Önalım (şufa) hakkı: paydaş payını satarsa diğer paydaşlar ne yapabilir?

Paylı bir taşınmazın paydaşlarından biri payını yabancı birine sattığında, diğer paydaşlar hiç tanımadıkları biriyle ortak olmak zorunda kalabilir. Kanun bu durumda onlara önalım hakkı tanır; amaç, paydaşların istemediği bir yabancının ortaklığa girmesinin önüne geçmektir. Önalım hakkı, üçüncü kişiye satılan payı alıcının yerine geçerek satın alma hakkıdır. Eski hukuk dilindeki adı şufadır. Hak, mahkemede alıcıya karşı açılan bir davayla kullanılır.

Bu konuda 24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunla önemli değişiklikler yapıldı; değişiklikler 25 Aralık 2025’te yürürlüğe girdi. Aşağıdaki bilgiler Türk Medeni Kanunu’nun güncel metnine göredir.

Hakkın doğduğu durumlar

Kanuna göre paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını tamamen ya da kısmen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (Türk Medeni Kanunu m. 732). Örneğin üç kardeşin eşit paylarla malik olduğu bir tarlada kardeşlerden biri payını komşusuna satarsa, diğer iki kardeş bu hakka sahiptir. Satılan, payın yalnızca bir bölümü olsa da sonuç değişmez. Tanımdan üç şart çıkar.

İlki, paylı mülkiyetin bulunmasıdır. Paylı mülkiyette her paydaşın payı tapuda bellidir ve paydaş bu payı devredebilir (m. 688). Paylaşılmamış bir mirasta ise mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahiptir ve terekedeki haklar üzerinde birlikte tasarruf eder (m. 640). Kanun yasal önalım hakkını paylı mülkiyet için düzenlemiştir.

İkincisi, ortada bir satış olmasıdır. Payın bağışlanması ya da mirasla geçmesi satış değildir; kanundaki hak satışa bağlanmıştır.

Üçüncüsü, alıcının üçüncü bir kişi olmasıdır. Paydaşlardan birinin payını başka bir paydaşa satması önalım hakkı doğurmaz.

Bazı satışlarda hak hiç kullanılamaz. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda ve 7571 sayılı Kanunla eklenen hükümle 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda önalım hakkı yoktur (m. 733).

Bildirim ve süreler

Yapılan satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (m. 733). Bu süreler hak düşürücüdür; geçtikten sonra hak ortadan kalkar.

Bir yıllık üst sınır, 7571 sayılı Kanunla iki yıldan bire indirildi. Kanuna eklenen geçiş hükmüne göre 733. maddedeki değişiklikler, 25 Aralık 2025’ten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlarda eski hükümler geçerlidir (Geçici Madde 1). Satışın ne zaman yapıldığı bu yüzden ilk bakılacak noktadır.

Kanun üç aylık süreyi satışın hak sahibine bildirilmesine bağlamıştır; satıştan itibaren işleyen üst sınır ise bildirim yapılsın yapılmasın işler. Bu kuralın alıcı açısından da bir sonucu vardır. Pay satın alan kişi, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirirse üç aylık süre işlemeye başlar ve önalım davası açılıp açılmayacağı daha kısa sürede belli olur. Bildirim yapılmazsa alıcı, üst sınır dolana kadar dava riskiyle karşı karşıya kalır.

Feragat ve vazgeçme

Önalım hakkından genel olarak feragat etmek mümkündür; ancak bunun resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçmek ise yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce ya da sonra yapılabilir (m. 733). Sözlü olarak verilen bir onay bu şartı karşılamaz. Payını satmak isteyen paydaş ya da payı almak isteyen alıcı, diğer paydaşlardan bu satışa özgü yazılı vazgeçme alarak ileride dava açılma riskini ortadan kaldırabilir.

Dava ve yatırılacak bedel

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (m. 734). Taşınmaz üzerindeki aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12).

Yatırılacak bedel konusunda 7571 sayılı Kanun önemli bir değişiklik getirdi. Güncel metne göre dava konusu payın rayiç bedeli, yani piyasa değeri, hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Bu düzenlemeye göre tapuda gösterilen satış fiyatı yatırılacak tutarı belirlemez; esas alınan, hâkimin belirlediği rayiç bedeldir. Geçiş hükmüne göre 734. maddedeki değişiklik, 25 Aralık 2025’ten önce açılmış davalarda da uygulanır. Dava açmayı düşünen paydaşın, payın güncel piyasa değerini ve bu tutarı kısa sürede nakit olarak yatırıp yatıramayacağını önceden hesaplaması gerekir.

Kanun ayrıca sözleşmeden doğan önalım hakkını da düzenler. Önalım sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır ve bu hak en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir (Türk Borçlar Kanunu m. 237 ve 238). Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen süre ve koşullarla her malike karşı kullanılabilir; şerhin etkisi her durumda şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona erer (Türk Medeni Kanunu m. 735). Kütükte koşul belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve bu haktan vazgeçmeye ilişkin hükümler, sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

Sık sorulan sorular

Satıştan noter aracılığıyla haberdar edilmedim. Hakkım devam ediyor mu?

Üç aylık süre, satışın size bildirildiği tarihten başlar. Noter bildirimi yapılmadıysa bu süre işlemeye başlamaz; ancak kanundaki üst sınır yine geçerlidir. Önalım hakkı her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Satışı tapu kaydından ya da çevreden öğrenen paydaşın bu üst sınırı gözeterek davranması gerekir. 25 Aralık 2025’ten önce yapılmış satışlarda ise değişiklikten önceki hükümler uygulanır; o hükümlere göre bu üst sınır iki yıldır.

Payımı diğer paydaşlardan birine satarsam önalım hakkı doğar mı?

Hayır. Kanun yasal önalım hakkını, payın üçüncü bir kişiye satılması hâline bağlar. Paydaşlar arasındaki satışta diğer paydaşlar bu hakkı kullanamaz.

Önalım hakkından önceden vazgeçebilir miyim?

İki ayrı yol vardır. Önalım hakkından genel olarak feragat etmek için resmî şekilde bir işlem yapılması ve bunun tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Yalnızca belirli bir satışta hakkı kullanmamak içinse yazılı bir vazgeçme yeterlidir; bu vazgeçme satıştan önce de sonra da yapılabilir.

Önalım davası hangi mahkemede açılır, önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Kanunda başka bir mahkeme görevlendirilmediği için malvarlığı haklarına ilişkin bu davaya asliye hukuk mahkemesi bakar. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğu düzenleyen 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını sayar; önalım davası bunlar arasında yer almaz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.