Taşınmazıma başkası müdahale ediyor: el atmanın önlenmesi davası nasıl açılır?

Kısaca

• Taşınmazına haksız müdahale edilen malik, el atmanın önlenmesi davasıyla müdahalenin sona erdirilmesini isteyebilir.
• Mülkiyete dayanan bu dava asliye hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır.
• Zilyetlik davaları fiil ve failin öğrenilmesinden itibaren iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl içinde açılmalıdır.
• Tapuda bir malike kayıtlı taşınmazı başkasının yıllarca kullanması, ona bu yolla mülkiyet kazandırmaz.

Arsanızın bir köşesine komşunun çit çektiğini, tarlanızın bir kısmının izinsiz ekildiğini ya da boş dairenize başkasının yerleştiğini fark ettiniz. Böyle durumlarda malikin başvurabileceği temel yol, el atmanın önlenmesi davasıdır. Uygulamada bu dava eski adıyla “müdahalenin men’i” davası olarak da bilinir. Davanın amacı, haksız müdahaleyi durdurmak ve taşınmazı müdahaleden arındırmaktır.

Davanın dayanağı ve kimin açabileceği

Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesine göre malik, hukuk düzeninin sınırları içinde malı üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Aynı madde, malikin malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceğini ve her türlü haksız el atmanın önlenmesini dava edebileceğini söyler. İstihkak davası malın geri alınmasına, el atmanın önlenmesi davası ise mülkiyete yapılan her türlü haksız müdahalenin sona erdirilmesine yöneliktir.

Davayı açabilecek kişi maliktir. Malik olduğunuzu göstermenin en kolay yolu tapu kaydıdır.

El atma çok farklı biçimlerde ortaya çıkabilir: taşınmaza yapı ya da duvar yapmak, ekip biçmek, yol olarak kullanmak, eşya ya da malzeme yığmak, kapıyı kilitleyip malikin girmesini engellemek. Bunların ortak noktası, malikin hakkını kullanmasının haksız biçimde engellenmesidir. Boş bir daireye ya da eve başkasının yerleşmesi gibi malın fiilen malikin elinden çıktığı durumlarda malik, malın geri verilmesini istihkak davasıyla, devam eden müdahalenin sona erdirilmesini de el atmanın önlenmesi istemiyle ileri sürebilir. Davada el atmanın sona ermesi için gerekenin yapılması, örneğin taşınmaz üzerine yapılan duvarın ya da yapının kaldırılması da istenebilir.

Yalnız zilyetliğin korunması: kısa süreli bir yol

Mülkiyete dayanan davanın yanında kanun, zilyetliği koruyan ayrı davalar da tanır. Zilyetlik, bir şeyi fiilen elinde bulundurmaktır; zilyet malik olmayabilir, örneğin kiracı da zilyettir.

Başkasının zilyetliğindeki bir şeyi gasbeden kişi, o şey üzerinde daha üstün bir hakkı olduğunu ileri sürse bile onu geri vermekle yükümlüdür; davalı ancak üstün hakkını derhâl ispat ederse geri vermekten kaçınabilir. Zilyetliği saldırıya uğrayan kişi de saldırıda bulunana karşı dava açabilir; bu dava saldırının sona erdirilmesine, sebebinin önlenmesine ve zararın giderilmesine yöneliktir.

Zilyetlik davalarının önemli bir özelliği sürelerinin kısa olmasıdır. Dava hakkı, zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden itibaren iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu süreler kaçırılırsa malik yine mülkiyete dayanan el atmanın önlenmesi davasını açabilir, ama zilyetlik davasının sağladığı hız ve kolaylıktan yararlanamaz. Yalnızca zilyetliğin korunmasına yönelik davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Zilyede kendi gücüyle savunma hakkı da tanınmıştır. Zilyet, her türlü gasp ya da saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir ve taşınmaza el koyanı kovarak zilyetliğini koruyabilir. Ancak durumun haklı göstermediği ölçüde kuvvet kullanmaktan kaçınmak zorundadır. Bu hak, saldırı sırasında kullanılabilecek sınırlı bir imkândır; sonradan kendi başına hak almak için bir dayanak oluşturmaz.

Mahkeme, arabuluculuk ve deliller

Mülkiyete dayanan el atmanın önlenmesi davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ve zilyetliğe ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Davalı başka bir şehirde otursa bile dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılır.

Uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ya da komşu hakkından kaynaklanıyorsa dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Örneğin aynı apartmandaki bir kat malikinin ortak alanı işgal etmesi ya da komşunun taşınmazı kullanırken ölçüyü aşan biçimde taşkınlık yapması bu kapsamda değerlendirilebilir. Kanun, herkesin taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmasını ister. Hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, toz, koku, gürültü veya sarsıntıyla rahatsızlık vermek bunun tipik örnekleridir; bu konu komşuluk hukukuna ilişkin yazıda ayrıca ele alınmaktadır.

El atmanın taşınmazın tam olarak hangi bölümüne yapıldığı çoğu zaman yerinde yapılan keşifle ve bilirkişi yardımıyla belirlenir. Bu yüzden tapu kaydını, kadastro paftasını, müdahaleyi gösteren fotoğrafları ve tanık bilgilerini dava öncesinde bir araya getirmek işe yarar. Müdahalenin ne zaman başladığını gösteren bilgiler de önemlidir; zilyetlik davasının kısa süreleri bu tarihe göre hesaplanır.

Uzun süre geçmesi davayı engeller mi?

Malikler çoğu zaman “yıllardır kullanıyor, artık bir şey yapamam” diye düşünür. Tapuda kayıtlı bir taşınmazda bu düşünce kural olarak yanlıştır. Kanun, yirmi yıllık zilyetliğe dayanan olağanüstü kazandırıcı zamanaşımını tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar ile maliki tapudan anlaşılamayan ya da yirmi yıl önce gaipliğine karar verilmiş bir kişi adına kayıtlı taşınmazlar için tanır. Tapuda adı belli bir malike kayıtlı taşınmazı başkasının yıllarca kullanması, ona bu yolla mülkiyet kazandırmaz.

Haksız kullanımın geçmişe dönük bedeli, yani ecrimisil, el atmanın önlenmesinden ayrı bir istemdir ve ayrı bir yazıda ele alınmaktadır.

Sık sorulan sorular

Komşum yıllardır tarlamın bir kısmını ekiyor. Zamanla orası onun olur mu?

Tapuda adınıza kayıtlı bir taşınmazda bu yolla mülkiyet kazanılamaz. Kanun, yirmi yıllık zilyetliğe dayanan olağanüstü zamanaşımını tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar ile maliki tapudan anlaşılamayan ya da yirmi yıl önce gaipliğine karar verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazlar için tanır. Bu nedenle uzun süre geçmiş olması, tapulu taşınmazın malikinin el atmanın önlenmesini istemesine engel değildir.

Arsama izinsiz duvar ören komşunun duvarını kendim yıkabilir miyim?

Kanun zilyede, saldırıyı kuvvet kullanarak defetme ve taşınmaza el koyanı kovma imkânı tanır; ancak durumun haklı göstermediği derecede kuvvet kullanmaktan kaçınmak zorunludur. Saldırı anında olmayan, sonradan yapılmış bir duvarı kendi başınıza yıkmak sizi hukuki ve cezai sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir. Güvenli yol, duvarın kaldırılmasını mahkemeden istemektir.

Kiracım kirayı ödemiyor ve evden çıkmıyor. El atmanın önlenmesi davası açabilir miyim?

Aranızda bir kira sözleşmesi varsa uyuşmazlık kira ilişkisinden doğar ve kira hukukunun tahliye yollarıyla çözülür. Kira ilişkisinden doğan davalara, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar ve bu uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Zilyetlik davası mı açmalıyım, el atmanın önlenmesi davası mı?

Zilyetlik davası, mülkiyet tartışmasına girmeden fiilî durumu korur; ancak fiilin ve failin öğrenilmesinden itibaren iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl içinde açılmalıdır ve sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bu süreler geçmişse ya da mülkiyet tartışması da çözülmek isteniyorsa malik, mülkiyetine dayanarak asliye hukuk mahkemesinde el atmanın önlenmesi davası açar. Kiracı gibi malik olmayan zilyet ise mülkiyete dayanan bu davayı açamaz; zilyetlik davalarına başvurabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.