Apartman aidatı ödenmezse ne olur? Gecikme tazminatı, icra ve kanuni ipotek

Halk arasında aidat denen ödeme, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda gider ve avans payı olarak geçer. Gider; kapıcı, ortak alanların bakımı, onarımı ve işletilmesi, sigorta ya da yönetici aylığı gibi kalemlerdir. Avans ise bu giderler için önceden toplanan paradır. Bir kat malikinin payını ödememesi, yükü öteki kat maliklerine bırakır. Kanun bu yüzden ödemeyen kat malikine karşı birden fazla yol tanır.

Payın nasıl belirlendiği

Kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça giderler iki şekilde paylaştırılır (m. 20). Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avansa herkes eşit katılır. Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaştırılır. Arsa payı, arsanın her bağımsız bölüme ayrılmış ortak mülkiyet payıdır (m. 2). Farklı bir paylaştırma esası kat malikleri arasında kararlaştırılabilir; böyle bir düzenleme, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündeki yönetim planında da yer alabilir (m. 28). Bir gidere kat maliklerinden birinin ya da onun bölümünden yararlanan kişinin kusurlu davranışı yol açmışsa, gideri karşılayan diğer kat malikleri ödediklerini ondan geri isteyebilir (m. 20).

Aidat tutarı işletme projesiyle belirlenir. Bu proje, binanın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini, her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve ödenmesi gereken avans tutarını gösterir. Kanunun Mayıs 2026’da değişen 37. maddesine göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Onaylanmış bir proje yoksa yönetici gecikmeden geçici bir proje hazırlar ve bu proje en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanır. Proje, kat maliklerine ya da bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Yürürlükte bir işletme projesi varsa, geçici projedeki bedel belirlenirken mevcut proje bedeline, bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu’na göre ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artış yapılamaz (m. 37).

Ödemeyen kat malikine karşı yollar

Gider ya da avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ve icra takibi yapabilir (m. 20). Ödemeyenlere karşı dava ve takip yürütmek, kanunun saydığı yönetici görevleri arasındadır (m. 35). Sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur (m. 34). Yönetici topladığı paraları ve avansları, kendi adına ama yönetici sıfatı gösterilerek açılan bir banka hesabında tutar.

Gecikmenin bir bedeli de vardır. Payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder.

İcra takibinde önemli bir kolaylık bulunur. Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgelerden kabul edilir. Borçlu ödeme emrine itiraz ederse, alacaklı itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Borçlu itirazını haklı gösterecek bir belge sunamazsa mahkeme itirazı kaldırır ve takip devam eder.

Alacak için dava yoluna gidilecekse iki kurala dikkat etmek gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür (Ek m. 1). 1 Eylül 2023’ten bu yana bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak da dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).

Kiracı ve bölümde oturanların sorumluluğu

Bağımsız bölümde kira sözleşmesi, oturma (sükna) hakkı ya da başka bir sebeple sürekli olarak yararlanan kişi, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından onunla birlikte ve müteselsilen sorumludur. Müteselsil sorumluluk, alacaklının borcun tamamını sorumlulardan herhangi birinden isteyebilmesi demektir. Kiracı için kanun bir sınır koyar: kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (m. 22).

Kanuni ipotek ve mülkiyetin devri

Borç bu yollarla da tahsil edilemezse kanun daha güçlü bir güvence öngörür. Mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin, yönetici yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. İpotek, borç ödenmezse taşınmazın paraya çevrilmesine imkân veren bir güvencedir. Bu haktan önceden vazgeçilmesi geçerli değildir (m. 22; TMK m. 893). Kat maliklerinin ödemeyen kat malikinden ve diğer sorumlulardan olan bu alacakları da kanunda öncelikli alacak olarak düzenlenmiştir.

Ödememeyi alışkanlık hâline getiren kat maliki için en ağır sonuç, bağımsız bölümün mülkiyetini kaybetmektir. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için iki takvim yılı içinde üç kez hakkında icra ya da dava takibi yapılmasına sebep olan kat malikinin, diğerlerinin haklarını çekilmez derecede ihlal ettiği kabul edilir. Bu durumda diğer kat malikleri, bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değerini ödeyerek mülkiyetin arsa payları oranında kendilerine devredilmesini mahkemeden isteyebilir. Aksi kararlaştırılmamışsa dava açılması için diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alması gerekir. Dava hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa ya da dava sebebi ortadan kalkarsa düşer (m. 25).

Sık sorulan sorular

Dairem boş, kullanmıyorum. Yine de aidat ödemek zorunda mıyım?

Evet. Kanun, kat malikinin ortak yer ve tesisleri kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da kendi bölümünün durumu nedeniyle bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını açıkça söyler.

Ev sahibim aidatı ödemiyor. Yönetim benden isteyebilir mi?

Evet, ama sınırlı olarak. Bağımsız bölümde kira sözleşmesiyle oturan kiracı, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından onunla birlikte sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve bu amaçla yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Örneğin bir aylık payını tam bir ay geç ödeyen kat maliki, o payın yüzde beşi kadar gecikme tazminatı öder; gecikme daha kısaysa tazminat gün hesabıyla küçülür.

Aidat tutarına itiraz etmek istiyorum. Ne yapabilirim?

Aidatı belirleyen kat malikleri kurulu kararına karşı sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir. Toplantıya katılıp aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmalıdır. Yok ya da mutlak butlanla hükümsüz kararlar için bu süreler aranmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan diğer uyuşmazlıklarda olduğu gibi, bu davadan önce de arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.