Kira gelirini beyan etmek zorunda mıyım? Beyanname süresi ve gider yöntemleri

Kısaca

• Konut kira geliri istisna tutarını aşarsa yıllık beyanname ile beyan edilir.
• İstisna sınırı aşıldığı hâlde beyan yapılmazsa istisnadan da yararlanılamaz.
• Beyanname, gelirin elde edildiği yılı izleyen Mart ayının 1'i ile 25'i arasında verilir.
• Kira geliri olan kişi giderlerini gerçek tutarıyla ya da hasılatın yüzde 15'i olarak götürü indirebilir.

Bir evi, dükkânı ya da araziyi kiraya veren kişi, aldığı kira için gelir vergisi öder. Vergi hukukunda bu gelire gayrimenkul sermaye iradı denir. Kira gelirinin bir kısmı kanundaki istisna sayesinde vergiden kurtulabilir; bir kısmı ise kiracının yaptığı kesintiyle zaten vergilendirilmiş olur. Beyanname verme yükümlülüğü de bu iki duruma göre değişir.

Kira geliri ne zaman elde edilmiş sayılır?

Kira geliri tahsil esasına göre hesaplanır. Bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak fiilen alınan kiraların toplamı, o yılın gayrisafi hasılatıdır. Gayrisafi hasılat, giderler düşülmeden önceki brüt tutardır. Gelecek yıllara ait olup peşin alınan kiralar, ait oldukları yılların hasılatı sayılır.

Kiracı adına bankaya, notere, icra dairesine ya da postaya para yatırılması ve bunun mal sahibine bildirilmesi tahsil hükmündedir. Kira alacağının başkasına devredilmesi de tahsil sayılır.

Kira bedeli emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili merciler ya da mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş bir kira varsa o kiradır. Böyle bir kira yoksa Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin yüzde 5’idir. Bedelsiz kullandırılan mülkler için de emsal kira hesaplanır. Ancak kanun şu durumlarda emsal kira bedeli esasını uygulamaz:

• Boş kalan bir taşınmazın korunması için başkasının bedelsiz oturmasına bırakılması,
• Binanın mal sahibinin anne, baba, çocuk, torun gibi usul ve füruunun ya da kardeşlerinin oturmasına bırakılması (her biri için yalnızca bir konut),
• Mal sahibiyle birlikte akrabalarının da aynı evde oturması,
• Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

Kimler beyanname verir?

Kira gelirinde beyan yükümlülüğü, gelirin konut mu işyeri mi olduğuna göre ayrılır.

Konut kirası için kanun bir istisna tanır. Bir takvim yılında konut kirasından elde edilen hasılatın belirli bir tutarı gelir vergisinden müstesnadır. Bu tutar her yıl yeniden belirlenir; ilgili yılın tutarını Gelir İdaresi duyurularından kontrol etmek gerekir. Hasılatı bu tutarın altında kalan kişi beyanname vermez.

İstisnayla ilgili üç önemli sınır vardır:

• İstisna tutarının üzerinde hasılat elde edilip hiç beyan edilmez veya eksik beyan edilirse istisnadan yararlanılamaz.
• Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar, yani esnaf, tüccar ve serbest meslek sahipleri istisnadan yararlanamaz.
• İstisna tutarının üzerinde hasılat elde edenlerden ücret, kira ve diğer gelirlerinin brüt toplamı gelir vergisi tarifesinin üçüncü dilimindeki ücret tutarını aşanlar da istisnadan yararlanamaz.

İşyeri kirasında durum farklıdır. Şirketler, gerçek usulde vergilendirilen tüccar ve serbest meslek erbabı ile kamu idareleri gibi kiracılar, kira öderken mal sahibi adına vergi kesintisi yapmak zorundadır. Buna tevkifat ya da stopaj denir.

Kesinti yapılmış işyeri kirası, kanunda belirtilen ve her yıl güncellenen sınırları aşmıyorsa beyan edilmez. Sınır aşılırsa kira yıllık beyannameye eklenir ve kesilen vergi, beyanname üzerinden hesaplanan vergiden düşülür.

Kesintiye ve istisnaya konu olmayan kira gelirleri, örneğin bir kişiye kiraya verilen işyerinin kirası, toplamı kanundaki sınırı aşmıyorsa yine beyan dışında kalır. Bu sınır da her yıl güncellenir.

Beyanname süresi ve ödeme

Bir takvim yılına ait gelirin beyannamesi, izleyen yılın Mart ayının başından 25’inci günü akşamına kadar verilir. Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilir ya da taahhütlü postayla gönderilir. Örneğin 2026 yılında tahsil edilen kiralar 2027 yılının Mart ayında beyan edilir.

Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Kiracının yaptığı kesintiler hesaplanan vergiden mahsup edilir. Mahsup edilen tutar hesaplanan vergiden fazlaysa fark, tebliğden itibaren bir yıl içinde yapılacak başvuru üzerine iade edilir.

Mükellefin yıl içinde ölmesi hâlinde beyanname, ölüm tarihinden itibaren dört ay içinde verilir.

Götürü gider mi, gerçek gider mi?

Vergi, brüt kira tutarı üzerinden değil, giderler düşüldükten sonra kalan safi irat üzerinden hesaplanır. Kanun bunun için iki yöntem tanır.

Götürü gider yönteminde kira geliri olan kişi, hiçbir belge göstermeden hasılatının yüzde 15’ini gider olarak indirir. Bu yöntemi seçen kişi iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez. Hakları kiraya verenler götürü gider yöntemini kullanamaz.

Gerçek gider yönteminde, belgelendirilen giderler hasılattan düşülür. Kanunda sayılan başlıca giderler şunlardır:

• Kiraya verenin ödediği aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Kiraya verilen mülk için ödenen sigorta, vergi, resim ve harçlar,
• Onarım, bakım ve idame giderleri (mülkün değerini artıran genişletme ve ilaveler onarım sayılmaz),
• Amortisman ile ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu için yapılan harcamalar,
• Kendi evini kiraya verip kirada oturan kişinin ödediği kira,
• Konut olarak kiraya verilen bir taşınmaz için, edinme yılından başlayarak beş yıl süreyle edinme bedelinin yüzde 5’i.

Konut dışındaki kiralık mülkler için kullanılan kredilerin faizleri de gider yazılabilir. Konutlar için ise bu imkân yoktur. İstisna edilen hasılata düşen giderler ile para ve vergi cezaları indirilemez.

Hangi yöntemin avantajlı olduğu, o yıl yapılan harcamaların tutarına bağlıdır. Belgeli harcaması az olan kişi için götürü gider çoğu zaman daha pratiktir.

Kira gelirinin beyan edilmemesi hâlinde uygulanacak vergi cezaları ve uzlaşma yolu ayrı bir konudur; bu yazının kapsamı dışındadır.

Sık sorulan sorular

Evimi annemin oturması için bedelsiz verdim. Kira geliri beyan etmem gerekir mi?

Kural olarak bedelsiz kullandırılan bina için emsal kira bedeli hesaplanır. Ancak binanın mal sahibinin usul, füru ya da kardeşlerinin oturmasına bırakılması bu kuralın dışındadır. Usul anne, baba ve büyükanne, büyükbaba gibi üstsoyu; füru çocuk ve torun gibi altsoyu ifade eder. Annenize bıraktığınız konut için emsal kira hesaplanmaz.

Kira gelirimi beyan ettim ama kiracı kirayı ödemedi. Yine vergi öder miyim?

Kira geliri tahsil esasına göre vergilendirilir. Bir yıl içinde fiilen tahsil edilen kiralar o yılın geliridir. Tahsil edilemeyen kira, tahsil edildiği yılın geliri olarak beyan edilir. Kiracı adına bankaya, notere ya da icra dairesine yatırılan ve size haber verilen para ise tahsil edilmiş sayılır.

Dükkânımı bir şirkete kiraladım ve şirket kesinti yapıyor. Beyanname vermem gerekir mi?

Kesinti yapılmış kira geliri, beyana tabi diğer gelirlerinizle birlikte toplamı kanundaki sınırı aşmıyorsa beyan edilmez. Bu sınır gelir vergisi tarifesine bağlıdır ve her yıl güncellenir. Sınır aşılırsa kira geliri beyannameye eklenir ve şirketin kestiği vergi hesaplanan vergiden düşülür.

Götürü gider yöntemini seçtim. Gelecek yıl gerçek gidere dönebilir miyim?

Götürü gider yöntemini seçen kişi iki yıl geçmeden bu yöntemden dönemez. Bu yüzden ilk yılın tercihini, sonraki yılda yapacağınız büyük onarım ya da bakım harcamalarını da düşünerek yapmak gerekir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.