Evimi sattım, kazanç için vergi öder miyim? Konut satışında değer artışı kazancı
Kısaca
- Satın alınan konut edinildiği tarihten itibaren beş yıl içinde satılırsa kazanç vergilendirilir.
- Miras ya da bağış yoluyla edinilen konutun satışından doğan kazanç değer artışı kazancı sayılmaz.
- İstisnayı aşan kazanç, satışın yapıldığı yılı izleyen Mart ayının 1'i ile 25'i arasında beyan edilir.
Ev satan birinin aklına gelen ilk soru, aradaki kârdan vergi çıkıp çıkmayacağıdır. Gelir Vergisi Kanunu bu kâra değer artışı kazancı der. Bu kazanç her satışta doğmaz; evi nasıl edindiğiniz ve ne kadar süre elinizde tuttuğunuz sonucu belirler. Aşağıda bir konutun satışında verginin hangi şartlarla doğduğu, nasıl hesaplandığı ve ne zaman beyan edileceği anlatılıyor.
Konut satışı hangi durumda vergilendirilir
Kanun, gayrimenkullerin edinme tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazancı vergiye tabi tutar. Konut da bu kapsamdadır. Beş yıl dolduktan sonra yapılan satışta, aradaki fark ne kadar büyük olursa olsun, değer artışı kazancı vergisi doğmaz.
Elden çıkarma yalnızca satış demek değildir. Kanun şu işlemleri de aynı sonuca bağlar:
- bir bedel karşılığında devir,
- trampa ya da takas, yani evin başka bir malla değiştirilmesi,
- kamulaştırma ve devletleştirme,
- evin bir ticaret şirketine sermaye olarak konulması.
Buna göre dört yıl önce aldığınız evi kamulaştırma bedeli karşılığında devlete bırakmanız da beş yıl içinde elden çıkarma sayılır. Kooperatiften edinilen dairede ise süre, kooperatifin daireyi ortağa tahsis ettiği tarihten başlar. Kanun bu tarihte dairenin ortak tarafından satın alındığını kabul eder.
Miras ve bağışla edinilen konut
Beş yıl kuralı, satın alma gibi karşılığı ödenerek edinilen konutlar için işler. Kanun, ivazsız olarak edinilenleri bu hükmün dışında tutar. İvazsız edinme, mirasta ya da bağışta olduğu gibi karşılık ödemeden mülk sahibi olmaktır.
Bu yüzden anne babanızdan miras kalan ya da size bağışlanan bir evi, edindiğiniz tarihten bir ay sonra da satsanız değer artışı kazancı vergisi doğmaz. Mirasla ya da bağışla mülk geçişinin kendine ait vergisi bulunur; ancak o vergi satıştan doğan kazançla ilgili değildir.
Bir istisna akılda tutulmalı. Kanun, gayrimenkul alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettiği kazancı ticari kazanç sayar. Ev alıp satmayı iş hâline getiren kişi için beş yıl kuralı değil, ticari kazanç hükümleri uygulanır. Faaliyetine devam eden bir ticari işletmeye dahil ve amortismana tabi bir taşınmazın elden çıkarılmasından doğan kazanç da ticari kazanç sayılır.
Kazanç nasıl hesaplanır
Vergilendirilecek tutar satış bedelinin tamamı değildir. Kanun safi kazancı şöyle bulur: satıştan elde edilen bedelden, evin maliyet bedeli, satış nedeniyle yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçlar düşülür. Satıcının payına düşen tapu harcı da bu düşülebilecek harçlar arasındadır.
Maliyet bedeli, enflasyon dikkate alınarak artırılabilir. Buna endeksleme denir. Kanuna göre evin alış bedeli, satıldığı ay hariç olmak üzere kanunda belirtilen fiyat endeksindeki artış oranında yükseltilir. Endeksleme yapılabilmesi için bu artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekir. Artış yüzde 10’un altında kalırsa alış bedeli olduğu gibi kullanılır.
Maliyet bedeli belgelenemiyorsa kanun başka bir yol gösterir. Bu durumda Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre takdir komisyonlarının belirleyeceği bedel maliyet olarak esas alınır. Tapu ve banka kayıtları gibi alış bedelini gösteren belgeleri saklamak bu yüzden önemlidir.
Hesap kabaca şu sırayla yapılır:
- Alış bedeli tespit edilir.
- Endeks artışı yüzde 10’u buluyorsa alış bedeli bu oranda artırılır.
- Satış bedelinden endekslenmiş alış bedeli, satış giderleri ve satıcının ödediği vergi ve harçlar çıkarılır.
- Bulunan kazançtan o yılın istisna tutarı düşülür.
Rakamlar yalnızca anlatım içindir. Bir kişi konutu üç yıl önce 2.000.000 TL’ye almış, bugün 4.000.000 TL’ye satmış olsun. Kanunda öngörülen dönem için hesaplanan endeks artışı yüzde 60 ise alış bedeli 3.200.000 TL’ye yükselir. Satıcının üzerinde kalan harç ve giderler 100.000 TL tutuyorsa safi kazanç 700.000 TL olur. Vergiye tabi kısım, bu tutardan o yılın istisnası düşüldükten sonra kalan miktardır.
Endeksleme olmasaydı aynı satışta kazanç 1.900.000 TL görünecekti. Aradaki fark, endekslemenin enflasyonun yarattığı görünüşteki kazancı vergiden ne ölçüde ayıkladığını gösterir. Endeks artışının hangi aylar arasında hesaplandığına bu yüzden dikkat etmek gerekir.
İstisna tutarı ve beyan zamanı
Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının belli bir kısmı gelir vergisinden istisnadır. Bu tutar kanunda sabit değildir; her yıl Gelir Vergisi Genel Tebliği ile yeniden belirlenir. Satışın yapıldığı yıl için geçerli tutara bakmak gerekir. Aynı yıl içinde birden fazla satış yapıldıysa istisna, o yılın toplam değer artışı kazancına bir kez uygulanır.
Kazanç istisna tutarı içinde kalıyorsa yıllık beyanname verilmez. Kanun, kazanç ve iratların istisna hadleri içinde kalan kısmını beyan dışı tutar. İstisnayı aşan kazanç ise yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir ve kazanç, kişinin beyana tabi diğer gelirleriyle birlikte artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.
Beyan ve ödeme takvimi şöyledir:
- Beyanname, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayının başından 25’inci günü akşamına kadar verilir.
- Tahakkuk eden vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.
Örneğin 2026 yılı içinde yapılan bir satışın beyanı 2027 yılının Mart ayında yapılır. Kanun, beyanı gereken gelirlerin yıllık beyannamede toplanmasını zorunlu tutar. Aynı yıl beyana tabi kira geliri gibi başka bir geliriniz varsa, konut satışından doğan kazanç onunla aynı beyannamede gösterilir.
Sık sorulan sorular
Evi altı yıl önce aldım, şimdi sattım. Beyanname vermem gerekir mi?
Hayır. Kanun, satın alınan konutun edinildiği tarihten başlayarak beş yıl içinde satılmasından doğan kazancı vergilendirir. Beş yıl dolduktan sonra yapılan satışta değer artışı kazancı doğmaz, bu satış için beyanname de verilmez.
Babamdan miras kalan evi, miras kaldıktan bir yıl sonra sattım. Vergi çıkar mı?
Miras yoluyla edinme ivazsız, yani karşılıksız bir edinmedir. Kanun ivazsız edinilen konutları beş yıl kuralının dışında tutar. Bu yüzden ne kadar kısa sürede satarsanız satın, satıştan değer artışı kazancı vergisi doğmaz. Mirasla geçişin kendi vergisi ayrı bir konudur.
Evi aldığım fiyattan daha düşüğe sattım. Ne yapmam gerekir?
Safi kazanç, satış bedelinden maliyet bedeli ve satış giderleri düşülerek bulunur. Satış bedeli bunların altında kalıyorsa ortada vergilendirilecek bir kazanç yoktur. Bu satış için değer artışı kazancı beyan etmeniz gerekmez.
Kooperatiften aldığım daireyi ne zamandan itibaren beş yıl hesaplanır?
Kanuna göre kooperatifin ortağına bu sıfatla tahsis ettiği taşınmaz, tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır. Beş yıllık süre bu tahsis tarihinden başlar.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.