Projeden konut aldım: sözleşmeden cayabilir ya da dönebilir miyim?

Kısaca

• Projeden alınan konutta tüketici on dört gün içinde gerekçesiz ve cezai şartsız cayabilir.
• Sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört ay içinde gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.
• Dönmede satıcı yasal masraflar ile süreye göre sözleşme bedelinin yüzde sekizine kadar tazminat isteyebilir.
• Konut sözleşmedeki sürede ve her hâlde sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ay içinde teslim edilmelidir.

Henüz yapılmamış ya da inşaatı süren bir konutu taksitle veya peşin ödeyerek satın almak yaygın bir yoldur. Kanun bu işleme ön ödemeli konut satışı der. Tüketici parayı önceden öder, satıcı ise konutu ödemenin bir kısmı veya tamamı yapıldıktan sonra devreder ya da teslim eder.

Konut çoğu zaman uzun süre sonra teslim edildiği için tüketicinin koşulları değiştiğinde sözleşmeden çıkabilmesi önemlidir. Kanun bu ihtiyaca iki ayrı yol açar: kısa süreli cayma ve daha uzun süreli sözleşmeden dönme.

Bu kurallar, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla, yani oturmak ya da ailesine konut edinmek için alım yapan tüketiciyi korur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi arsa sahibiyle müteahhit arasındaki ilişkiler başka yazıların konusudur.

Sözleşme nasıl yapılmalı

Satıcının uyması gereken ilk kurallar sözleşme kurulmadan önce başlar:

• Tüketiciye, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen bilgileri içeren ön bilgilendirme formu verilmelidir.
• Yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.
• Satış tapu siciline tescil edilmeli, satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Satış vaadi, ileride tapuda devir yapılacağını taahhüt eden sözleşmedir. Bu şekiller tüketiciyi korumak için öngörülmüştür; satıcı kurala uymamışsa sözleşmenin geçersizliğini sonradan tüketicinin aleyhine ileri süremez. Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden hiçbir ad altında ödeme ya da borç altına sokan belge isteyemez.

Büyüklüğü Bakanlıkça belirlenen eşiğin üzerindeki projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da Bakanlıkça belirlenen başka teminatları sağlamak zorundadır. Bu sigorta kapsamında sağlanan tazminat ve güvenceler haczedilemez ve iflas masasına dahil edilemez.

On dört gün içinde cayma

Kanunun 43. maddesine göre tüketici, on dört gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayabilir. Bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Tüketiciye cayma hakkının anlatıldığını ispat etmek satıcıya düşer.

Konut kısmen ya da tamamen bağlı krediyle, yani doğrudan bu konutun alımını finanse eden bir krediyle alınmışsa kredi sözleşmesi cayma süresinin sonunda yürürlüğe girer. Kredi kuruluşu bu süre içinde faiz, komisyon veya benzeri adlar altında masraf isteyemez.

Cayma hâlinde iade sırası da bellidir. Satıcı aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan belgeleri iade eder; tüketici de bu iadeden itibaren on gün içinde kendi edindiklerini geri verir.

Yirmi dört ay içinde sözleşmeden dönme

Cayma süresi geçtikten sonra da tüketicinin bir çıkış yolu vardır. Sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketici, herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilir. Bu hakkın bir bedeli olabilir.

Satıcı, satış veya satış vaadi nedeniyle doğan vergi, harç ve benzeri yasal masrafları isteyebilir. Bunlara ek olarak dönmenin yapıldığı zamana göre şu sınırlar içinde tazminat isteyebilir:

• Sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar,
• Üç ila altı ay arası için yüzde dördüne kadar,
• Altı ila on iki ay arası için yüzde altısına kadar,
• On iki ila yirmi dört ay arası için yüzde sekizine kadar.

Kanun bu oranları “kadar” ifadesiyle, yani üst sınır olarak belirlemiştir. Bazı durumlarda ise tüketiciden hiçbir bedel istenemez. Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse, tüketici öldüğü ya da kazanç elde etmekten sürekli yoksun kaldığı için ödemeleri yapamaz hâle gelmişse veya tüketicinin olağan koşullarla taksitle satışa geçme önerisi satıcı tarafından reddedilmişse bedel istenemez.

Dönmede iade için süre öngörülmüştür. Tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve borç belgeleri, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde geri verilir. Tüketici de satıcının iadesinden itibaren on gün içinde edindiklerini iade eder.

Teslim süresi

Konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslim edilmesi zorunludur. Bu süre, sözleşme tarihinden itibaren hiçbir durumda kırk sekiz ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapuya tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin, yani konut üzerindeki fiilî hâkimiyetin devri hâlinde de teslim yapılmış sayılır.

Konut, doğrudan bu konutun alımını finanse eden bağlı bir konut kredisiyle alınmışsa, teslimle ilgili sorunlarda kredi kuruluşu da sorumluluğa katılır. Konut hiç ya da gereği gibi teslim edilmez ve tüketici kanunun 11. maddesindeki seçimlik haklarından birini (sözleşmeden dönme, bedelden indirim, ücretsiz onarım ya da ayıpsız misliyle değiştirme) kullanırsa, satıcı ve kredi kuruluşu müteselsilen, yani tüketiciye karşı birlikte sorumlu olur. Kredi kuruluşunun bu sorumluluğu kullanılan kredi miktarıyla ve bir yıllık süreyle sınırlıdır.

Konut teslim edilmişse bu süre teslim tarihinden, edilmemişse satış ya da bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen teslim tarihinden başlar. Kredi ipotek finansmanı kuruluşu gibi başka bir kuruluşa devredilmiş olsa bile krediyi veren kuruluşun sorumluluğu devam eder. Tüketicinin kendi seçtiği konutun bedelini, satıcıyla arasında bir anlaşma bulunmayan bir kuruluşun ödediği krediler ise bağlı kredi sayılmaz.

Ön bilgilendirme formunun içeriği, sözleşmede bulunması gereken hususlar ve cayma ile dönmenin ayrıntıları yönetmelikle belirlenir. Sözleşmeyi imzalamadan önce teslim tarihini, ödeme planını ve dönme hâlinde ödenecek tazminatın nasıl hesaplanacağını yazılı olarak görmek, ileride çıkacak tartışmaları azaltır.

Sık sorulan sorular

Cayma ile sözleşmeden dönme arasındaki fark nedir?

Cayma, sözleşmenin kurulmasından sonraki on dört gün içinde kullanılır ve tüketiciden cezai şart istenemez. Sözleşmeden dönme ise sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar kullanılabilir; bu durumda satıcı yasal masraflar ile süreye göre artan oranda tazminat isteyebilir.

Konut kredisiyle aldım, caymak istersem kredi ne olur?

Konut kısmen ya da tamamen bağlı krediyle alınmışsa kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere cayma süresinin sonunda yürürlüğe girer. Kredi kuruluşu cayma süresi içinde faiz, komisyon ya da başka bir ad altında masraf isteyemez.

Satıcı inşaatı bitirmezse dönme tazminatı öder miyim?

Hayır. Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel isteyemez. Bu durumda tüketicinin genel hükümlerden doğan başka hakları da gündeme gelebilir; somut sözleşmeye göre ayrıca değerlendirilir.

Yapı ruhsatı olmayan bir proje için kapora istendi. Ödemeli miyim?

Yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Ayrıca satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça herhangi bir ad altında ödeme ya da tüketiciyi borç altına sokan bir belge isteyemez.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.