Apartman aidatı: ortak gider paylaşımı, kiracı ve işletme projesi
Apartman aidatı günlük dilde tek bir borç gibi anılsa da içinde personel ücretleri, bakım giderleri, ortak tesislerin işletilmesi ve ileride yapılacak harcamalar için avans bulunabilir. Bu kalemlerin paylaşım ölçütü her zaman aynı değildir. İstenen tutarın dayanağını anlamak için sadece aylık rakama değil, yönetim planına, işletme projesine ve ilgili kararlara da bakılmalıdır.
Bu yazı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak giderlere ilişkin temel hükümlerini açıklar. Toplu yapıların veya özel gider türlerinin bütün ayrıntılarını kapsamaz. Özellikle işletme projesi hazırlanırken kanunun güncel 37. maddesi esas alınmalıdır; eski metindeki usulün değişmeden sürdüğü varsayılmamalıdır.
Ortak giderlerin eşit veya arsa payına göre paylaşılması
- madde, kat maliklerinin aralarında başka türlü anlaşma bulunmadığı durum için iki temel paylaşım ölçütü getirir. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa eşit katılım öngörülür. Bu kalemler bakımından başlangıç noktası dairenin büyüklüğü değildir.
Ana taşınmazın sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri için ise arsa payı oranı esas alınır. Bu giderler için toplanacak avans da aynı çerçevede değerlendirilir.
Dolayısıyla bütün faturaları tek bir toplam altında birleştirip her daireye eşit dağıtmanın kanunun varsayılan sistemi olduğu söylenemez. Aynı şekilde bütün giderler için daire metrekaresinin kullanılacağı sonucu da çıkarılamaz. Arsa payı, tapudaki pay bilgisiyle ilgili bir ölçüttür; günlük dilde söylenen kullanım alanıyla kendiliğinden aynı kabul edilmemelidir.
Ancak 20. maddenin başında farklı anlaşma ihtimali saklı tutulmuştur. Bu yüzden somut paylaşım incelenirken yönetim planı ve ilgili düzenlemeler okunmalıdır. Bir gider tablosunu değerlendirmek için kalemin adı, toplam tutarı, uygulanan paylaşım anahtarı ve ilgili bağımsız bölüme düşen pay birlikte gösterilmelidir.
Ortak alanı kullanmama ve boş dairenin durumu
Kat maliki, ortak yer veya tesislerden yararlanma hakkından vazgeçtiğini ya da bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bu kural 20. maddede açıkça yer alır. “Ben kullanmıyorum” açıklaması tek başına genel bir gider muafiyeti sağlamaz.
Bu nedenle dairenin boş tutulması veya kişinin bazı dönemlerde başka yerde yaşaması, bütün ortak giderleri ortadan kaldıran bir sebep gibi değerlendirilmemelidir. Bununla birlikte talep edilen giderin gerçekten ortak gider olup olmadığı ve doğru paylaşım ölçütünün kullanılıp kullanılmadığı ayrı meselelerdir.
Bir gider, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden yararlanan kişinin kusurlu hareketinden doğmuşsa, gidere katılanların ilgili kişilere dönerek ödeme talep etme hakları kanunda düzenlenmiştir. Ortak kasadan ödeme yapılmış olması, zarar veren kişinin sorumluluğunun hiçbir şekilde araştırılamayacağı anlamına gelmez.
İncelemede giderin ne için yapıldığına ilişkin fatura, çalışma veya onarım kaydı ve varsa zararın oluşumuna ilişkin belgeler bir araya getirilebilir. Bu hazırlık, sıradan bakım gideri ile belirli bir davranıştan kaynaklanan onarımın ayrılmasına yardımcı olur. Her arızayı herhangi bir sakinin kusuruna bağlamak için tahminde bulunulmamalıdır.
Malik ve kiracının sorumluluklarının ayrılması
- madde, malikin 20. madde kapsamındaki gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından, bağımsız bölümden kira veya başka bir sebeple devamlı yararlananların da müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu belirtir. Bu düzenleme, yönetimin muhatap olabileceği kişilerin değerlendirilmesinde önem taşır.
Kiracı bakımından özel bir sınır vardır: sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu nedenle kiracının bütün malik borçlarından miktar sınırı olmaksızın sorumlu olduğu söylenemez. Kanuni sınır ile somut ödemenin hangi borcu karşıladığı birlikte incelenmelidir.
Yönetime karşı sorumlulukla malik ve kiracının kendi aralarındaki gider paylaşımı aynı konu değildir. Kira sözleşmesinde bir giderin kime ait olduğunun yazılması, yönetimle olan ilişkiyi tek başına ve her durumda açıklamayabilir. İç ilişkide hangi ödemenin kime yükletileceği sözleşme ve ilgili kira hükümleri üzerinden ayrıca değerlendirilir.
Ödeme belgesinde hangi dönem ve hangi bağımsız bölüm için ödeme yapıldığının gösterilmesi yararlıdır. Kiracı tarafından yapılan ödeme daha sonra kira hesabında dikkate alınacaksa, aynı tutarın hem yönetime hem malike tekrar ödenmesi gibi karışıklıkların önlenmesi için kayıtlar karşılaştırılmalıdır. Bu öneri, somut borç incelenmeden tek taraflı bir hesap kesintisi yapılması çağrısı değildir.
İşletme projesi ve geçici projenin güncel usulü
- maddenin güncel metnine göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici işletme projesi yapar. Dolayısıyla geçici proje ile kurulca onaylanmış proje birbirinden ayrılmalıdır.
Projede taşınmazın bir yıllık yönetimine ilişkin tahmini gelir ve giderler, giderlerden her malike düşecek tahmini miktar ve verilmesi gereken avans tutarı gösterilir. Bu bilgiler, aylık ödeme talebinin hangi bütçeye dayandığını anlamayı sağlar. Yalnızca bir toplam rakamın ilan edilmesi, projenin bütün unsurlarını açıklamaz.
Proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir. En geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulü konusunda genel kurul kararı alınır. Bu güncel düzenleme yerine eski metindeki yedi günlük itiraz usulünü otomatik olarak kullanmak doğru değildir.
Mevcut bir işletme projesi varsa geçici proje için öngörülen bedelin belirlenmesinde, yürürlükteki proje bedeli ve önceki yıla ilişkin ilan edilmiş yeniden değerleme oranı esas alınan bir sınırlama vardır. Hüküm geçici projenin kurul onayına sunulmasıyla birlikte okunmalıdır. Bu yazıda doğrulanmamış bir yıllık oran verilmemekte ve kural bütün aidat artışlarına uygulanan genel bir tavan olarak sunulmamaktadır.
Yönetim planı, gecikme ve hesap kontrolü
-
maddeye göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindedir. Yönetim tarzını ve yönetime ilişkin hususları düzenler; değişikliği için bütün maliklerin beşte dördünün oyu aranır. Bu nedenle uygulanan gider yönteminin dayanağı araştırılırken güncel yönetim planının okunması önemlidir.
-
madde, gider veya avans payını ödemeyen malik hakkında dava ve icra takibi yapılabilmesini düzenler. Tam ödeme yapılmaması halinde gecikilen günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öngörür. Somut hesapta borcun miktarı, ödeme zamanı, kısmi ödemeler ve gecikmenin başlangıcı ayrıca belirlenmelidir.
Borç tablosu incelenirken dönem, gider kalemi, dayanak karar, paylaşım ölçütü, yapılan ödeme ve kalan tutar ayrı sütunlarda karşılaştırılabilir. Böylece bir paylaşım hatası, kayda alınmamış ödeme veya tekrarlanan borç kalemi daha kolay fark edilir. Genel bir aidat itirazı yerine somut hesabın hangi bölümünün tartışıldığı açıklanabilir.
Sık sorulan sorular
Daire boşsa aidat ödenmez mi?
- maddeye göre malik, ortak yer veya tesislerden yararlanma ihtiyacı bulunmadığını söyleyerek gider ve avans payından kaçınamaz. Dairenin boş olması tek başına genel bir muafiyet oluşturmaz.
Bütün apartman giderleri eşit mi bölünür?
Kanunun varsayılan paylaşımı tek tip değildir. Başka türlü anlaşma yoksa sayılan personel giderleri eşit, diğer belirtilen ortak giderler arsa payı oranında paylaşılır. Yönetim planı ve anlaşmalar da incelenmelidir.
Kiracı ortak gider borcundan sınırsız mı sorumludur?
- madde, kiracının sorumluluğunu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlar ve yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğini belirtir. Malik ile kiracının kendi arasındaki gider paylaşımı ayrıca değerlendirilir.
Her aidat artışının üst sınırı yeniden değerleme oranı mı?
- maddedeki sınır, mevcut işletme projesi varken hazırlanacak geçici işletme projesi için düzenlenmiştir. Bunu bütün genel kurul kararlarına uygulanan sınırsız kapsamlı bir aidat tavanı gibi okumamak gerekir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.