Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası: ortak taşınmaz nasıl paylaşılır?

Bir taşınmazın birden çok sahibi olması çoğu zaman mirasla başlar. Kardeşlerden biri evde oturur, biri kira ister, bir başkası satmak ister. Ortaklar anlaşamazsa taşınmaz ne verimli kullanılabilir ne de bütün olarak satılabilir. Kanun bu durumda her ortağa ortaklığı sona erdirmeyi isteme hakkı verir. Bu isteğin mahkemeye taşındığı davaya ortaklığın giderilmesi davası denir; eski adı izale-i şuyudur.

Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti

Birlikte mülkiyetin iki türü vardır. Paylı mülkiyette her ortağın, yani paydaşın, payı bellidir; tapuda örneğin “1/4 pay” diye yazar. Her paydaş kendi payını devredebilir ve rehnedebilir; payı alacaklıları tarafından da haczettirilebilir (Türk Medeni Kanunu m. 688). Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirli payları yoktur, her birinin hakkı malın tamamına yayılır (m. 701). Paylaşılmamış miras bunun en yaygın örneğidir. Birden çok mirasçı varsa, paylaşmaya kadar terekeye, yani ölen kişinin malvarlığına, elbirliğiyle sahip olurlar ve üzerinde birlikte tasarruf ederler (m. 640).

Paylı mülkiyette her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir. Bir hukuki işlem ya da malın sürekli bir amaca ayrılmış olması nedeniyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü varsa bu hak kullanılamaz. Uygun olmayan bir zamanda da paylaşma istenemez (m. 698). Mirasçılar da sözleşme ya da kanun gereği ortaklığı sürdürmekle yükümlü değilse mirasın paylaşılmasını her zaman isteyebilir (m. 642). Elbirliği mülkiyetinde paylaştırma, aksine bir hüküm yoksa paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır (m. 703).

Dava açmadan önce arabulucuya başvuru

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; kanun bunu dava şartı sayar (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Başvuru, davaya bakmaya yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna, büro kurulmamış yerlerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır (m. 18/A).

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten başlayarak üç hafta içinde süreci sonuçlandırır. Zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı ya da arabulucunun onayladığı bir örneği dava dilekçesine eklenir. Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. İlk toplantıya geçerli bir mazereti olmadan katılmayan taraf ise davada kısmen ya da tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur; ayrıca bu taraf lehine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen vekâlet ücretinin yalnızca yarısına hükmedilir. İki taraf da ilk toplantıya katılmazsa, sonra açılan davada her iki tarafın yaptığı yargılama giderleri kendi üzerinde kalır.

Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda bu şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme, anlaşmanın taşınmazlarla ilgili kanuni sınırlamalara uyup uymadığını da denetler. Şerh alındıktan sonra taraflardan biri, taşınmazın devrine ilişkin anlaşmaya dayanarak tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir; bunun için ayrıca resmî senet düzenlenmez.

Görevli mahkeme ve davanın tarafları

Ortaklığın giderilmesi davalarına, taşınmazın değeri ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesi bakar (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4). Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabilir (m. 12).

Dava, paydaşlardan biri ya da birkaçı tarafından diğer paydaşlara karşı açılır. Yargıtay uygulamasına göre bütün paydaşların davada yer alması zorunludur. Paydaşlardan biri ölmüşse, onun yerine mirasçılarının davada yer alması gerekir; mirasçılar mirasçılık belgesiyle (veraset ilamı) belirlenir. Güncel tapu kaydını ve ölen paydaşların mirasçılık belgelerini baştan hazırlamak, davanın bu yüzden uzamasını önler.

Aynen bölme ya da satış

Kanuna göre paylaşma, ya malın aynen bölünmesiyle ya da pazarlık veya artırmayla satılıp bedelinin bölüşülmesiyle yapılır (m. 699). Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa hâkim önce aynen bölmeyi değerlendirir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk değilse, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır. Bölme durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, açık artırmayla satışa karar verilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Bir daireyi ya da küçük bir arsayı değer kaybetmeden bölmek çoğu zaman mümkün olmaz; bu yüzden pek çok dava satışla sonuçlanır. Tarım arazilerinde ayrıca özel bir sınır vardır: bu araziler ilgili Bakanlıkça belirlenen asgari büyüklüklerin altında bölünemez, hisselendirilemez ve pay ya da paydaş sayısı artırılamaz (5403 sayılı Kanun m. 8). Miras kalan tarım arazileri için aynı Kanunda ayrı bir devir ve paylaşım düzeni de bulunur.

Miras ortaklığında hâkim, mirasçılardan birinin istemi üzerine terekenin tamamını göz önünde tutar. Olanak varsa her taşınmazın tamamını bir mirasçıya vererek paylaştırma yapar; mirasçılara verilen taşınmazların değer farkları para ödenerek denkleştirilir. Paylaşmanın hemen yapılması malın ya da terekenin değerini önemli ölçüde düşürecekse, sulh hâkimi istem üzerine paylaşmayı erteleyebilir (m. 642).

Paydaşlardan biri kendi payı üzerinde başkası lehine intifa hakkı, yani yararlanma hakkı kurmuş olabilir. Diğer paydaşlardan biri bunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isterse, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı o paya düşen bedel üzerinde devam eder (m. 700).

Satışa karar verilirse, satıştan elde edilen bedel paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır. Arsa üzerindeki bina ya da ağaç gibi yapılar ve bitkiler, uygulamada muhdesat diye anılır ve arsayla birlikte satılır. Bunların belirli paydaşlarca yapıldığı tapuda şerhle gösterilmişse ya da bütün paydaşlar bu konuda anlaşıyorsa, Yargıtay kararlarına göre arsa ile muhdesatın değeri ayrı ayrı belirlenir; muhdesata düşen kısım onu yapan paydaşa verilir.

Sık sorulan sorular

Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyor. Ortaklığı bitirmeden bir çözüm var mı?

Var. Paydaşlardan her biri, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir. Kullanma konusunda anlaşmazlık çıkarsa yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, malın kullanımının paydaşlar arasında zaman ya da yer bakımından bölünmesi biçiminde de olabilir. Ortaklığın giderilmesi ise ortaklığı tamamen sona erdiren ayrı bir yoldur.

Ortaklık sürerken kendi payımı satabilir miyim?

Evet. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını devredebilir ve rehnedebilir; pay alacaklılar tarafından da haczettirilebilir. Ancak payını üçüncü bir kişiye satan paydaş karşısında diğer paydaşların kanundan doğan önalım hakkı vardır; bu hak ayrı bir yazının konusudur.

Paydaşlar ortaklığın bir süre daha devam etmesi için anlaşabilir mi?

Evet. Paylaşmayı isteme hakkı, paydaşlar arasında yapılacak bir hukuki işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmenin resmî şekilde yapılması gerekir ve bu sözleşme tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Arabuluculuk için ücret ödenir mi?

Taraflar anlaşırsa arabuluculuk ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit olarak karşılanır. Taraflara ulaşılamaz, görüşme yapılamaz ya da iki saatten kısa süren görüşmede anlaşma sağlanamazsa iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir. Görüşmeler iki saati aşar ve anlaşma çıkmazsa, aşan kısım aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir. Bakanlığın ödediği ve tarafların karşıladığı ücret, sonradan açılan davada yargılama giderlerinden sayılır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.