Hisseli arsa veya tarla satın almak: alıcı açısından riskler, önalım ve ön inceleme

Kısaca

• Hisseli taşınmazda alıcı belirli bir yer değil, malın tamamına yaygın bir pay satın alır; harici yer gösterme diğer paydaşları bağlamaz.
• Pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar, bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde önalım davası açabilir.
• 7571 sayılı Kanunla önalım davasında yatırılacak bedel, hâkimin belirlediği rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri olmuştur.
• Tarım arazilerinde hisselendirme ve pay temliki Bakanlığın iznine bağlıdır.

Hisseli arsa ya da tarla alımı, özellikle düşük bedel nedeniyle sık başvurulan bir yatırım yoludur. Alıcı genellikle “satıcının kullandığı kısmı” ya da “yol tarafındaki bölümü” aldığını düşünür; tapuda ise yalnızca bir pay oranı tescil edilir. Uyuşmazlıklar da tam bu noktadan doğar: diğer paydaşlar önalım davası açar, ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz satışa çıkar ya da alıcı satın aldığı yere yapı yapamaz.

Kısa cevap şudur: Pay alımı hukuken geçerli ve mümkündür, ancak alıcıya bağımsız bir parsel değil malın tamamına yaygın bir pay kazandırır. Güvenlik, satıştan önce tapu kaydının, şerhlerin, imar ve tarım mevzuatından doğan kısıtlamaların ve önalım riskinin incelenmesine bağlıdır. Pay satışının satıcı tarafındaki sonuçlarını paylı mülkiyette payın satılması yazımızda ayrıca ele aldık.

Paylı mülkiyette alıcının hukuki durumu

TMK m. 688’e göre paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Pay devri için diğer paydaşların onayı aranmaz. Devir sözleşmesi resmî şekle tabidir (m. 706) ve tapu müdürlüğünde yapılır.

Bu yapının alıcı bakımından sonuçları şunlardır:

• Yer gösterme bağlamaz. Satıcının “şu bölüm benim” diyerek gösterdiği yer, tapuda hiçbir karşılığı olmayan bir fiilî durumdur. Her paydaş, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir; uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler ve bu belirleme zaman veya yer itibarıyla bölüşüm biçiminde olabilir (m. 693).
• Kullanma anlaşması ancak şerhle alıcıya karşı ileri sürülebilir. Paydaşlar oybirliğiyle yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin farklı düzenleme yapabilir; taşınmazlarda bu anlaşma, imzaların noterlikçe onaylanması koşuluyla tapu kütüğüne şerh verilebilir (m. 689). Kararların sonradan paydaş olanları bağlaması için tapu kütüğüne şerh edilmiş olması gerekir (m. 695). Alıcı, şerh edilmiş bir kullanım düzenine bağlı olur; şerh edilmemiş bir anlaşma ise kural olarak ona karşı ileri sürülemez.
• Yapı yapmak tek başına mümkün değildir. Korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ve malın tamamı üzerinde tasarruf, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (m. 692/1).
• Giderler paylar oranında paylaşılır (m. 694).

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti ayrıca ayırt edilmelidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur ve her birinin hakkı malların tamamına yaygındır (m. 701). Tapuda “iştirak hâlinde” kayıtlı, intikali yapılmış ancak paylaşılmamış bir mirasta bir mirasçının taşınmaz üzerindeki “payını” satması bu nedenle mümkün değildir.

Önalım riski ve 7571 sayılı Kanunla gelen değişiklikler

Alıcının en somut riski yasal önalım hakkıdır. Paydaşlardan biri taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (m. 732). Hak alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (m. 734/1).

24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla m. 733 ve 734 değiştirilmiş ve geçiş hükmü eklenmiştir:

• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (m. 733/1).
• Satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; hak, bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (m. 733/3-4). Üst süre önceden iki yıldı.
• Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; hak sahibi rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini kesin süre içinde nakden yatırmazsa payın onun adına tesciline karar verilemez (m. 734/2).
• M. 733’teki değişiklikler yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; m. 734’teki değişiklikler ise yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır (geçici m. 1).

Alıcı açısından önemli iki sonuç vardır. Birincisi, alıcı noter bildirimini kendisi yaptırarak üç aylık süreyi başlatabilir; bildirim yapılmazsa risk bir yıl boyunca sürer. İkincisi, değişiklikle davacının yatıracağı bedel tapudaki bedele değil rayiç bedele bağlanmıştır.

Önalım riskini satıştan önce bertaraf etmenin iki yolu vardır. Paydaşların önalım hakkından genel olarak feragati resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir; belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (m. 733/2). Hak yalnızca üçüncü kişiye satışta doğduğundan, paydaşlar arasındaki satış önalım hakkı doğurmaz. Bildirim, süre ve dava ayrıntıları için önalım (şufa) hakkı yazımıza bakılabilir.

Ortaklığın giderilmesi ve imar, tarım kısıtlamaları

Hukuki bir işlem gereğince veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa, her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir (m. 698/1). Paylaşma aynen bölme veya satış yoluyla yapılır; mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur ve satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır (m. 699). Alıcı, satın aldığı payın kısa süre içinde açık artırmaya konu olabileceğini hesaba katmalıdır. Dava ve usulü ortaklığın giderilmesi yazımızda anlatılıyor.

Aynen bölmenin önünde imar ve tarım mevzuatından doğan engeller bulunabilir:

• İmar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir ve imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olmalıdır (3194 m. 15). İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerde belirlenen miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.
• Tarım arazilerinde Bakanlıkça belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğüne erişmiş araziler bölünemez eşya niteliği kazanır. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve pay ve paydaş adedi artırılamaz (5403 m. 8).
• Tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın izni ile yapılır (5403 m. 8/B).

Bu nedenle tarla niteliğindeki bir taşınmazda pay alımı, tapuda işlem yapılmadan önce Bakanlık izninin alınabilir olup olmadığının araştırılmasını gerektirir. Arsa niteliğindeki taşınmazda ise ileride aynen bölme beklentisinin imar durumuyla örtüşüp örtüşmediği kontrol edilmelidir.

Satın almadan önce inceleme

Tapu sicili herkese açıktır ve kimse sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (m. 1020). Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (m. 1023). Bu iki kural, alıcının sicili incelemekle yükümlü kılındığı anlamına gelir. İnceleme listesi şöyle kurulabilir:

• Mülkiyet türü ve pay oranı: Kayıt paylı mı, elbirliği mi; satıcının payı ve toplam paydaş sayısı.
• Şerhler: Haciz, iflas, çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararı gibi tasarruf yetkisi kısıtlamaları (m. 1010); kullanım düzenine ilişkin şerhler (m. 689, 695); önalım hakkından feragat şerhi (m. 733/2).
• Rehin ve yükler: Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamaz (m. 692/2).
• Derdest davalar: Ortaklığın giderilmesi veya önalım davası açılıp açılmadığı, tapuya tedbir şerhi konulup konulmadığı.
• İmar durumu ve taşınmazın niteliği: Arsa, tarla, bağ, bahçe; tarım arazisi ise 5403 sayılı Kanun kapsamındaki izin durumu.
• Fiilî kullanım: Taşınmazı kimin kullandığı, üzerinde yapı bulunup bulunmadığı.

Usul

Önalım davası:

• Görev ve yetki: Kanunda başka bir mahkeme görevlendirilmediğinden malvarlığına ilişkin bu davaya asliye hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 2). Dava ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabileceğinden taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1).
• Dava şartı: 6325 sayılı Kanun m. 18/B, kira, ortaklığın giderilmesi ve paylaştırma, kat mülkiyeti ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkları sayar; önalım davası bu sayımda yer almaz.
• Süre: Bildirimden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıl; bu süreler hak düşürücüdür (m. 733/4).
• Bedel: Rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri, hâkimin verdiği kesin sürede nakden yatırılır (m. 734/2).
• İhtiyati tedbir: Davacı paydaş, payın dava sırasında yeniden devredilmesi ihtimaline karşı HMK m. 389’daki şartlarla tedbir talep edebilir.
• Kanun yolu: Karara karşı iki haftalık istinaf süresi ilamın tebliğiyle işler (HMK m. 345).

Ortaklığın giderilmesi davası taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4/1-b) ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 m. 18/B-1-b).

Harçlar bakımından, payın satışında tapu harcı (4) sayılı tarifenin I/20-a bendine göre emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden devreden ve devralan için ayrı ayrı nispi olarak alınır. Önalım hakkı sahibinin payı ilama dayanarak iktisabında da kayıtlı değer üzerinden nispi harç öngörülmüştür (tarife I/13-b). Oranlar ve tutarlar burada yazılmamıştır; işlem tarihindeki tarifeye bakılmalıdır.

Dilekçede ve dosyada dikkat edilecekler

Alıcı vekili olarak önalım davasında savunma kurulurken şu noktalar incelenmelidir:

• Süre: Noter bildirimi tarihi ve tebliğ evrakı; bildirim yoksa satış tarihi. Satış 25.12.2025’ten önceyse eski m. 733 uygulanır.
• Kullanma yasağı: Satışın cebrî artırmayla veya 2886 sayılı Kanun kapsamında yapılıp yapılmadığı.
• Feragat ve vazgeçme: Tapuya şerh verilmiş resmî şekilde feragat; belirli satış için yazılı vazgeçme belgesi.
• Satışın niteliği: Alıcının satıştan önce paydaş olup olmadığı; işlemin satış mı, satış dışı bir devir mi olduğu.
• Bedel: Rayiç bedelin belirlenmesine yönelik bilirkişi raporuna itiraz ve tapu giderlerinin eksiksiz hesaplanması; kesin süreye uyulup uyulmadığı.

Davacı paydaş vekili için talep sonucu, dava konusu payın davalı alıcı adına olan kaydının iptali ile davacı adına tescili ve rayiç bedelin belirlenerek depo kararı verilmesi şeklinde kurulmalıdır. Sık yapılan hatalar arasında süreyi tapu kaydını öğrenme tarihinden hesaplamak, kesin süre içinde bedeli eksik yatırmak ve davayı alıcı yerine satıcıya yöneltmek sayılabilir.

Alıcı tarafında satış öncesinde yapılması gerekenler de dosyanın parçasıdır: diğer paydaşlardan yazılı vazgeçme belgesi almak, varsa kullanım düzenini noter onaylı anlaşmayla kurup tapuya şerh ettirmek, satıştan sonra noter bildirimini gecikmeden yaptırmak ve tarım arazisinde izin yazısını işlem dosyasına koymak.

Sık sorulan sorular

Önalım davasında alıcıya tapuda gösterilen bedel mi, rayiç bedel mi ödenir?

7571 sayılı Kanunla değişik TMK m. 734/2’ye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır; yatırmazsa payın onun adına tesciline karar verilemez. Geçici m. 1/2’ye göre bu değişiklik 25.12.2025’ten önce açılmış davalarda da uygulanır.

Alıcı, önalım riskini ne zaman sona erdirebilir?

Yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (m. 733/3). Önalım hakkı bildirim tarihinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (m. 733/4). Bildirim yapılmazsa yalnızca bir yıllık üst süre işler. 25.12.2025’ten önce yapılmış satışlarda değişiklik öncesi hükümler uygulanır (geçici m. 1/1).

Mirasçılardan biri, henüz paylaşılmamış terekedeki payını bana satabilir mi?

Terekede mirasçılar elbirliğiyle maliktir (TMK m. 640, 701); belirli bir taşınmazda tapuya tescil edilebilir bir pay yoktur. Mirasçının üçüncü kişiyle miras payının devri konusunda yapacağı sözleşme noterlikçe düzenlenmelidir. Bu sözleşme alıcıya paylaşmaya katılma yetkisi vermez; yalnızca paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkı sağlar (m. 677).

Hisseli tarla alımında ayrıca izin gerekir mi?

5403 sayılı Kanun m. 8/B’nin 7255 sayılı Kanunla eklenen fıkrasına göre tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ve paylı mülkiyet olarak intikal gibi işlemler Bakanlığın izni ile yapılır. Ayrıca m. 8’e göre tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve pay ve paydaş adedi artırılamaz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.