Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçerlidir, nasıl uygulanır?

Tahliye taahhüdü, kiracının kiraladığı yeri belli bir tarihte boşaltacağını ev sahibine yazılı olarak üstlenmesidir. Uygulamada bu belgeye tahliye taahhütnamesi denir. Ev sahibi açısından en hızlı tahliye yollarından biridir: ihtiyaç ya da ödenmeyen kira gibi bir sebep ispatlamak gerekmez, kiracının kendi imzası yeterlidir. Kanun bu gücü dengelemek için birkaç sıkı şart koymuştur (Türk Borçlar Kanunu m. 352/1).

Taahhüdün geçerli olması için gerekenler

Kanunun aradığı şartlar şunlardır:

• Taahhüt yazılı olmalıdır. Sözlü olarak verilen söz yetmez. Kanun yazılı olmaktan başka bir şekil şartı aramaz; belge noterde düzenlenebileceği gibi kiracının imzaladığı adi bir kâğıt da olabilir.
• Kiralananın tesliminden sonra verilmelidir. Kiracı evi ya da dükkânı teslim almadan, sözleşme imzalanırken alınan taahhüt bu şartı karşılamaz. Bu şartla, evi tutabilmek için kiracının baskı altında imza vermesinin önüne geçilmek istenir.
• Belli bir boşaltma tarihi içermelidir. Kiracının hangi gün çıkacağı belgeden anlaşılmalıdır.
• Kiracı tarafından kiraya verene karşı verilmelidir.

Geçerli bir taahhüt, kiracının kanundan doğan önemli bir korumasını devre dışı bırakır. Belirli süreli sözleşmeler, kiracı süre bitmeden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça her yıl kendiliğinden uzar ve ev sahibi sürenin bittiğine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (m. 347). Taahhüt ise ev sahibine, yazılı tarihte başka bir sebep göstermeden tahliye isteme imkânı verir. Bu yüzden belge imzalanmadan önce dikkatle okunmalıdır. Belgede kiralananın adresi, tarafların adları, boşaltma tarihi ve belgenin düzenlendiği tarih açıkça yer almalıdır.

Tarihi boş bırakılmış taahhütler

Sık karşılaşılan bir durum, kiracıya sözleşmeyle birlikte tarihleri boş bir taahhütname imzalatılması ve tarihlerin sonradan doldurulmasıdır.

Taahhüdün aslında teslimden önce imzalatıldığını ileri süren kiracı bunu ispatlamak zorundadır. Senede karşı ileri sürülen iddialar kural olarak tanıkla ispat edilemediğinden (6100 sayılı Kanun m. 201), kiracının yazılı delil göstermesi gerekir. Bu ispat çoğu zaman kolay değildir. Kiracının boş belge imzalamaması bu yüzden önemlidir. Ev sahibi açısından da taahhüdü teslimden sonra, tarihleri doldurulmuş olarak ve mümkünse noterde almak sonradan çıkabilecek tartışmaları azaltır.

Bir aylık süre

Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa ev sahibi, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı ya da dava açmalıdır. Süre, taahhüdün imzalandığı günden değil, boşaltma tarihi olarak yazılan günden işlemeye başlar.

Bu süre içinde harekete geçilmez ve süre aşağıda anlatılan bildirimle uzatılmamışsa, o taahhüde dayanılarak tahliye istenemez; kira ilişkisi devam eder.

Kanunun dava süreleriyle ilgili genel bir kuralı burada da işe yarar. Ev sahibi, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse süre bir kira yılı uzamış sayılır (m. 353).

İcra yoluyla tahliye

Ev sahibi mahkemeye gitmeden doğrudan icra dairesine başvurabilir. İcra ve İflas Kanunu’nun sözleşmeyle kiralanan taşınmazların tahliyesini düzenleyen 272 ve devamı maddeleri, uygulamada tahliye taahhüdüne dayalı takiplerde de kullanılır. Bu yolda arabulucuya gitmek gerekmez.

Süreç şöyle işler:

1. İcra dairesi kiracıya bir tahliye emri gönderir ve taşınmazı on beş gün içinde boşaltıp teslim etmesini ister (İİK m. 272).
2. İtiraz etmek isteyen kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazını dilekçeyle ya da sözlü olarak icra dairesine bildirir. Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur (İİK m. 274).
3. İtiraz edilmezse ya da itiraz kaldırılırsa, tahliye emrindeki süre geçtikten sonra taşınmaz zorla boşaltılır ve ev sahibine teslim edilir (İİK m. 273).

İtiraz hâlinde ev sahibi icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m. 275). Kanun bunun için güçlü bir belge arar: tahliye talebinin noterce düzenlenmiş, tarihi ve imzası noterde onaylanmış ya da kiracının kabul ettiği bir belgeye dayanması gerekir. Adi yazılı bir taahhütte kiracı imzayı ya da tarihi inkâr ederse uyuşmazlık icra mahkemesinde çözülemez ve ev sahibinin genel mahkemeye gitmesi gerekir. Noterde alınan taahhüdün pratik değeri tam da burada ortaya çıkar.

Kiracının itirazında ileri sürebileceği başlıca sebepler şunlardır: imzanın kendisine ait olmadığı, taahhüdün teslimden önce ya da sözleşmeyle birlikte alındığı, takibin bir aylık süre geçtikten sonra başlatıldığı ya da taahhütten sonra kiranın yenilendiği veya uzatıldığı. Kanun, yenileme ya da uzatma iddiasının ev sahibinin dayandığı belgeyle aynı güçte bir belgeyle gösterilmesini arar (İİK m. 275). Bu nedenle taahhütten sonra ev sahibiyle yeni bir kira dönemi konusunda anlaşan kiracının, bu anlaşmayı yazılı hâle getirmesi kendi yararınadır.

Dava yoluyla tahliye

Ev sahibi icra yerine doğrudan tahliye davası da açabilir. Kira ilişkisinden doğan davalara, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (6100 sayılı Kanun m. 4).

Dava yolunda önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (m. 18/A). Bir aylık süre kısa olduğundan, ev sahibinin arabulucuya bu süre içinde başvurması ve sürecin sonunda gecikmeden dava açması gerekir.

Hangi yolun seçileceği büyük ölçüde belgenin niteliğine bağlıdır. Noterde alınmış ve tartışmasız bir taahhütte icra yolu genellikle daha hızlı sonuç verir. İmza ya da tarih konusunda itiraz beklenen durumlarda ise uyuşmazlık zaten mahkemeye taşınacağı için dava yolu tercih edilebilir.

Sık sorulan sorular

Kira sözleşmesine yazılan "süre sonunda boşaltacağım" maddesi tahliye taahhüdü sayılır mı?

Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini şart koşar. Sözleşme imzalanırken, henüz teslim yapılmadan konan bir boşaltma maddesi bu şartı karşılamaz ve tek başına tahliyeye dayanak olamaz. Kiracı süre bitmeden en az on beş gün önce çıkacağını bildirmezse belirli süreli sözleşme kanun gereği bir yıl daha uzar.

Taahhütnamenin noterde yapılması zorunlu mu?

Hayır. Kanun yalnızca yazılı şekil arar; kiracının imzaladığı adi bir belge de yeterlidir. Noterde düzenlenen ya da tarihi ve imzası noterce onaylanan bir taahhütte ise imza ve tarih tartışması büyük ölçüde ortadan kalkar. Kiracı icra takibine itiraz ederse ev sahibi bu belgeyle icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

İcra yoluyla tahliyede arabulucuya gitmek gerekir mi?

Hayır. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesini kapsamaz. Ev sahibi taahhüde dayanarak mahkemede dava açmayı seçerse arabuluculuk dava şartıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.