Aile konutu: eşin rızası, tapu şerhi ve kiralık evde koruma
Ailenin yaşadığı evin yalnızca bir eş adına kayıtlı olması, o eşin aile konutuyla ilgili bütün işlemleri diğer eşten bağımsız yapabileceği anlamına gelmez. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, aile konutunu etkileyen belirli işlemlerde diğer eşin açık rızasını arar. Koruma, evin mülkiyetinin kime ait olduğu sorusuyla birlikte fakat ondan farklı bir hukuki mesele olarak değerlendirilmelidir.
Uygulamada aile konutu şerhi, mülkiyet payı, mal paylaşımı ve kira sözleşmesine taraf olma kavramları birbirine karıştırılabilir. Oysa her biri farklı sonuç doğurur. Bir başvurunun neyi sağlaması beklendiği belirlenmeden yalnızca “eve şerh koydurmak” ifadesiyle hareket etmek, asıl sorunun gözden kaçmasına yol açabilir.
Aile konutunu ilgilendiren işlemlerin belirlenmesi
- madde, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutuyla ilgili kira sözleşmesinin feshedilmesini, aile konutunun devredilmesini ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılmasını engelleyen bir düzenleme getirir. Böylece yalnızca satış işlemi değil, barınma düzenini etkileyen farklı hukuki işlemler de değerlendirme konusu olur.
İlk incelenecek husus, işlem yapılmak istenen taşınmazın gerçekten aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığıdır. Bir eşin birden fazla taşınmazının bulunması, hepsinin kendiliğinden aynı korumaya girdiği anlamına gelmez. Konutun aile yaşamındaki işlevi ve kullanımına ilişkin somut bilgiler önemlidir. Bu inceleme yapılmadan yalnızca tapu sahibinin evli olmasına dayanılarak her taşınmaz için aynı sonuç çıkarılmamalıdır.
Bu nedenle adres ve kullanım bilgileri, kira sözleşmesi, tapu kaydı ve yapılmak istenen işlemin belgeleri birlikte ele alınmalıdır. Bunlar, konutun niteliğini ve işlemin etkisini anlamaya yarayan kayıtlardır; burada sayılanlar bütün başvurular için değişmez bir resmî belge listesi değildir. Başvurulacak merciin istediği belgeler ayrıca öğrenilmelidir.
Korumanın merkezinde belirli bir konut ve belirli bir işlem vardır. İşlemin henüz planlanıyor olmasıyla tapuda tamamlanmış bulunması da aynı durum değildir. Tamamlanan bir işlemde tarafların ve üçüncü kişilerin hukuki durumları ayrıca incelenir. Bu yazı, her rıza eksikliğinin bütün olaylarda aynı dava ve aynı sonuçla giderileceğini ileri sürmemektedir.
Açık rıza ve hâkimin müdahalesi
Kanun, diğer eşin açık rızasını arar. Bu nedenle yalnızca evlilik ilişkisinin varlığı, eşin işlemden haberdar olması veya süreçte sessiz kalması üzerinden peşinen rıza bulunduğu kabul edilmemelidir. Rızanın hangi konut ve hangi işlem için verildiğinin açık olması, uyuşmazlığın doğru değerlendirilmesini sağlar.
Örneğin bir taşınmazın kiraya verilmesine ilişkin görüşme ile taşınmazın satılmasına yönelik irade aynı işlem değildir. Rızaya ilişkin bir belge incelenirken belgenin konusu, tarihi ve kapsamı ayrı ayrı okunmalıdır. Buradaki örnek bir mahkeme kararına değil, işlem türlerinin birbirinden ayrılması gereğine dayanmaktadır.
Rızanın sağlanamadığı veya haklı bir sebep olmadan verilmediği durumlarda, 194. madde hâkimin müdahalesinin istenmesine izin verir. Bu imkân, rızası bulunmayan eşin yok sayılabileceği anlamına gelmez. Müdahale talebinin gerekçesi ve somut olayın koşulları yargısal değerlendirmeye sunulur.
Kiralık aile konutunda da benzer bir düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesinde yer alır. Rızanın alınması mümkün değilse veya haklı sebep olmaksızın rızadan kaçınılıyorsa, kiracı eş hâkimden karar isteyebilir. Kanunun öngördüğü yol, uyuşmazlığı açıklığa kavuşturmak üzere karar talep edilmesidir; kişinin kendi değerlendirmesini hâkim kararı yerine koyması değildir.
Tapuya aile konutu şerhi verilmesi
Aile konutu olarak kullanılan taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Bu başvuru hakkı, 194. maddede açıkça tanınmıştır. Dolayısıyla şerh isteme yetkisinin yalnızca tapu sahibi eşe ait olduğu düşüncesi doğru değildir.
Şerhin amacıyla mülkiyet devrinin amacı farklıdır. Şerh konulması, tapuda malik olmayan eşi kendiliğinden paydaş yapmaz. Evin yarısının otomatik olarak diğer eşe geçtiği veya mal paylaşımının tamamlandığı sonucu çıkarılamaz. Malvarlığına ilişkin başka bir talep varsa onun dayanağı ayrıca belirlenmelidir.
- maddenin rıza kuralı ile şerh isteme hakkı ayrı fıkralarda düzenlenmiştir. Bu nedenle şerhin bulunmamasıyla aile konutuna ilişkin bütün sınırlamaların ortadan kalktığı yönünde genel bir kabulden hareket etmek uygun değildir. Öte yandan şerh bulunmayan taşınmazda yapılmış işlemin üçüncü kişi yönünden sonucu, o işlemin ve ilgili diğer kuralların incelenmesini gerektirir.
Tapu kaydının güncel örneği üzerinden malik, bağımsız bölüm ve mevcut kayıtların kontrol edilmesi başvurunun doğru taşınmaza yöneltilmesini sağlar. Konutun adresiyle tapudaki bağımsız bölüm bilgisinin eşleştirilmesi de önemlidir. Başvuruya ilişkin kayıt ve belgelerin saklanması, daha sonra ne istendiğinin ve işlemin hangi aşamada olduğunun anlaşılmasına yardımcı olur.
Kiralık aile konutunda eşin sözleşmeye katılması
Kira sözleşmesini yalnızca eşlerden birinin imzalamış olması, diğer eşin aile konutuyla ilgili korunmasını ortadan kaldırmaz. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelebilir.
Bu bildirimin yalnızca hak sağlayan bir işlem olmadığı gözden kaçırılmamalıdır. Bildirimde bulunan eş, diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur. Müteselsil sorumluluk, borcun yalnızca eşler arasında yarı yarıya bölündüğü şeklinde anlaşılmamalıdır. Sözleşmeye taraf olmanın getirdiği borçlar da değerlendirilmelidir.
Bildirim hazırlanırken hangi kira sözleşmesinin ve hangi konutun kastedildiğinin anlaşılması önemlidir. Konutun adresi, sözleşmenin bilgileri ve bildirimin muhatabı açıkça gösterilebilir. Bildirimin içeriğinin ve kiralayana ulaşmasının belgelenmesi, sonradan taraf sıfatının hangi işlemle kazanıldığını ortaya koymaya yardımcı olur.
- madde, bu şekilde sözleşmenin tarafı olan eş bakımından ayrıca bir bildirim kuralı getirir. Kiraya veren, fesih bildirimini ve fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. Bu kural, sözleşmeye katılma bildiriminin sonraki işlemler üzerindeki etkisini gösterir.
Başvurudan önce yapılacak belge ve işlem ayrımı
Aile konutu konusunda önce hedef belirlenmelidir: tapuya şerh verilmesi mi, planlanan işlem için rıza meselesinin çözülmesi mi, kira sözleşmesine taraf olunması mı, yoksa tamamlanmış bir işlemin incelenmesi mi istenmektedir? Bu talepler aynı başlık altında anılsa da dayandıkları olay ve beklenen sonuç farklıdır.
Hazırlıkta güncel tapu veya kira kaydı, konutun kullanım bilgileri, varsa rıza belgesi ve gönderilmiş bildirimler bir araya getirilmelidir. Belgelerde tarih sırası oluşturmak, özellikle kira sözleşmesine katılma ve daha sonra yapılan fesih bildirimlerini karşılaştırmayı kolaylaştırır. İnceleme, genel bir “eşimden habersiz işlem yapıldı” anlatımını somutlaştırmalı; hangi işlemin, hangi konut üzerinde ve ne zaman yapıldığını göstermelidir.
Sık sorulan sorular
Aile konutu şerhi, diğer eşe evin yarısını verir mi?
Hayır. Şerh, tapudaki mülkiyet payını kendiliğinden değiştiren bir işlem değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesindeki aile konutu korumasıyla ilgilidir.
Ev kiralıksa aile konutu koruması uygulanır mı?
Evet. Aile konutuna ilişkin kira sözleşmesi de koruma kapsamındadır. Sözleşmenin tarafı olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez.
Kira sözleşmesinde adı olmayan eş taraf olabilir mi?
- maddeye göre kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelebilir. Bildirim yapan eş, diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Eş haklı sebep olmadan rıza vermiyorsa işlem yapılamaz mı?
Kanun, rızanın sağlanamadığı veya haklı sebep olmadan verilmediği durumlarda hâkimin müdahalesinin istenmesine imkân tanır. Başvuru, kendiliğinden izin verilmiş olduğu anlamına gelmez.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.