Konut kredisinde tüketicinin hakları: erken ödeme, temerrüt, sigorta ve bağlı kredi

Kısaca

• Konut finansmanı sözleşmesi yazılı ya da mesafeli kurulmadıkça geçerli olmaz ve öncesinde ön bilgi formu verilmelidir.
• Sabit faizli kredide erken ödeme tazminatı kalan vade otuz altı ayı aşmıyorsa yüzde bir, aşıyorsa yüzde iki ile sınırlıdır.
• Banka borcun tamamını isteyebilmek için ardışık en az iki taksitte temerrüt ve en az otuz günlük uyarı süresi şartını beklemelidir.
• Tüketicinin açık talebi olmadan kredi bağlantılı sigorta yaptırılamaz ve tüketicinin seçtiği sigorta şirketinin teminatı kabul edilir.

Bir konut almak için bankadan kredi kullanan kişi, çoğu zaman on yıl ve daha uzun süre bankaya bağlanır. Bu uzun ilişkide faizin değişip değişmeyeceği, krediyi erken kapatmanın maliyeti, bir iki taksit aksarsa ne olacağı ve satın alınan konut hiç teslim edilmezse bankanın sorumluluğu önemli sorulardır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun bu soruları 32 ile 39. maddeler arasında cevaplar; ayrıntılar Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği’ndedir.

Konut finansmanı sözleşmesi nedir

Kanun, halk arasında konut kredisi ya da mortgage denen işlemleri konut finansmanı sözleşmesi adı altında toplar. Şunlar bu kapsamdadır:

• Konut edinmek amacıyla tüketiciye kredi kullandırılması.
• Konutların finansal kiralama yoluyla tüketiciye kiralanması.
• Tüketicinin sahip olduğu konutun teminat gösterilmesi karşılığında kredi kullandırılması.
• Bu amaçlarla kullandırılmış kredilerin yeniden finanse edilmesi.

Konut yapı kooperatiflerinin gerçek kişi ortakları da bu hükümlerin uygulanmasında tüketici sayılır.

Sözleşme yazılı ya da mesafeli olarak kurulmadıkça geçerli değildir. Mesafeli kurulma, sözleşmenin internet bankacılığı gibi uzaktan iletişim araçlarıyla yapılmasıdır. Geçerli bir sözleşme yapmamış kuruluş, bu geçersizliği sonradan tüketicinin aleyhine ileri süremez.

Kuruluş, sözleşme kurulmadan makul bir süre önce, sözleşme koşullarını içeren bir ön bilgi formunu tüketiciye vermek zorundadır. Formun içeriği yönetmelikte ayrıntılı olarak sayılır. Formun imzadan önce okunması, sonradan yaşanacak birçok uyuşmazlığı önler.

Faiz, erken ödeme ve erken ödeme tazminatı

Kanuna göre kredilerde geri ödemelerin anaparayı aşan kısmı, finansal kiralamada da kira bedelinin anaparayı aşan kısmı faiz sayılır. Faiz oranı sözleşmede sabit, değişken ya da ikisinin birleşimi olarak belirlenebilir. Sabit faiz oranı, tarafların rızası olmadan sözleşme süresince değiştirilemez. Değişken faizde ise oran, sözleşmede belirtilen ve yaygın kabul görmüş endekslerden en düşük olanına göre değişebilir; ancak dönemsel ödeme, sözleşme başında belirlenen azami tutarı aşamaz. Kuruluş, değişken faizin olası etkilerini tüketiciye açıklamak zorundadır. Kullanılabilecek referans faiz ve endeksleri Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası belirler.

Tüketici vadesi gelmemiş bir ya da birkaç taksidi ödeyebilir veya borcun tamamını erken kapatabilir. Kuruluş, erken ödenen tutara göre faiz ve diğer maliyet unsurlarında indirim yapmak zorundadır.

Faiz oranı sabitse ve sözleşmede öngörülmüşse kuruluş erken ödeme tazminatı isteyebilir. Tazminat faiz indirimi yapıldıktan sonra hesaplanır ve şu sınırları aşamaz:

• Kalan vadesi otuz altı ayı aşmayan kredilerde erken ödenen tutarın yüzde biri.
• Kalan vadesi otuz altı ayı aşan kredilerde erken ödenen tutarın yüzde ikisi.

Değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde erken ödeme tazminatı istenemez.

Taksitler ödenmezse

Taksitler ödenmediğinde kuruluş, sözleşmede bu hakkı saklı tutmuşsa kalan borcun tamamını isteyebilir. Buna muacceliyet, yani vadesi gelmemiş borcun hemen ödenmesi gereken hâle gelmesi denir. Kanun bunu üç şarta bağlar:

1. Kuruluş kendi edimlerinin tamamını yerine getirmiş olmalıdır.
2. Tüketici birbirini izleyen en az iki taksidi ödemede temerrüde düşmüş olmalıdır.
3. Kuruluş tüketiciye en az otuz gün süre vererek muacceliyet uyarısında bulunmalıdır.

Muaccel kılınan taksitler hesaplanırken faiz, komisyon ve benzeri masraflar dikkate alınmaz.

Finansal kiralama yoluyla edinilen konutlarda kanun ayrıca bir güvence öngörür. Tüketici uyarıda verilen süre içinde borcunu ödemezse ve kuruluş sözleşmeyi feshederek kalan borcun tamamını isterse, konutu derhal satışa çıkarmak zorundadır. Satıştan önce Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilmiş kişi veya kuruluşlara değer tespiti yaptırılır ve bu değer satıştan en az on iş günü önce tüketiciye bildirilir. Satış basiretli bir tacir gibi, yani işini bilen ve özenli bir tacirden beklenen dikkatle yapılmalıdır. Satış bedeli kalan borcu aşarsa fark tüketiciye hemen ödenir. Satıştan ve fazlanın ödenmesinden sonra konutu elinde bulunduran tüketici ya da üçüncü kişiler konutu boşaltmak zorundadır; boşaltılmazsa yeni malik İcra ve İflas Kanunu’na göre icra yoluyla tahliye isteyebilir.

Sigorta, yan ürünler ve bağlı kredi

Kredi kullanırken en sık şikâyet edilen konulardan biri, istenmeyen sigorta ve ürünlerin pakete eklenmesidir. Kanun bu konuda açıktır:

• Tüketicinin yazılı veya kalıcı veri saklayıcısıyla açık talebi olmadan kredi bağlantılı sigorta yaptırılamaz. Kuruluş sigortalı bir sözleşme sunacaksa, sigortasız seçeneği de birlikte sunmak zorundadır.
• Tüketicinin kendi seçtiği sigorta şirketinden aldığı teminat kuruluşça kabul edilmelidir.
• Kredi bağlantılı sigorta, kredi borcunu güvence altına alma amacına uygun olmalıdır. Meblağ sigortalarında sigorta, kalan borç tutarı ve vadeyle uyumlu yapılmalıdır.
• Konut finansmanı sözleşmesi, krediyle ilgisi olmayan yan finansal ürün ve hizmetlerin satın alınması şartına bağlanamaz.

Bağlı kredi, belirli bir konutun satın alınmasını finanse etmek için verilen ve satış sözleşmesiyle ekonomik bir bütün oluşturan kredidir. Konut hiç ya da gereği gibi teslim edilmezse ve tüketici kanunun ayıplı mala ilişkin seçimlik haklarından birini kullanırsa, satıcı ile kredi veren kuruluş birlikte sorumlu olur. Kuruluşun sorumluluğu, kullandırılan kredi tutarıyla ve konutun teslim tarihinden, teslim edilmemişse sözleşmede öngörülen teslim tarihinden itibaren bir yılla sınırlıdır. Kredi ipotek finansmanı kuruluşlarına veya konut finansmanı fonlarına devredilse bile krediyi veren kuruluşun sorumluluğu devam eder.

Satıcıyla belirli bir konut için yapılmış bir anlaşma olmadan, tüketicinin kendi seçtiği konutun bedelinin kuruluşça doğrudan ödendiği krediler bağlı kredi sayılmaz. Bedeli önceden ödenip sonradan teslim edilecek konutların satışı ise ön ödemeli konut satışı kurallarına tabidir; bu konuyu ayrı bir yazıda anlatıyoruz.

Sık sorulan sorular

Kredimi başka bir bankaya taşımak istiyorum, erken ödeme tazminatı öder miyim?

Krediniz sabit faizliyse ve sözleşmede öngörülmüşse banka erken ödeme tazminatı isteyebilir. Tazminat, kalan vadesi otuz altı ayı aşmayan kredilerde erken ödenen tutarın yüzde birini, aşan kredilerde yüzde ikisini geçemez ve faiz indirimi yapıldıktan sonra hesaplanır. Değişken faizli kredilerde erken ödeme tazminatı istenemez.

Konut kredisi için açılan hesaptan aylık ücret kesiliyor, bu doğru mu?

Kanuna göre konut finansmanı sözleşmesi nedeniyle açılan ve yalnızca kredi işlemlerinde kullanılan hesap için tüketiciden ücret veya masraf alınamaz. Tüketici yazılı olarak ya da kalıcı veri saklayıcısıyla aksini istemedikçe bu hesap kredi ödenince kapanır. Tüketicinin açık talimatı olmadan konut kredisine bağlı bir kredili mevduat hesabı da açılamaz.

Konut kredisinde tüketici kredisindeki gibi cayma hakkı var mı?

Kanunun konut finansmanını düzenleyen 32 ile 39. maddeleri arasında, tüketici kredisi sözleşmelerindeki on dört günlük cayma hakkına benzer bir hüküm bulunmaz. Bu yüzden konut kredisinde ön bilgi formunu imzadan önce dikkatle incelemek daha da önem kazanır. Satıcıdan satın alınan konutla ilgili haklar ise ayrıca değerlendirilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.