Kamulaştırma bedeline itiraz: bedel tespiti davası ve kamulaştırmaya karşı iptal davası

Kısaca

• Uzlaşma görüşmesinde teklif edilen bedel kabul edilirse sonradan kamulaştırmaya ya da bedeline itiraz davası açılamaz.
• Anlaşma olmazsa idare asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar; malik davalı konumundadır.
• Malik, değere ilişkin savunma ve delillerini davetiyenin tebliğinden itibaren on gün içinde yazılı olarak bildirmelidir.
• Kamulaştırma işleminin kendisine karşı iptal davası, tebligattan itibaren otuz gün içinde idari yargıda açılır.

Devlet, kanunla üstlendiği bir kamu hizmeti için gerekli olan özel mülkiyetteki taşınmazı, bedelini ödeyerek sahibinin rızası olmadan alabilir. Buna kamulaştırma denir. Yol, okul, baraj ya da enerji hattı için yapılan kamulaştırmalarda malikin karşısına çıkan iki temel soru vardır: kamulaştırmanın kendisi hukuka uygun mu, ödenecek bedel taşınmazın gerçek değerini karşılıyor mu? Bu iki sorunun cevabı farklı mahkemelerde aranır.

Kamulaştırma nasıl başlar

Süreç, idarenin kamu yararı kararıyla başlar. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, bu kararı hangi merciin vereceğini idarenin türüne göre ayrı ayrı sayar. Belediye yararına kamulaştırmada belediye encümeni, köy yararına kamulaştırmada köy ihtiyar kurulu bu kararı verir; bu kararlar kaymakam ya da valinin onayıyla tamamlanır. Kanuna göre idare, yeterli ödenek sağlamadan kamulaştırma işlemlerine başlayamaz.

İdare taşınmazın planını çıkarır, malikleri tapu, vergi ve nüfus kayıtlarından tespit eder ve kamulaştırmanın tapuya şerh verilmesini ister. Şerh tarihinden itibaren altı ay içinde bedel tespiti ve tescil davası açıldığına dair belge tapu müdürlüğüne verilmezse şerh kendiliğinden silinir.

Sonra satın alma usulü denenir. İdare, en az üç kişiden oluşan bir kıymet takdir komisyonuna taşınmazın tahmini bedelini belirletir. Malike, taşınmazı pazarlıkla satın almak istediği taahhütlü bir yazıyla bildirilir. Malik yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde idareye başvurursa uzlaşma komisyonuyla pazarlık görüşmesi yapılır. Tahmini bedeli aşmamak üzere anlaşma sağlanırsa bir tutanak imzalanır ve taşınmaz idare adına tescil edilir.

Bu aşamada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: uzlaşmayla satılan taşınmaz kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve kanun, bu kamulaştırmaya ya da bedeline karşı itiraz davası açılamayacağını söyler. Teklif düşük bulunuyorsa imzalamamak, bedelin mahkemece belirlenmesini beklemek gerekir.

Bedel tespiti ve tescil davası

Anlaşma olmazsa idare, Kamulaştırma Kanunu m. 10’a göre taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurur. Bu davayı malik değil idare açar; malik davalı konumundadır. İdare, bedelin tespitini ve bu bedelin ödenmesi karşılığında taşınmazın kendi adına tescilini ister.

Mahkeme, başvurudan itibaren en geç otuz gün sonrası için duruşma günü belirler ve malike dava dilekçesiyle belgeleri içeren meşruhatlı bir davetiye gönderir. Adresi bulunamayanlara ilan yoluyla tebligat yapılır. Davetiyede malikin taşınmazın değerine ilişkin savunma ve delillerini tebliğden itibaren on gün içinde yazılı olarak bildirmesi gerektiği de yazar. Bu süre kaçırılmamalıdır; emsal satışlar, kira gelirleri, ürün bilgileri ve imar durumu gibi değeri artıran bilgiler bu dilekçeyle sunulur.

İlk duruşmada hâkim tarafları bedelde anlaşmaya davet eder. Anlaşma olursa o bedel kamulaştırma bedeli olur. Anlaşma olmazsa mahkeme bilirkişilerle taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapar.

Bedel nasıl belirlenir

Bilirkişi kurulu en az üç kişiden oluşur. Bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme alanında yüksek lisans ya da doktora yapmış bir uzman ya da Sermaye Piyasası Kanunu’na göre yetkilendirilmiş bir gayrimenkul değerleme uzmanı olması zorunludur.

Kanun m. 11, değerlemede esas alınacak ölçütleri sayar. Taşınmazın cinsi, yüzölçümü, değerini etkileyen bütün nitelikleri, varsa vergi beyanı ve resmî kıymet takdirleri incelenir. Arazilerde taşınmazın olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir, arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amaç taşımayan emsal satışlar, yapılarda resmî birim fiyatlar, yapı maliyeti ve yıpranma payı dikkate alınır. Kanun m. 15’e göre değer tespitinde idarenin belgeleri mahkemeye verdiği gün esas alınır. Kamulaştırmayı gerektiren projenin yaratacağı değer artışları ise hesaba katılmaz.

Taşınmazın yalnızca bir kısmı kamulaştırılıyorsa, kalan kısmın değerinde kamulaştırma yüzünden meydana gelen düşüş de bedele eklenir. Kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse malik, şartları varsa bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir.

Taraflar bilirkişi raporuna itiraz edebilir; gerekirse hâkim yeni bir bilirkişi kurulu atar ve tüm raporlarla beyanlardan yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Bu bedelin bankaya yatırılması için idareye on beş gün süre verilir. Bedel yatırılınca mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin malike ödenmesine karar verir. Kanunda tescil hükmünün kesin olduğu yazılıdır; ancak Anayasa Mahkemesi 2026 yılında bu ibareyi iptal etmiş, iptal kararı 21 Şubat 2027’de yürürlüğe girecektir. Bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakları ise her durumda saklıdır.

Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası

Malik bedele değil kamulaştırmanın kendisine, örneğin kamu yararı kararının hukuka aykırı olduğuna ya da yetkisiz bir merci tarafından verildiğine itiraz ediyorsa, yol idari yargıdır. Kamulaştırma Kanunu m. 14’e göre bu iptal davası, bedel tespiti davasında mahkemenin yaptığı tebligattan, tebligat yapılamayanlar için gazete ilanından itibaren otuz gün içinde idari yargıda açılır. Paylı ya da elbirliği mülkiyetinde her paydaşın tek başına dava hakkı vardır.

Malik, bu süre içinde iptal davası açtığını bedel tespiti davasına bakan asliye hukuk mahkemesine belgelemelidir. Aksi hâlde kamulaştırma işlemi kesinleşir ve taşınmaz, mahkemenin belirlediği bedel üzerinden idare adına tescil edilir. Kanunda daha önce dava açılmasının yanı sıra yürütmenin durdurulması kararı alındığının da belgelenmesi aranıyordu; Anayasa Mahkemesi 2025 yılında bu ibareyi iptal etmiştir.

Taşınmazın yüzölçümü, malikin adı ya da parsel bilgisi gibi maddi hatalara karşı ise aynı otuz günlük süre içinde adli yargıda düzeltim davası açılır.

Yurt savunması ihtiyacı, Cumhurbaşkanınca aceleliğine karar verilen hâller ve özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlarda idare, acele el koyma yoluna gidebilir. Bu durumda mahkemece bilirkişilere tespit ettirilen değer malik adına bankaya yatırılarak, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere taşınmaza el konulur. Kamulaştırma yapılmadan taşınmaza fiilen el atılması ise ayrı bir uyuşmazlık türüdür ve farklı kurallara tabidir.

Sık sorulan sorular

Uzlaşma görüşmesinde teklif edilen bedeli kabul edersem sonra itiraz edebilir miyim?

Hayır. Satın alma usulüyle anlaşma sağlanırsa taşınmaz kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve kanun, bu şekilde yapılan kamulaştırmaya ya da bedeline karşı itiraz davası açılamayacağını açıkça söyler. Teklifi kabul etmeden önce taşınmazın değerini bağımsız olarak araştırmak gerekir.

Bedel tespiti davasında taşınmazın hangi tarihteki değeri esas alınır?

Bilirkişilerin yapacağı değer tespitinde, idarenin kamulaştırma belgelerini mahkemeye verdiği gün esas alınır. Kamulaştırmayı gerektiren proje nedeniyle ortaya çıkacak değer artışları ise hesaba katılmaz.

Taşınmazımın yalnızca bir kısmı kamulaştırıldı, kalan kısım işe yaramıyor. Ne yapabilirim?

Kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse ve kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açmadıysanız, en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvuruyla bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilirsiniz. Kalan kısmın değeri kamulaştırma yüzünden düşmüşse, bu değer kaybı da bedele eklenir.

Tescil kararından sonra bedel üst mahkemede değişirse ne olur?

Bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakları saklıdır. Kesinleşen bedel, size peşin ödenen tutardan az çıkarsa aradaki fark sizden istenir; ancak ödeme tarihi ile geri ödeme yazısının tebliği arasındaki süre için faiz alınmaz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.