir. Önemli bir ayıp söz konusuysa kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı da saklıdır.

Onarım istemek ve ev sahibi yapmazsa kendin yaptırmak

Kiracı, kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir. “Uygun süre” kanunda gün olarak belirlenmemiştir; arızanın niteliğine göre değişir. Kışın çalışmayan bir kombi için makul sayılan süre, mutfak dolabının menteşesi için makul sayılandan çok daha kısadır.

Bu sürede ayıp giderilmezse kiracının önünde iki yol vardır. Ayıbı kiraya veren hesabına giderttirip bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir ya da kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir. Kira bedelinden indirim yoluna gidecek kiracının, ev sahibine yazdığı bildirimi, verdiği süreyi ve ustaya ödediği tutarı belgelemesi gerekir. Aksi hâlde kiradan yapılan kesinti, ev sahibi tarafından ödenmeyen kira gibi gösterilebilir; bu da kiracıyı temerrüt tartışmasıyla karşı karşıya bırakır.

Kiraya veren de ayıbı gidermek yerine kiralananı uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Konut kiralarında bu ihtimal pek uygulanabilir değildir; daha çok taşınır eşya kiralarında anlam taşır.

Kiracının olağan kullanım için gereken temizlik ve bakım giderlerini kendisinin ödediğini de unutmamak gerekir. Ampul değiştirmek, musluk contası yenilemek gibi küçük işler bu kapsamdadır ve bunlar için ev sahibine başvurulamaz.

Kira indirimi ve tazminat

Ayıp kiralananın kullanımını etkiliyorsa kiracı, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim isteyebilir. İndirim, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenildiği tarihten ayıbın giderildiği tarihe kadar geçen süre için istenir. Bu yüzden ayıbı ev sahibine bir an önce ve ispatlanabilir bir yolla (ihtarname, e-posta, mesaj) bildirmek, indirimin başlangıç tarihini de belirler. Örneğin evin iki odasından biri rutubet yüzünden kullanılamıyorsa, kullanım kaybı oranında bir indirim gündeme gelir; oranı taraflar anlaşamazsa mahkeme belirler. Oran üzerinde anlaşmadan kirayı kendiliğinden eksik ödemek, ev sahibine temerrüt iddiası için zemin hazırlayabilir. Bu yüzden indirim talebini yazılı olarak iletmek, anlaşma sağlanamazsa da arabuluculuk yoluna gitmek daha güvenlidir.

Kiraya veren ayrıca kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Bu sorumluluktan kurtulmak için kusuru olmadığını kendisi ispat etmelidir. Tavan akması yüzünden zarar gören bir televizyon ya da halı, bu kapsamda istenebilecek zararlara örnektir.

Ağır ayıpta sözleşmeyi feshetmek

Ayıp, kiralananın kullanımını tamamen ortadan kaldırıyor ya da önemli ölçüde engelliyorsa ve kiracının verdiği sürede giderilmiyorsa, kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Kış ortasında ısıtma sisteminin haftalarca çalışmaması ya da evin sürekli su basması bu türden durumlara örnek gösterilebilir. Fesih bildiriminin ve öncesinde verilen sürenin yazılı ve ispatlanabilir biçimde yapılması, sonradan çıkabilecek kira alacağı tartışmalarında kiracının elini güçlendirir.

Bu hakların hangisinin kullanılacağı konusunda ev sahibiyle uzlaşılamazsa, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi kombiyi tamir ettirmiyor. Kendim yaptırıp parasını kiradan düşebilir miyim?

Önce ev sahibinden arızanın uygun bir sürede giderilmesini istemeniz gerekir. Bu süre içinde arıza giderilmezse, ayıbı kiraya veren hesabına giderttirebilir ve bundan doğan alacağınızı kira bedelinden indirebilirsiniz. Bildirimi ve verdiğiniz süreyi yazılı yapmak, ödediğiniz tutarın faturasını saklamak, ileride çıkabilecek tartışmada sizi korur.

Kombinin yıllık bakımını kim yaptırmalı?

Kanuna göre kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder; bu konuda yerel âdete de bakılır. Olağan kullanımdan doğan küçük bakım işleri bu nedenle kural olarak kiracıya düşer. Kiracının gidermekle yükümlü olmadığı ayıplar ise kiraya verenin sorumluluğundadır.

Ayıbı ev sahibine söylemezsem ne olur?

Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmek zorundadır. Bildirmezse, bu gecikme yüzünden doğan zarardan kendisi sorumlu olur. Örneğin küçük bir su sızıntısını haber vermeyen kiracı, sızıntı büyüyüp alt kattaki daireye zarar verdiğinde bu zararın hesabıyla karşılaşabilir. Ayrıca kira indirimi, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenildiği tarihten itibaren istenebildiği için geç bildirim, indirim hakkını da daraltır.

Ev sahibi onarım için ustayla eve girmek istiyor. İzin vermek zorunda mıyım?

Evet. Kiracı, kiralanandaki ayıpların giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiraya veren de bu çalışmaları uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve yapılırken kiracının yararlarını gözetmek zorundadır. Çalışmalar sırasında evi kullanmanız kısıtlanırsa kira indirimi ve zararın giderilmesine ilişkin haklarınız saklıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.