Apartmanda ortak yerler: çatı, bodrum ve koridorda kim, neyi, hangi kararla yapabilir?

Kısaca

• Merdiven, sahanlık, çatı ve sığınak gibi yerler sözleşmede ne yazarsa yazsın ortak yer sayılır.
• Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis yapmak ve dış cepheyi farklı renge boyatmak için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.
• Dış duvar ve çatının reklam için kiralanması ile çatıya kat ilavesi bütün kat maliklerinin oybirliğini ister.
• Kurala uymayan malike karşı sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenebilir.

Apartmanda yaşayanlar arasındaki tartışmaların önemli bir kısmı dairelerin içinde değil, dışında çıkar. Bodruma eşya yığılır, çatıya baz istasyonu kurulmak istenir, giriş katındaki malik bahçeyi çitle çevirir, biri dış cepheyi farklı renge boyatır. Bu sorunların hepsi aynı kavrama dayanır: ortak yer.

Ortak yer, bağımsız bölümlerin (daire, dükkân gibi ayrı tapusu olan birimlerin) dışında kalan ve binayı oluşturan ya da birlikte kullanılan her yerdir. Bu yazı ortak yerlerin kullanımını ve değiştirilmesini anlatıyor; ortak giderlerin ve aidatın paylaşımı ayrı bir yazının konusudur.

Ortak yer sayılan yerler

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerin sözleşmeyle belirlenebileceğini söyler. Ama bazı yerler, sözleşmede ne yazarsa yazsın, her hâlde ortak yerdir. Bunların başlıcaları şunlardır:

• Temeller, ana duvarlar, kolon, kiriş ve perde duvarlar gibi taşıyıcı sistem; bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar,
• Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar,
• Kapıcı dairesi, genel çamaşırlık, kömürlük, ortak garajlar, kalorifer dairesi, su depoları, sığınaklar,
• Bağımsız bölüm dışındaki kanalizasyon, elektrik, su, havagazı ve kalorifer tesisatı, ortak anten ve şebekeler,
• Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın merdivenleri.

Bunların dışında kalsa da ortaklaşa kullanma, korunma ya da faydalanma için zorunlu olan yerler de ortak yer sayılır. Hangi yerin ortak olduğu konusunda tereddüt varsa önce tapudaki kat mülkiyeti kayıtlarına, onaylı projeye ve yönetim planına bakılır.

Ortak yerlerde kimin ne hakkı var?

Kat malikleri, binanın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir. Her malikin ortak yerleri kullanma hakkı vardır. Kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanı gibi yerlerde bu kullanımın ölçüsü, aksine bir sözleşme yoksa malikin arsa payıyla orantılıdır.

Kullanma hakkı sınırsız değildir. Kat malikleri hem bağımsız bölümlerini hem ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Bu yükümlülükler kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bölümden herhangi bir şekilde sürekli yararlananlara da uygulanır. Bunlar, borçlarını yerine getirmezlerse kat malikiyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur. Ortak alandaki gürültü ve rahatsızlık gibi konular, komşuluk hukukuna ilişkin yazımızda ayrıca ele alınmıştır.

Yönetim planı burada belirleyici bir rol oynar. Plan, binanın kullanma amacını ve şeklini düzenler ve bütün kat malikleri için sözleşme hükmündedir. Örneğin bahçenin bir kısmının giriş katındaki daireye tahsis edildiği ya da çatı arasının nasıl kullanılacağı planda yazılı olabilir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.

Ortak yerde değişiklik ve gereken çoğunluklar

Kanun, ortak yerlerde yapılacak işleri niteliklerine göre ayırır ve her biri için farklı bir çoğunluk arar.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz, dış cepheyi farklı renkte boyatamaz. Ortak yer ya da tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği ya da binanın güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, bu onarım ve güçlendirme için kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bölümünde de anayapıya zarar verecek onarım ya da değişiklik yapamaz.

Ortak yerlerin daha düzgün, daha rahat kullanılır ya da daha faydalı hâle getirilmesine yarayan yenilik ve eklemeler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verilen kararla yapılır. Kimse bunları kendi başına yapamaz. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden yararlananlar tarafından yararlanma oranında ödenir. Isı yalıtımı ve ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü gibi işler için de sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir. Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzerindeki binalarda merkezi ısıtmadan bireysel sisteme geçiş ise oybirliği ister.

Engelli bir kişinin yaşamı için zorunlu olan proje değişikliği, kat malikleri tarafından en geç üç ay içinde yapılacak toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır. Toplantı yapılamaz ya da talep kabul edilmezse, ilgili malikin isteği üzerine bina güvenliğini tehlikeye sokmadığını gösteren komisyon raporuna dayanılarak işlem yapılabilir.

Yapılmak istenen yenilik çok masraflıysa ya da binanın özel durumuna göre lüks sayılıyorsa ya da bütün kat maliklerinin kullanması zorunlu yerlerde bulunmuyorsa, bundan yararlanmak istemeyen malik gidere katılmak zorunda değildir. Sonradan arsa payı oranında giderlere katılırsa o yenilikten yararlanma hakkını kazanır.

Bazı işler ise oybirliği ister. Binanın dış duvarlarının, çatısının ya da damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verilecek kararla yapılabilir. Çatıya kat ilavesi gibi yeni bağımsız bölüm yapımı da oybirliğine ve ayrıca tapuda yapılacak işlemlere bağlıdır.

Kurala uymayan malike karşı ne yapılabilir?

Bir malik ortak yeri izinsiz değiştirmiş ya da kullanım kurallarına uymuyorsa ilk adım genellikle yöneticiye ve kat malikleri kuruluna başvurmaktır. Sonuç alınamazsa, zarar gören kat maliki ya da malikler binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgilileri dinledikten sonra kanuna, yönetim planına ve gerekirse genel hükümlere ve hakkaniyete göre kararını verir ve kararın kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ister. Bu süre içinde karara uymayanlara aynı mahkemece idari para cezası verilir.

Kat malikleri kurulunun ortak yerle ilgili bir kararı kanuna ya da yönetim planına aykırıysa, kanunda gösterilen süreler içinde iptal davası açılabilir. Her kat maliki, ortak yerlere ya da diğer bölümlere kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Sık sorulan sorular

Komşum merdiven sahanlığına ayakkabılık ve dolap koydu. Buna hakkı var mı?

Merdivenler ve sahanlıklar kanunda her hâlde ortak yer sayılır. Kat malikleri ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Bir malikin ortak alanı kendi eşyasıyla fiilen işgal etmesi diğerlerinin kullanımını engelliyorsa önce yöneticiye, sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurularak hâkimin müdahalesi istenebilir.

Kendi balkonumu kapatmak için komşuların izni gerekir mi?

Balkonun kapatılması binanın dış görünüşünü değiştirir. Kanun, kat maliklerini binanın mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlü tutar; ortak yerlerde inşaat ve tesis yapılmasını ve dış cephenin farklı renge boyanmasını bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlar. Bu yüzden böyle bir değişiklikten önce yönetim planına bakmak ve kat maliklerinin yazılı rızasını almak, sonradan çıkabilecek bir uyuşmazlığın önüne geçer.

Kat malikleri kurulunun ortak yerle ilgili kararına katılmıyorum. Ne yapabilirim?

Toplantıya katılıp karşı oy kullanan kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayılan kararlar için bu süreler aranmaz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.