Oturma (sükna) hakkı nedir, nasıl kurulur ve ne zaman sona erer?

Kısaca

• Oturma hakkı, bir binadan ya da onun bir bölümünden yalnızca konut olarak yararlanma yetkisi verir.
• Bu hak başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez; hak sahibinin ölümüyle sona erer.
• Taşınmazlarda oturma hakkı tapuya tescil ile kurulur ve ev satılsa bile yeni malike karşı ileri sürülebilir.

Evini çocuğuna devretmek isteyen ama ölünceye kadar o evde oturmak isteyen bir anne, ya da kendisinden sonra eşinin evsiz kalmasından endişe eden biri için hukukun sunduğu araçlardan biri oturma hakkıdır. Eski adıyla sükna hakkı denir. Oturma hakkı, başkasına ait bir binada konut olarak yaşama yetkisi veren, tapuya tescil edilebilen bir haktır. Mülkiyet malikte kalır; hak sahibi yalnızca orada oturur. Bu yazıda hakkın neyi kapsadığını, tapuda nasıl kurulduğunu, masrafların kime ait olduğunu ve hangi durumlarda sona erdiğini bulacaksınız.

Oturma hakkı neyi sağlar?

Türk Medeni Kanunu’nun 823. maddesine göre oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Hak bütün bir evi kapsayabileceği gibi bir binadaki tek bir daireyle ya da evin belirli odalarıyla da sınırlı olabilir.

Hakkın kapsamı, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir (m. 824). Hakkın yalnızca hak sahibinin şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, hak sahibi ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir. Binanın yalnızca bir bölümü üzerinde oturma hakkı olan kişi, merdiven ya da ortak bahçe gibi ortaklaşa kullanıma ayrılmış yerlerden de yararlanabilir.

Bu hak kişiye sıkı sıkıya bağlıdır. Kanun açıkça söyler: oturma hakkı başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Hak sahibi hakkını satamaz, bağışlayamaz, evi kiraya veremez.

İntifa hakkından farkı

Oturma hakkı sınırlı bir aynî haktır, yani başkasının malı üzerinde sahibine belirli yetkiler veren ve herkese karşı ileri sürülebilen bir haktır. Bu yönüyle intifa hakkına benzer. Kanun da, aksine bir hüküm yoksa intifa hakkına ilişkin kuralların oturma hakkına da uygulanacağını söyler (m. 823).

Aradaki temel fark yararlanmanın genişliğindedir. İntifa hakkı sahibi malı kullanabilir ve ondan gelir elde edebilir; evi kiraya verip kirasını alabilir. Oturma hakkı ise yalnızca evde yaşama yetkisi verir. Evi kiraya vermek ya da ondan başka bir gelir sağlamak isteyen kişi için oturma hakkı yetmez. İntifa hakkının ayrıntıları intifa hakkı yazısında anlatılmıştır.

Bu fark seçim yaparken önemlidir. Evini devredip yalnızca orada yaşamak isteyen biri için oturma hakkı yeterli olabilir. İleride başka bir yere taşınıp evin kirasıyla geçinmeyi düşünen biri için ise intifa daha uygun düşer.

Nasıl kurulur?

İntifa hükümleri oturma hakkına da uygulandığından, taşınmaz üzerinde oturma hakkı tapu kütüğüne tescil ile kurulur (m. 795). Bunun için malik ile hak sahibinin tapu müdürlüğünde resmî senet düzenletmesi gerekir. Noterde ya da aralarında yaptıkları adi yazılı bir anlaşma, tapuya tescil edilmedikçe bu aynî hakkı doğurmaz.

Uygulamada iki yol öne çıkar:

• Malik, evin mülkiyetini başkasına devrederken oturma hakkını kendisine ayırır. Anne babanın evi çocuğuna devredip kendileri için oturma hakkı kurdurması böyledir.
• Malik, mülkiyeti kendinde tutarak başka biri lehine oturma hakkı kurar.

Oturma hakkı mahkeme kararıyla da tanınabilir. Ölen eşin mirası paylaşılırken sağ kalan eş, birlikte yaşadıkları konut üzerinde miras payına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebepler varsa, sağ kalan eşin ya da diğer mirasçılardan birinin istemi üzerine mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasına karar verilebilir (m. 652). Mal rejiminin tasfiyesinde de benzer bir düzenleme vardır (m. 240).

Tapuya tescil edilen hak herkese karşı ileri sürülebilir. Ev sonradan satılsa bile yeni malik, hak sahibinin orada oturmasına katlanmak zorundadır.

Giderler kime ait?

Bakım ve onarım masraflarının kime ait olduğu, hak sahibinin evi tek başına mı yoksa malikle birlikte mi kullandığına bağlıdır (m. 825):

• Oturma hakkı binanın ya da bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa, o yerin korunması ve olağan bakımı için gereken onarım ve yenileme giderleri hak sahibine aittir.
• Hak sahibi binayı ya da bir bölümünü malikle birlikte kullanıyorsa, bakım ve onarım giderleri malike aittir.

Hangi işin olağan bakım sayılacağı uygulamada tartışma konusu olabilir. Bu yüzden giderlerin nasıl paylaşılacağını hakkı kurarken açıkça konuşmak ve resmî senede yazdırmak ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları azaltır.

Ne zaman sona erer?

Oturma hakkı gerçek kişiye tanındığından, hak sahibinin ölümüyle sona erer (m. 797). Hak belirli bir süre için kurulmuşsa sürenin dolmasıyla, hak sahibi daha önce ölürse ölümüyle biter. Hak sahibi haktan vazgeçebilir de.

Ev yararlanılamayacak derecede harap olursa malik onu yeniden yapmak zorunda değildir; yaparsa hak da yeniden kurulmuş olur. Taşınmaz kamulaştırılırsa hak, malın yerine geçen bedel üzerinde devam eder (m. 798). Bu kurallar intifa hakkı için konmuştur, ama kanunda aksine hüküm bulunmadığından oturma hakkına da uygulanır.

Kanun ayrıca taşınmazın tamamen yok olmasını ve tapudaki tescilin terkin edilmesini sona erme sebebi olarak sayar (m. 796). Sürenin dolması, vazgeçme ya da ölüm gibi sebepler gerçekleştiğinde malik, tapudaki oturma hakkı kaydının silinmesini isteyebilir.

Hak sona erince ev malike geri verilir. İntifa hükümleri burada da uygulanır: geri verme anında iki tarafın birbirine karşı ileri sürebileceği istemler, bu andan itibaren bir yıl içinde zamanaşımına uğrar (m. 802). Evde hasar ya da yapılan masraflar konusunda tartışma varsa bu kısa süreyi gözden kaçırmamak gerekir.

Sık sorulan sorular

Oturma hakkım olan evi kiraya verip kira gelirini alabilir miyim?

Hayır. Oturma hakkı, binadan konut olarak yararlanma yetkisi verir ve başkasına devredilemez. Evi kiraya vermek, hakkın kullanımını başkasına bırakmak anlamına gelir. Evden gelir elde etmek isteniyorsa kurulması gereken hak intifa hakkıdır.

Oturma hakkım varken malik evi satarsa evden çıkmak zorunda mıyım?

Hak tapuya tescil edilmişse hayır. Tescil edilen hak herkese karşı ileri sürülebilir; evi satın alan kişi de bu hakka katlanmak zorundadır. Hak sahibi, hak sona erinceye kadar evde oturmaya devam eder. Tapuya tescil edilmemiş bir anlaşma ise bu korumayı sağlamaz.

Eşim ve çocuklarım da benimle birlikte oturabilir mi?

Hakkın yalnızca size özgülendiği açıkça belirtilmemişse evet. Kanuna göre oturma hakkı sahibi, binada ya da onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir. Ancak bu, size ait bir hak olarak kalır. Siz öldüğünüzde aile bireyleriniz bu hakka dayanarak evde kalmaya devam edemez.

Oturma hakkı sahibi öldükten sonra tapudaki kayıt kendiliğinden silinir mi?

Hak, hak sahibinin ölümüyle sona erer. Ölüm, sürenin dolması ya da hak sahibinin haktan vazgeçmesi gibi sebeplerde malik, tapudaki kaydın terkinini, yani silinmesini isteyebilir. Bunun için tapu müdürlüğüne başvurmak gerekir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.