İdare arsama kamulaştırmadan yol yaptı: kamulaştırmasız el atma tazminatı nasıl istenir?

Kısaca

• İdare kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el atarsa malik bedel ya da tazminat isteyebilir.
• Bu davalar için öngörülen yirmi yıllık hak düşürücü süre Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.
• 1956 ile 1983 arasındaki el atmalarda dava açmadan önce idareyle uzlaşma yoluna gitmek dava şartıdır.

İdare bir taşınmazı kamu hizmetinde kullanmak istediğinde, kural olarak önce kamulaştırma yapar ve bedelini öder. Anayasa’nın 46. maddesi de kamulaştırmayı, gerçek karşılığın peşin ödenmesi şartına bağlar. Uygulamada ise idarenin hiçbir kamulaştırma işlemi yapmadan bir arsanın üzerinden yol geçirdiği, okul ya da trafo yaptığı durumlarla sık karşılaşılır. Buna kamulaştırmasız el atma denir.

Böyle bir durumda malik, mülkiyet hakkının karşılığını idareden isteyebilir. Yolu ise el atmanın türüne, tarihine ve hangi mahkemede dava açılacağına göre değişir. Kamulaştırma kararı verilmiş bir taşınmazda bedele itiraz etmek ayrı bir konudur; onu kamulaştırma bedeline itiraz yazımızda anlatıyoruz.

Fiili el atma ve hukuki el atma

Fiili el atma, idarenin taşınmazı fiilen kullanmaya başlamasıdır: arsanın üzerine yol yapılması, boru hattı döşenmesi ya da bir tesis kurulması gibi. Malik taşınmazına artık giremez ya da onu dilediği gibi kullanamaz.

Hukuki el atmada ise idare taşınmaza dokunmaz, ama imar planıyla onu yol, park ya da okul alanı gibi kamu hizmetine ayırır. Malik taşınmazı elinde tutar; ancak üzerine yapı yapamaz, satması da zorlaşır. Kamulaştırma Kanunu’nun ek 1. maddesi bu durum için şunu öngörür: uygulama imar planlarında kamu hizmetine ayrılarak mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde kısıtlanan taşınmazlar için, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programı ya da imar uygulaması yapılır. Bu taşınmazlar bütçe imkânları ölçüsünde kamulaştırılır ya da kısıtlamayı kaldıracak şekilde plan değiştirilir.

Dava açma süresi ve 38. maddenin iptali

Kamulaştırma Kanunu’nun 38. maddesi, kamulaştırmasız el atılan taşınmazlar için yirmi yıllık bir hak düşürücü süre öngörüyordu. Hak düşürücü süre, geçmesiyle hakkın tamamen ortadan kalktığı süredir. Anayasa Mahkemesi bu maddeyi 2003 yılında iptal etti. Bugün kanunda 38. maddenin yerinde yalnızca iptal kaydı bulunur.

Bu iptalden sonra kanun koyucu bazı dönemler için özel kurallar getirdi. Bunların en önemlisi geçici 6. maddedir.

1956–1983 arasındaki el atmalar: geçici 6. madde

Geçici 6. madde, 9/10/1956 ile 4/11/1983 tarihleri arasında kamulaştırma tamamlanmadan ya da hiç yapılmadan fiilen kamu hizmetine ayrılan taşınmazlara uygulanır. Bu taşınmazlar için usul şöyledir:

• Önce uzlaşma yoluna gidilmesi dava şartıdır. Dava şartı, yerine getirilmeden açılan davanın esasına girilmemesi sonucunu doğuran şarttır.
• Malikin başvurusu ya da idarenin daveti üzerine kıymet takdir komisyonu, taşınmazın el koyma tarihindeki niteliklerini esas alarak tahmini değeri belirler.
• Uzlaşma komisyonu, başvuru ya da davet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde maliki görüşmeye çağırır. Görüşmeler, hukuki ya da fiili engel yoksa davete icabet tarihinden itibaren en geç altı ayda sonuçlandırılır.
• Uzlaşma, trampa, idareye ait bir taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tanınması, başka bir yerde imar hakkı verilmesi ya da bunlar mümkün değilse nakdi bedel yoluyla yapılabilir.
• Uzlaşma sağlanamazsa, uzlaşmazlık tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren üç ay içinde malik ya da idare bedel tespiti davası açabilir.

Davada mahkeme, taşınmazın el koyma tarihindeki niteliklerini esas alır ve dava tarihindeki değerini bilirkişi incelemesiyle tespit eder. Aynı kararda taşınmazın idare adına tesciline de hükmedilir. Uzlaşılan ya da mahkemece belirlenen bedel taksitle ödenirse, taksit süresince 3095 sayılı Kanun’a göre ayrıca kanuni faiz ödenir.

8/10/1956’dan önce kamulaştırma yapılmadan fiilen kamu hizmetine tahsis edilen taşınmazlar için ise 2026 yılında eklenen geçici 20. madde uygulanır. Bu madde, söz konusu taşınmazları tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayar ve bedel talebini dar koşullara bağlar.

Görevli mahkeme

Hangi davanın adli, hangisinin idari yargıda görüleceği el atmanın niteliğine göre belirlenir. Kamulaştırma Kanunu’na göre bu Kanundan doğan uyuşmazlıklardan adli yargıda çözülmesi gerekenler, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görülür.

Hukuki el atmada durum daha karışıktır. Ek 1. maddeye 2022’de eklenen ve imar planıyla kısıtlanan taşınmazlarda bedel davalarının adli yargıda görüleceğini öngören cümle, Anayasa Mahkemesince 2025’te iptal edildi. İptal kararı, Resmî Gazete’de yayımlanmasından dokuz ay sonra, 30/1/2026’da yürürlüğe girdi. Bu nedenle imar planından kaynaklanan bir el atma için dava açmadan önce hangi yargı yerinin görevli olduğu ayrıca kontrol edilmelidir.

Ödeme ve faiz

Kanunun ek 4. maddesinin birinci fıkrası, mahkemece hükmedilen bedel ve tazminatın davacının bildireceği banka hesabına otuz gün içinde yatırılmasını öngörür. Ancak Anayasa Mahkemesi bu fıkrayı, kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları yönünden iptal etti; iptal 7/8/2026’da yürürlüğe girdi. Bu nedenle otuz günlük ödeme kuralı artık bu davalar için uygulanmaz.

4/11/1983 ile 28/7/2021 arasındaki fiili ya da hukuki el atmalarda geçici 19. madde, bu ödemeler için idare bütçelerinde pay ayrılmasını öngörür. Alacakların toplamı ayrılan payı aşarsa ödemeler sonraki yıllara yayılarak, garameten ve taksitle yapılır. Garameten ödeme, alacaklılara alacakları oranında pay verilmesi demektir.

Faiz isteniyorsa bunun dava dilekçesinde açıkça belirtilmesi gerekir. El atmanın önlenmesi ya da taşınmazın boşaltılması isteniyorsa başvurulacak yolu el atmanın önlenmesi yazımızda anlatıyoruz.

Sık sorulan sorular

Arsama yıllar önce el atıldı. Dava açma hakkım zamanla düştü mü?

Kamulaştırma Kanunu’nun 38. maddesi bu tür davalar için yirmi yıllık bir hak düşürücü süre öngörüyordu; Anayasa Mahkemesi bu maddeyi 2003 yılında iptal etti. Bu nedenle sırf el atmanın üzerinden uzun zaman geçmiş olması tek başına dava hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak el atma 9/10/1956 ile 4/11/1983 arasında olmuşsa önce uzlaşma başvurusu gerekir; 8/10/1956’dan önce kamu hizmetine tahsis edilen taşınmazlar için ise geçici 20. maddedeki özel kurallar uygulanır.

Uzlaşma görüşmesinde söylediklerim ya da kabul etmediğim teklif davada aleyhime kullanılır mı?

Geçici 6. madde kapsamındaki uzlaşmalarda hayır. Kanuna göre uzlaşmaya varılıp varılmadığını gösteren tutanak ile uzlaşma görüşmelerine ilişkin bilgi ve belgeler, açılacak davalarda taraflar aleyhine delil teşkil etmez. Uzlaşma sağlanamazsa, tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılabilir.

Mahkeme bedele hükmetti, idare ne zaman ödemek zorunda?

Kamulaştırma Kanunu’nun ek 4. maddesi, hükmedilen bedelin bildirilen banka hesabına otuz gün içinde yatırılmasını öngörüyordu. Anayasa Mahkemesi bu kuralı kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları yönünden iptal etti ve iptal 7/8/2026’da yürürlüğe girdi. Bazı dönemlerdeki el atmalarda ise kanun, idarenin bütçesinde pay ayrılmasını ve gerekirse ödemelerin taksitle yapılmasını öngörür.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.