Paylı mülkiyette payın satılması: ortak taşınmazdaki payımı diğerlerine sormadan satabilir miyim?

Kısaca

• Paydaş, kendi payını diğer paydaşların onayını almadan devredebilir, rehnedebilir; pay alacaklılarca da haczettirilebilir.
• Malın tamamını satmak ya da üzerinde tasarruf etmek ise kural olarak bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
• Taşınmazdaki pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar alıcıya karşı dava açarak önalım hakkını kullanabilir.
• Payı satın alan kişi, tapuya şerh edilmiş yönetim ve kullanım kararlarıyla bağlı olur.

Bir taşınmazın birden fazla kişi adına tapuda belirli paylarla kayıtlı olmasına paylı mülkiyet denir. Kardeşlerin birlikte satın aldığı bir arsa ya da tapuda “1/2” ve “1/2” payla kayıtlı bir daire buna örnektir. Bu yazıda paydaşlardan birinin payını satmak istemesi hâlinde ne olacağını anlatıyoruz.

Mirasçıların birlikte sahip olduğu terekede durum farklıdır. Orada mülkiyet elbirliği mülkiyetidir ve mirasçılardan biri tek başına belirli bir mal üzerindeki hakkını satamaz. Aşağıda anlatılanlar paylı mülkiyete ilişkindir.

Paydaş kendi payını serbestçe satabilir

Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 688’e göre paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır.

Aynı maddeye göre paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Kanun bunu somutlaştırır: pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Bu işlemler için diğer paydaşların onayı aranmaz.

Paydaşın satabildiği şey kendi payıdır, malın belirli bir parçası değildir. Arsanın yarısına sahip olan kişi “yarı payını” satar; arsanın kuzey tarafını kendi malıymış gibi satamaz. Çünkü mal fiilen bölünmüş değildir ve her paydaşın hakkı malın tamamı üzerinde, payı oranında vardır.

Malın tamamı söz konusuysa durum değişir

Payın satışı ile malın tamamının satışı birbirinden ayrılmalıdır. TMK m. 692’ye göre paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Tasarruf işlemi; satış, ipotek kurma ya da bir irtifak hakkı tanıma gibi mülkiyeti doğrudan etkileyen işlemlerdir.

Paylardan biri üzerinde ipotek gibi bir taşınmaz rehni ya da taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar artık malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamaz (m. 692/2). Bu kural, payı üzerinde hak kazanmış alacaklıyı korur.

Yani paydaşlardan biri bütün daireyi satamaz, bütün arsayı ipotek ettiremez. Bunun için herkesin kabulü gerekir. Paydaşlar anlaşamıyorsa ve ortaklıktan çıkmak isteyen varsa yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır. Kanuna göre paydaşlardan her biri, paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça malın paylaşılmasını isteyebilir (m. 698).

Taşınmazdaki payın satışı nasıl yapılır?

Taşınmaz üzerindeki payın satışı da bir taşınmaz satışıdır. TMK m. 706’ya göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır. Pay satışı bu nedenle tapu müdürlüğünde yapılır ve alıcı tescille payın maliki olur.

Elden yazılmış bir “pay satış sözleşmesi” ya da yalnızca para alınıp verilmesi, alıcıya payın mülkiyetini kazandırmaz. Satış için ayrıca diğer paydaşların tapuya gelmesi gerekmez.

Satışın diğer paydaşlara etkisi

Payın satılmasıyla diğer paydaşların payları değişmez. Değişen, birlikte malik oldukları kişidir: satıcının yerine alıcı paydaş olur. Bunun birkaç sonucu vardır.

Alıcı, satıcının yerine geçtiği için paydaşlığın getirdiği yükümlülükleri de üstlenir. Paylı malın giderleri, vergileri ve diğer yükümlülükleri, aksine bir hüküm yoksa paydaşlarca payları oranında karşılanır (m. 694).

Paydaşların daha önce yararlanma, kullanma ve yönetim konusunda yaptıkları düzenlemeler ve aldıkları kararlar, mahkemece verilen kararlar da sonradan paydaş olanları bağlar (m. 695). Ancak taşınmazlarda bu kararların yeni paydaşı bağlaması için tapu kütüğüne şerh edilmiş olmaları gerekir. Örneğin hangi paydaşın dairenin hangi katını kullanacağı konusunda bir anlaşma varsa, bunun tapuya şerh edilmesi yeni paydaşa karşı da etkili olmasını sağlar.

Pay, paydaşın borcu yüzünden haczedilip icra yoluyla satılabilir. Bu durumda da payı artırmada alan kişi yeni paydaş olur; cebrî artırmayla yapılan satışlarda diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz.

Yeni paydaş da diğerleri gibi malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu yüzden payın tanımadıkları birine satılması, diğer paydaşlar için ortaklığın giderilmesi davasıyla karşılaşma ihtimalini artırabilir.

Diğer paydaşların önalım hakkı

Kanun, ortaklığa yabancı birinin girmesini istemeyen paydaşları korumak için yasal önalım hakkı (şufa) tanır. Bir paydaş taşınmaz üzerindeki payını tamamen ya da kısmen üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (m. 732). Bu hak yalnızca taşınmazdaki paylar için ve yalnızca satış hâlinde söz konusudur.

24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun, 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişikliklerle bu hakkı yeniden düzenledi:

• Cebrî artırmayla yapılan satışların yanında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz (m. 733/1).
• Hak, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. Bu üst sınır önceden iki yıldı (m. 733/4).
• Önalım davasında hâkim payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler. Hak sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmazsa, payın onun adına tesciline karar verilemez (m. 734/2).

Geçiş hükmüne göre m. 733’teki değişiklikler, yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bunlarda eski hükümler geçerlidir. M. 734’teki değişiklikler ise yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır (TMK geçici m. 1).

Satış alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (m. 733/3). Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (m. 734/1). Bildirim, süreler, feragat ve davanın ayrıntıları önalım (şufa) hakkı yazımızda anlatılıyor.

Tapuya şerh verilmiş bir sözleşmeyle kurulan önalım hakkı ise şerhte belirtilen süre ve koşullarla her malike karşı kullanılabilir; şerhin etkisi her durumda on yıl sonra sona erer (m. 735).

Sık sorulan sorular

Paydaşım payını yabancı birine sattı. Satış geçersiz mi?

Hayır. Paydaş kendi payını diğer paydaşların onayı olmadan satabilir ve satış geçerlidir. Taşınmazlarda diğer paydaşlar, şartları varsa önalım hakkını kullanarak payı alıcının yerine kendileri alabilir. Bunun için alıcıya karşı süresi içinde dava açılması gerekir.

Tarlanın yarısı benim. Yarısını kendi başıma satabilir miyim?

Payınızı yani tarladaki yarı hakkınızı satabilirsiniz. Ancak tarlanın belirli bir bölümünü, örneğin yol tarafındaki kısmı, kendi malınızmış gibi satamazsınız. Paylı mülkiyette her paydaş malın tamamına payı oranında maliktir; mal fiilen bölünmüş değildir.

Payımı diğer paydaşlardan birine satarsam ötekiler önalım hakkı kullanabilir mi?

Kanun yasal önalım hakkını, paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâline bağlar. Payın paydaşlardan birine satılmasında bu şart gerçekleşmez. Önalım hakkı ayrıca yalnızca satışta doğar; payın bağışlanması gibi satış dışındaki devirler bu hakkı doğurmaz.

Payım icrada satılırsa diğer paydaşlar önalım hakkı kullanabilir mi?

Hayır. Kanuna göre cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. 7571 sayılı Kanunla buna 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar da eklenmiştir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.