İntifa hakkı nedir? Kurulması, sona ermesi ve malikin hakları

Kısaca

• İntifa hakkı, başkasına ait bir malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi verir; mülkiyet malikte kalır.
• Taşınmazlarda intifa hakkı tapuya tescil ile kurulur; tescil edilen hak herkese karşı ileri sürülebilir.
• İntifa hakkı sahibi evde oturabilir veya evi kiraya verip kira gelirini alabilir.
• Gerçek kişilerde intifa hakkı hak sahibinin ölümüyle sona erer; mirasçılar bu hakkı devam ettiremez.

Anne babalar evlerini çocuklarına devrederken çoğu zaman şöyle bir güvence ister: ev çocuğun olsun ama biz ölünceye kadar orada oturalım. Hukukta bu dengeyi kuran araç intifa hakkıdır. İntifa hakkı, başkasına ait bir mal üzerinde, sahibine o malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi veren bir haktır. Malın mülkiyeti başkasında kalır. Uygulamada mülkiyeti elinde tutan kişiye bu yüzden “çıplak malik” denir.

İntifa hakkı neyi sağlar?

Türk Medeni Kanunu’na göre intifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar ya da bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine bir düzenleme yoksa hak sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi verir. Bu yazı taşınmaz üzerindeki intifa hakkına odaklanıyor.

İntifa hakkı sahibi, malı zilyetliğinde bulundurabilir, yönetebilir, kullanabilir ve ondan yararlanabilir. Zilyetlik, kabaca bir şeyi fiilen elinde bulundurmak demektir. Bir evde oturmak, evi kiraya verip kira gelirini almak ya da bir tarladan ürün kaldırmak bu yetkinin kapsamındadır. İntifa süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler hak sahibine aittir.

Bu yetkiler sınırsız değildir. Hak sahibi, yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır. Taşınmazın ekonomik özgülenme yönünü, yani hangi amaçla kullanıldığını malike önemli zarar verecek şekilde değiştiremez; örneğin onu yeni bir şekle dönüştüremez, üzerinde önemli bir değişiklik yapamaz. Yararlanmanın olağan sınırlar içinde kalması gerekir; bu ölçü aşılarak elde edilen ürünler malike ait olur.

Hakkın kendisi kişiye bağlıdır, ama kullanılması başkasına bırakılabilir. Sözleşmede aksine hüküm yoksa ya da durumdan hakkın şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkı sahibi hakkın kullanılmasını başkasına devredebilir.

Nasıl kurulur?

Taşınmazlarda intifa hakkı tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Kazanılması ve tescilinde, aksine bir düzenleme olmadıkça mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır. Bu yüzden intifa hakkı tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senetle kurulur.

En sık görülen iki yol vardır. Birincisinde malik, taşınmazın mülkiyetini başkasına devrederken intifa hakkını kendisine ayırır. Anne babanın evi çocuğuna bağışlayıp intifayı kendi üzerinde bırakması böyledir. İkincisinde malik, mülkiyeti kendinde tutarak başkası lehine intifa hakkı kurar. Örneğin bir kişi, evinin mülkiyetini korurken eşi lehine ömür boyu intifa hakkı tanıyabilir.

Tapuya tescil edilen intifa hakkı herkese karşı ileri sürülebilir. Taşınmaz sonradan satılsa bile yeni malik bu hakka katlanmak zorundadır. Kanundan doğan bir intifa hakkı tescil edilmemiş olsa bile durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir.

Ne zaman sona erer?

Gerçek kişilerde intifa hakkı, hak sahibinin ölümüyle sona erer. Tüzel kişilerde ise kararlaştırılan sürenin dolmasıyla, süre kararlaştırılmamışsa tüzel kişiliğin sona ermesiyle biter. Tüzel kişilerin intifa hakkı en çok yüz yıl devam edebilir. Gerçek kişi lehine belirli bir süre için de intifa kurulabilir; bu durumda süre dolunca ya da hak sahibi daha önce ölürse hak sona erer.

Kanun ayrıca şu sebepleri sayar: konunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini. Sürenin dolması, hak sahibinin haktan vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri gerçekleştiğinde malik, tapudaki intifa kaydının terkinini isteyebilir.

Taşınmaz yararlanılamayacak derecede harap olursa malik onu onarmak zorunda değildir; onarırsa intifa hakkı yeniden kurulmuş olur. Taşınmaz kamulaştırılırsa ya da sigortalı bir hasar meydana gelirse intifa hakkı, malın yerine geçen bedel üzerinde devam eder.

Hak sona erince hak sahibi malı malike geri vermek zorundadır. Malın yok olmasından veya değerinin azalmasından, zararın kendi kusurundan doğmadığını ispat edemezse sorumludur. Olağan kullanımdan doğan eskime ve değer kaybından ise sorumlu değildir. Hak sahibinin yükümlü olmadığı hâlde yaptığı harcamalar ve eklemeler için tazminat isteme imkânı vardır. Geri verme anında iki tarafın ileri sürebileceği bütün istemler, bu andan itibaren bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Bu kısa süre, taşınmaz geri verilirken hasar ya da masraf tartışması olan taraflar için önemlidir.

Malikin hakları ve masrafların paylaşımı

Çıplak malik, malın kullanımından dışlanmış olsa da korumasız değildir. Malın hukuka aykırı ya da niteliğine uymayan biçimde kullanılmasına itiraz edebilir. Haklarının tehlikeye düştüğünü ispat ederse intifa hakkı sahibinden güvence isteyebilir. Güvence verilmez ya da itiraza rağmen hukuka aykırı kullanım sürerse sulh hâkimi, yeni bir karara kadar hak sahibinin zilyetliğini kaldırıp malı atayacağı bir kayyıma bırakabilir. Ancak intifa hakkını kendisinde tutarak malı bağışlayan kişiden güvence istenemez.

Masrafların paylaşımında kanun açık bir ayrım yapar. Malın korunması ve olağan bakımı için gereken onarım ve yenilemeler intifa hakkı sahibine aittir. Olağan bakım ve işletme giderleri ile intifa süresince taşınmazın vergi ve resimleri de onun üzerindedir. Daha önemli işler ya da önlemler gerekiyorsa hak sahibi durumu malike bildirmek ve bu işlerin yapılmasına izin vermek zorundadır; diğer yükümlülükler malike aittir. Taraflardan her biri, giderlerin paylaşımı için intifa konusu malların noterlikçe resmen defterinin tutulmasını her zaman isteyebilir.

İntifa ile karıştırılan bir hak da oturma (sükna) hakkıdır. Oturma hakkı, bir binadan ya da onun bir bölümünden yalnızca konut olarak yararlanma yetkisi verir; başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm yoksa intifa hakkına ilişkin kurallar oturma hakkına da uygulanır. Evi kiraya verip gelir elde etmek isteyen biri için oturma hakkı yetmez; bu ihtiyaç ancak intifa hakkıyla karşılanır.

Sık sorulan sorular

İntifa hakkı mirasçılara geçer mi?

Hayır. Gerçek kişilerde intifa hakkı, hak sahibinin ölümüyle sona erer. Hak sahibinin mirasçıları bu hakkı devam ettiremez. Taşınmaz maliki, ölüm üzerine tapudaki intifa kaydının terkinini isteyebilir.

Üzerinde intifa hakkı olan bir evi satabilir miyim?

Malik, mülkiyeti devredebilir. Ancak taşınmazda tapuya tescil edilmiş intifa hakkı herkese karşı ileri sürülebilir. Evi satın alan kişi de intifa hakkına katlanmak zorundadır; hak sahibi ölünceye ya da kararlaştırılan süre bitinceye kadar evden yararlanmaya devam eder.

Evin maliki olarak intifa hakkı sahibini evden çıkarabilir miyim?

Hayır. İntifa hakkı sürdükçe malı zilyetliğinde bulundurma ve kullanma yetkisi hak sahibindedir. Malikin elindeki imkânlar, hukuka aykırı kullanıma itiraz etmek ve haklarının tehlikede olduğunu ispat ederek güvence istemektir. Güvence verilmez ya da itiraza rağmen hukuka aykırı kullanım sürerse sulh hâkimi, yeni bir karara kadar malı bir kayyıma bırakabilir.

İntifa hakkı sahibi evi kiraya verebilir mi?

İntifa hakkı sahibi malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisine sahiptir; kira geliri de bu yararlanmanın içindedir. Sözleşmede aksine hüküm yoksa ya da hakkın şahsen kullanılması gerektiği durumdan anlaşılmıyorsa, hakkın kullanılması başkasına devredilebilir. Bu durumda malik, haklarını devralana karşı doğrudan ileri sürebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.