Dairemin arsa payı yanlış belirlenmiş: arsa payının düzeltilmesi davası nasıl açılır?

Kısaca

• Arsa payı, her bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle orantılı olmalıdır.
• Paylar bu orana uygun değilse her kat maliki veya kat irtifakı sahibi düzeltme için mahkemeye başvurabilir.
• Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.
• Bölümlerin değerinde sonradan oluşan artış veya azalış, arsa payını değiştirme sebebi değildir.

Kat mülkiyetinde her dairenin, dükkânın ya da ofisin tapusunda bir arsa payı yazar: 12/240, 30/480 gibi. Arsa payı, binanın oturduğu arsanın her bağımsız bölüme düşen ortak mülkiyet payıdır. Kanun kat mülkiyetini, arsa payı ve binadaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olarak tanımlar; yani daire, arsa payından ayrı düşünülemez. Çoğu kişi bu rakama tapuyu aldığı gün bir kez bakar ve unutur. Oysa arsa payı, apartman giderlerine katılımdan binanın ileride yıkılması hâlindeki paylaşıma kadar pek çok konuda belirleyicidir.

Bazı binalarda paylar baştan yanlış dağıtılmış olur. Geniş ve manzaralı bir daireye küçük, bodrumdaki dar bir daireye büyük pay verilmiş olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu durumda maliklere mahkemeden payların düzeltilmesini isteme imkânı tanır.

Arsa payının belirlenme ölçütü

Kanunun 3. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı, her bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle orantılı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının açıkça gösterilmesiyle kurulur. Bu ölçüt 2007 yılında yapılan değişiklikle bugünkü hâlini almıştır.

Bu kuralın iki unsuru vardır:

• Ölçü, bağımsız bölümün değeridir; yalnızca metrekaresi değil.
• Değer hesaplanırken bölümün konumu ve büyüklüğü birlikte dikkate alınır.

Aynı kural hem kat mülkiyeti hem kat irtifakı kurulurken geçerlidir. Bu yüzden aynı metrekaredeki iki dairenin arsa payı farklı olabilir. Bulunduğu kat, cephesi, manzarası ya da kullanım biçimi değerini etkileyen bir bölüm, buna uygun bir pay almalıdır.

Arsa payının etkileri

Arsa payının en günlük etkisi ortak giderlerde görülür. Kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa binanın sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığına ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payları oranında katılır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ise kural olarak eşit paylaştırılır.

Payı olması gerekenden büyük olan malik, yıllar boyunca bu giderlere fazla katılmış olur. Payı olması gerekenden küçük olan malik ise aynı giderlere daha az katılır; düzeltme, bu dengeyi bütün malikler arasında yeniden kurar. Arsa payı ayrıca bina yıkıldığında ya da yeniden yapıldığında maliklerin arsadaki payını gösterdiği için, payın doğru belirlenmesinin ekonomik sonucu küçük değildir.

Düzeltme davasını kimin açacağı ve görevli mahkeme

Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı tahsis edilmemişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Kat irtifakı, bina henüz tamamlanmadan arsa payına bağlı olarak kurulan haktır; dolayısıyla inşaat aşamasındaki binalarda da bu yol açıktır.

Dava açmadan önce iki usul kuralı bilinmelidir:

• Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilir.
• Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Arabuluculukta taraflar anlaşırsa, anlaşma belgesi taşınmazla ilgili kanunlardaki sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek düzenlenir. Taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri için icra edilebilirlik şerhi, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden alınmak zorundadır. Mahkeme bu incelemede anlaşmanın içeriğini ve taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler; gerektiğinde kurumlardan bilgi isteyebilir ve duruşma açabilir.

Davada mahkeme, her bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre değerini ve bu değerlerin birbirine oranını tespit eder. Bu hesap teknik bilgi gerektirdiğinden mahkeme bilirkişiden yararlanır. Sonuçta paylar değerle orantılı hâle getirilir; bir bölümün payı artarken diğerlerinin payı azalır. Bu yüzden dava, payları değişecek bütün malikleri ilgilendirir.

Davadan önce bakılacaklar

Dava açmadan önce tapu kaydındaki arsa payını, binanın onaylı projesini ve diğer bağımsız bölümlerin paylarını birlikte incelemek gerekir. Payların büyüklükle değil değerle orantılı olması gerektiği unutulmamalıdır. Yalnızca metrekare farkına dayanan bir iddia, konum farkının değere etkisini hesaba katmadığı için tek başına yeterli olmayabilir.

Kat irtifakı aşamasındaki binalarda ayrıca şunu bilmek gerekir: kat irtifakı, yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi alındığında kanunda gösterilen şartlarla kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem arsa malikinin ya da kat irtifakı sahibi ortak maliklerden birinin istemiyle de yapılabilir.

Süre ve değer değişikliği

Kanunun 3. maddesinin bugünkü metni, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvuruyu belirli bir süreye bağlamamaktadır.

Buna karşılık kanun önemli bir sınır koyar. Bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen artış veya azalış nedeniyle değiştirilemez. Örneğin yıllar içinde bir dükkânın bulunduğu cadde değerlenmiş, buna karşılık üst kattaki daireler göreceli olarak değer kaybetmişse, bu durum tek başına düzeltme sebebi değildir. Düzeltme davası, payların kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulurken değere uygun dağıtılmadığı iddiasına dayanır.

Bu sınırın bir istisnası vardır. Binaya kat ilavesi, çekme kat yerine tam kat yapılması ya da arsanın boş kısmında yeni bağımsız bölüm yapılması gibi hâllerde, yeni ilaveler de dahil bütün bağımsız bölümlerin arsa payları kat maliklerinin oybirliğiyle yeniden tespit edilir. Yeni bölüme ayrılan arsa payı üzerinde tapu memuru önünde düzenlenecek resmî senetle kat irtifakı kurulur ve bu irtifak bütün bağımsız bölümlerin kütüğüne tescil edilir. Bu ilaveye muvafakat eden ama kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından azalan kısmın bedeli kendilerine ödenir. Bu durumda payların değişmesi davadan değil, kanunun öngördüğü bu özel usulden kaynaklanır.

Sık sorulan sorular

Dairemin değeri yıllar içinde komşu daireye göre çok arttı. Arsa payımı buna göre değiştirtebilir miyim?

Hayır. Kanun, bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payının o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen artış veya azalış nedeniyle değiştirilemeyeceğini açıkça söyler. Düzeltme davası, payların baştan doğru dağıtılmadığı iddiasına dayanır.

Bina henüz tamamlanmadı, kat irtifakı aşamasındayız. Dava açabilir miyim?

Evet. Kanun düzeltme için mahkemeye başvurma hakkını yalnızca kat maliklerine değil, kat irtifakı sahiplerine de tanır. Kat irtifakı, bina tamamlanmadan arsa payına bağlı olarak kurulan haktır.

Dava açmak için bir süre var mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinin bugünkü metni, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvuruyu belirli bir süreye bağlamaz. Bununla birlikte dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Binaya kat çıkılırsa arsa payları ne olur?

Kat ilavesi veya sonradan yeni bağımsız bölüm yapılması gibi durumlarda, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi ve yeni ilaveler dahil bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi gerekir. Bu, kanunun değer değişikliğinin arsa payını etkilemeyeceği kuralına getirdiği istisnadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.