Kat malikleri kurulu kararının iptali: apartman kararına karşı ne zamana kadar dava açılır?

Kısaca

• Toplantıya katılıp karara aykırı oy veren kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir.
• Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir.
• Yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayılan kararlarda bu süre şartı aranmaz.

Apartman ya da sitede ortak konularda kararı kat malikleri kurulu verir. Kurul, binadaki bütün kat maliklerinden oluşur. Bina onarımından yönetici seçimine, ortak alanların kullanımından giderlerin paylaştırılmasına kadar pek çok konu bu kurulda karara bağlanır. Alınan karar, karşı çıkan kat malikini de bağlar.

Apartmanlarda en sık yaşanan anlaşmazlıklar, olağanüstü gider kararları, yönetici seçimi, ortak alanların tahsisi ve aidat miktarı etrafında çıkar. Toplantıya katılmayan bir kat maliki, kendisinden habersiz alınmış bir kararla yüksek bir ödeme yükü altına girdiğini sonradan öğrenebilir. Toplantıda karşı oy veren kat maliki ise çoğunluğun kararına uymak zorunda kalabilir.

Bir kat maliki kararın kanuna ya da yönetim planına aykırı olduğunu düşünüyorsa, kararın iptali için dava açabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33). Bu hak kısa sürelere bağlıdır ve süre geçerse karar kural olarak kesinleşir.

Kurul nasıl toplanır ve karar nasıl yazılır?

İptal davasında en çok tartışılan konular, toplantının ve kararın usulüne uygun olup olmadığıdır. Bu yüzden temel kuralları bilmek gerekir:

• Kurul, yönetim planında belirtilen zamanlarda toplanır. Önemli bir sebep varsa her zaman toplantıya çağrılabilir (m. 29).
• Önemli bir sebeple yapılacak toplantı için çağrı, toplantı sebebi de bildirilerek, istenen tarihten en az on beş gün önce yapılır. Çağrı bütün kat maliklerine imza karşılığı tebliğ edilir ya da taahhütlü mektupla gönderilir. İlk çağrıda, yeter sayı sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir; iki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır.
• Toplantı ve karar için kanunda ve yönetim planında belirlenen yeter sayılar aranır (m. 30). Bazı konularda kanun özel çoğunluk ya da bütün kat maliklerinin onayını şart koşar.
• Kararlar noterden onaylı bir karar defterine yazılır ve toplantıdaki bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek imza atar (m. 32).

Çağrının hiç ya da süresinde yapılmaması, yeter sayı olmadan karar alınması ya da kararın kanuna veya yönetim planına aykırı olması iptal davasının tipik sebepleridir.

Kimler, hangi sürede dava açabilir?

Kanun, dava açma hakkını ve süresini kat malikinin toplantıdaki durumuna göre ayırır:

• Toplantıya katılan ve karara aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
• Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir.

Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; yani süre geçince dava hakkı ortadan kalkar. Ay olarak belirlenen süre, başladığı güne son ayda karşılık gelen günde biter. Örneğin 10 Mart’ta yapılan toplantıda aykırı oy veren kat maliki, en geç 10 Nisan’da davasını açmış ya da arabuluculuk bürosuna başvurmuş olmalıdır. Toplantıya katılıp karara olumlu oy veren kat maliki ise kural olarak bu davayı açamaz. Aykırı oyun karar defterine gerekçesiyle yazılması bu yüzden önemlidir. Toplantıda karara karşı çıkan kat maliki, itirazını deftere geçirmeden imza atmamalıdır.

Toplantıya katılmayan kat maliki için “öğrenme” tarihi çoğu zaman tartışma konusu olur. Kararın kendisine yazılı olarak bildirildiği tarih bu açıdan önem taşır; öğrenme tarihinin ispatı da önemlidir. Hangi tarih esas alınırsa alınsın, karar tarihinden itibaren altı aylık üst sınır değişmez.

Süreye bağlı olmayan kararlar: yokluk ve mutlak butlan

Kanun, bazı kararlar için süre şartını kaldırır. Kat malikleri kurulu kararının yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda bir aylık ve altı aylık süreler aranmaz.

Yok hükmündeki karar, hukuken hiç doğmamış sayılan karardır. Mutlak butlan ise kararın baştan itibaren geçersiz olmasıdır; örneğin kanunun emredici bir hükmüne açıkça aykırı kararlar bu kapsamda değerlendirilebilir. Kanun bu kavramları tek tek tanımlamaz. Her olay ayrıca değerlendirilir; bu yüzden süreye bağlı olmadığı düşünülen bir karar için de dava geciktirilmemelidir.

Dava nerede açılır ve arabuluculuk

İptal davası, anagayrimenkulün, yani binanın ya da sitenin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava dilekçesinde iptali istenen kararın tarihi ve içeriği açıkça gösterilmelidir. Karar defterinin örneği, toplantı çağrısı ve çağrının tebliğine ilişkin belgeler, davanın temel delilleridir.

Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması kanunda dava şartı olarak sayılmıştır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (m. 18/A). Bu nedenle bir aylık süre dolmadan arabuluculuk bürosuna başvurmak, dava hakkını korumak açısından önemlidir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, son tutanağın bir örneği dava dilekçesine eklenerek dava açılır.

2026 değişiklikleri

7579 sayılı Kanun, 22 Mayıs 2026’da Resmî Gazete’de yayımlanarak Kat Mülkiyeti Kanununda bazı değişiklikler yaptı. İşletme projesine ilişkin 37. madde değiştirildi; işletme projesinin kat malikleri kurulunda onaylanması öngörüldü ve onaylı proje yoksa yöneticinin geçici bir işletme projesi hazırlaması düzenlendi.

Kurul kararlarına karşı iptal davasını düzenleyen 33. maddedeki bir aylık ve altı aylık süreler bu değişiklikle değiştirilmedi. Aidat ve ortak giderlerin paylaştırılması ayrı bir yazının konusudur.

Sık sorulan sorular

Toplantıda karara olumlu oy verdim, sonradan vazgeçtim. Dava açabilir miyim?

Kanun, toplantıya katılan kat maliki için iptal davası hakkını karara aykırı oy kullanmasına bağlar. Aykırı oy veren kişi, karar defterini bu aykırılığın sebebini belirterek imzalar. Karara olumlu oy veren kat maliki bu yoldan yararlanamaz; ancak kararın yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayılması hâli ayrıdır.

Karardan bir yıl sonra haberim oldu. Dava açma hakkım kaldı mı?

Toplantıya katılmayan kat maliki için bir aylık süre öğrenmeden başlar, ama her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açılması gerekir. Altı ay geçmişse süreye bağlı iptal davası açılamaz. Bu durumda geriye yalnızca kararın yok ya da mutlak butlanla hükümsüz olduğunun ileri sürülmesi kalır; bunun şartlarının bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmem gerekir mi?

Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıkları dava açılmadan önce arabulucuya başvurmanın dava şartı olduğu uyuşmazlıklar arasında saymıştır. Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez. Bu nedenle bir aylık süre dolmadan başvuruyu yapmak önemlidir.

İptal davası açınca karar uygulanmaz mı?

Kanun, iptal davasının açılmasına kararın uygulanmasını kendiliğinden durduran bir sonuç bağlamamıştır. Kararın dava süresince uygulanması zarara yol açacaksa, mahkemeden geçici hukuki koruma olarak ihtiyati tedbir istenmesi değerlendirilebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.