Üst kattan su sızdı, evim zarar gördü: zararı kim öder, nasıl ispat edilir?

Kısaca

• Sızıntıya kusuruyla yol açan kat maliki, verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
• Üst kattaki kiracı, kat maliki borçlarını yerine getirmezse daire sahibiyle birlikte müteselsil sorumlu olur.
• Ortak su tesisatının onarım giderleri, aksi kararlaştırılmadıkça kat maliklerince arsa payı oranında karşılanır.
• Tazminat, zararın ve sorumlunun öğrenilmesinden itibaren iki yıl, her hâlde on yıl içinde istenmelidir.

Tavanda bir leke, kabaran boya, damlayan bir lamba. Üst kattan gelen su çoğu zaman böyle küçük bir işaretle başlar, fark edildiğinde ise parke, dolap ve alçı çoktan zarar görmüştür. Bu durumda ilk soru, zararı kimin ödeyeceğidir. Cevap, suyun nereden geldiğine ve üst katta kimin oturduğuna göre değişir.

Suyun kaynağı sorumluyu belirler

Apartmanlarda su iki yerden sızabilir. Birincisi üst dairenin kendi tesisatıdır: banyo gideri, mutfak bataryası, kombi, çamaşır makinesi hortumu ya da bozuk bir yalıtım. İkincisi ortak tesisattır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesine göre her kat malikinin kendi bölümü dışında kalan su ve kanalizasyon tesisleri, çatılar ve yağmur olukları ortak yer sayılır.

Kaynak üst dairedeyse muhatabınız o dairenin maliki ve varsa orada oturan kiracıdır. Kaynak ortak tesisat ya da çatıysa mesele bütün kat maliklerini ve yönetimi ilgilendirir. Bu yüzden ilk iş, suyun tam olarak nereden geldiğini teknik olarak ortaya koymaktır.

Üst dairenin maliki ve kiracısı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi kat maliklerine birbirini rahatsız etmeme ve birbirinin haklarını çiğnememe yükümlülüğü yükler. 19. madde ise daha açıktır: her kat maliki, kusuruyla diğer bağımsız bölümlere verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur. Açık bırakılan musluk, kontrolsüz tadilat ya da yıllardır onarılmayan bir sızıntı bu kapsama girer.

Üst katta kiracı oturuyorsa durum değişmez, sorumlu sayısı artar. Aynı 18. maddeye göre kanundaki kat maliki borçları kiracılara ve daireden sürekli yararlanan diğer kişilere de uygulanır. Bu borçları yerine getirmeyenler kat malikiyle birlikte müteselsil sorumlu olur. Müteselsil sorumluluk, zararın tamamının sorumlulardan herhangi birinden istenebilmesi demektir.

Bunlara ek olarak genel hükümler de kullanılabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 49, kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille zarar vereni zararı gidermekle yükümlü tutar. Türk Medeni Kanunu m. 730 ise mülkiyet hakkını yasal sınırlarına aykırı kullanan malikten zarar gören kişiye, eski hâle getirmeyi ve zararın giderilmesini dava etme imkânı tanır. Gürültü ve koku gibi diğer komşuluk sorunları ayrı bir yazıda ele alınıyor.

Ortak tesisattan gelen su ve yönetimin rolü

Kat malikleri, ana yapının bakımını ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür (KMK m. 19). Ortak yerlerin bakım ve onarım giderlerine, aralarında başka bir anlaşma yoksa, her kat maliki kendi arsa payı oranında katılır (KMK m. 20). Örneğin dikey su borusu çatlamışsa tamiri kat malikleri birlikte karşılar.

Bu giderlere bir kat malikinin ya da dairesinden yararlanan birinin kusurlu davranışı sebep olduysa, gideri ödeyenler o kişiye rücu edebilir, yani ödediklerini ondan geri isteyebilir. Ortak tesisattaki bozukluk dairenize zarar veriyor ve acil onarım gerekiyorsa, bu durum mahkemece tespit edildiğinde onarım için kat maliklerinin rızası aranmaz (KMK m. 19).

Türk Borçlar Kanunu m. 69 da bir binanın malikini, yapımındaki bozukluklardan ve bakımındaki eksikliklerden doğan zarardan sorumlu tutar. Yapı malikinin sorumluluğunun şartları ayrı bir yazıda ayrıntılı anlatıldığı için burada yalnızca şunu belirtelim: çürümüş tesisat ya da bakımsız çatı yüzünden oluşan zararda bu hüküm de gündeme gelir.

Zararın ispatı

Su kurudukça iz de kaybolur. Bu yüzden ispat için zaman önemlidir:

• Sızıntıyı ve hasarı tarih görünecek şekilde fotoğraf ve videoyla kaydedin.
• Yöneticiye ve üst kat komşusuna yazılı olarak bildirin; mümkünse yöneticiyle birlikte bir tutanak düzenleyin.
• Tesisatçının arıza tespitini ve onarım faturalarını saklayın.
• Hasarlı eşyayı, değeri belirlenmeden atmayın.

Asıl güçlü delil, mahkeme aracılığıyla yaptırılan delil tespitidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 400’e göre ileride açılacak davada ileri sürülecek bir vakıa için keşif ve bilirkişi incelemesi istenebilir. Delilin hemen tespit edilmezse kaybolacağı ya da ispatının önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimali varsa hukuki yarar var sayılır; kuruyup kaybolan su izi bunun tipik örneğidir.

Arabuluculuk, dava ve zamanaşımı

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B’ye göre Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu nedenle sızıntı uyuşmazlığı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ya da komşu hakkından kaynaklanıyorsa, dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması gerekir. Kanun bu şartı, uyuşmazlığın kaynaklandığı hukuki ilişkiye göre belirler.

Sızıntı devam ediyorsa yalnızca para istemek yetmez; önce suyun durması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33’e göre bir kat malikinin ya da dairesinden kira veya başka bir sebeple sürekli yararlanan kişinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki, sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgilileri dinledikten sonra kararını derhâl verir ve kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ister. Bu süreye uymayana idari para cezası verilir.

Tazminat davasında ise onarım masrafı, hasar gören eşyanın bedeli gibi zarar kalemleri, faturalar ve bilirkişi raporuyla ortaya konur. Türk Borçlar Kanunu m. 50’ye göre zararı ve zarar verenin kusurunu ispat yükü zarar görendedir. Miktar tam olarak ispat edilemezse hâkim, olayların olağan akışını ve zarar görenin aldığı önlemleri göz önünde tutarak tutarı hakkaniyete göre belirler.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh mahkemesinde çözülür (KMK Ek m. 1). Haksız fiil davalarında, zararın meydana geldiği yer mahkemesi de yetkilidir (HMK m. 16). Bu da çoğu durumda dairenin bulunduğu yer demektir.

Süre konusunda Türk Borçlar Kanunu m. 72 uygulanır. Tazminat, zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiğiniz tarihten itibaren iki yıl, her hâlde fiilden itibaren on yıl içinde istenmelidir. Zamanaşımının kesilmesi ve durması gibi ayrıntılar haksız fiil zamanaşımına ilişkin yazıda ele alınıyor.

Sık sorulan sorular

Üst kat komşum kapıyı açmıyor, sızıntının kaynağına ulaşamıyorum. Ne yapabilirim?

Önce yöneticiye haber verip durumu tutanağa geçirtmek ve sızıntıyı kendi dairenizden fotoğraflamak yararlıdır. Komşu buna rağmen müdahaleye izin vermiyorsa, sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilirsiniz. Ayrıca ortak tesisattaki bir bozukluğun bağımsız bölümünüze zarar verdiği ve acil onarım gerektiği mahkemece tespit edilirse, bu onarım için kat maliklerinin rızası aranmaz.

Üst kattaki kiracıya mı, daire sahibine mi dava açmalıyım?

Sızıntı kiracının kusurundan kaynaklandıysa ikisi de sorumlu tutulabilir; çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu kiracıyı, yükümlülüklerini yerine getirmediğinde kat malikiyle birlikte müteselsil sorumlu sayar. Müteselsil sorumlulukta zararın tamamı sorumlulardan herhangi birinden istenebilir. Arıza dairenin eski tesisatından ya da bakımsızlığından kaynaklanıyorsa, yapının bakımından sorumlu olan malik öne çıkar.

Ben de kiracıyım, evim su yüzünden oturulamaz hâle geldi. Ev sahibimden ne isteyebilirim?

Zararı veren üst kat malikine ya da kiracısına karşı tazminat hakkınız aynen geçerlidir. Bunun yanında evdeki hasar kiraladığınız konutu kullanmanızı engelliyorsa, ev sahibinize karşı kiralananın ayıplı olmasından doğan haklar da gündeme gelir; bu konu ayrı bir yazının konusudur.

Zamanaşımı ne zaman başlar?

İki yıllık süre, zararı ve zararı ödeyecek kişiyi öğrendiğiniz tarihten başlar. Sızıntının kaynağı uzun süre anlaşılamamışsa sorumlunun öğrenildiği tarih önem kazanır. Fiilin üzerinden on yıl geçtiyse, öğrenme tarihine bakılmaksızın tazminat istemi zamanaşımına uğrar.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.