Kadastro tespitine nasıl itiraz edilir, dava süresi ne kadar?

Kısaca

• Kadastro tespitine karşı yol, otuz günlük askı ilanı süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açmaktır.
• Askı süresinde dava açılmayan tutanaklardaki sınırlandırma ve tespitler kesinleşir.
• Kesinleşmeden itibaren on yıl geçince kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açılamaz.
• Kesinleşmiş taşınmazdaki ölçü düzeltmesine karşı, tebliğden itibaren otuz gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.

Kadastro, taşınmazların sınırlarının ve kime ait olduklarının yerinde belirlenip haritaya ve tapu siciline geçirilmesidir. Köyünüzde ya da mahallenizde kadastro çalışması yapıldıktan sonra tarlanızın başkası adına yazıldığını, sınırın yanlış çizildiğini ya da yüzölçümünün eksik çıktığını fark edebilirsiniz. Böyle bir tespite karşı başvurulacak yol ve süreler 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu süreler kısadır ve çoğu kişinin beklediği gibi işlemez.

Askı ilanı: süre ilanla başlar

Kadastro ekibi bir bölgedeki çalışmasını bitirince, her taşınmaz için düzenlenen tutanaklar askı cetvellerine geçirilir. Kadastro müdürü, ekibin çalışmalarının bitiminden itibaren üç ay içinde bu cetvelleri hazırlayıp haritalarla birlikte ilan eder. İlan, kadastro müdürlüğünde ve muhtarın işyerinde otuz gün süreyle askıda kalır (m. 11). Halk arasında buna askı ilanı denir.

Bu ilanın önemli bir sonucu vardır: kanuna göre askı ilanı, ilgililere tebliğ yerine geçer. Taşınmaz sahibine ayrıca mektup ya da tebligat gönderilmesi gerekmez. Bu yüzden “bana haber verilmedi” itirazı süreyi kurtarmaz. İlanda, tespitlere itirazı olanların otuz günlük süre içinde kadastro mahkemesinde dava açabilecekleri de belirtilir.

Askıya çıkan tutanağı incelemek için kadastro müdürlüğüne başvurabilirsiniz. Tutanakta taşınmazın sınırları, yüzölçümü, kimin adına ve hangi sebeple tespit edildiği yazar. Hangi bilginin yanlış olduğunu bu inceleme ortaya koyar.

Askı süresinde kadastro mahkemesinde dava

Kadastro tespitine “itiraz”, uygulamada kadastro mahkemesinde dava açmak anlamına gelir. Kadastro mahkemesi, kadastro sırasında ortaya çıkan mülkiyet ve sınırlı ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklara, sınır ve ölçü anlaşmazlıklarına bakar (m. 25). Sınırlı ayni hak; irtifak, ipotek gibi başkasının taşınmazı üzerinde sahip olunan haklardır.

Mahkeme, askı ilanı süresi içinde açılan davalara bakmakla görevlidir. Mahkemenin yetkisi, her taşınmaz için kadastro tutanağının düzenlendiği günde başlar (m. 26). Davada şu tür iddialar ileri sürülebilir:

• Taşınmazın tamamının ya da bir bölümünün başkası adına yanlış tespit edildiği,
• Komşu parselle sınırın hatalı çizildiği veya yüzölçümünün eksik hesaplandığı,
• Taşınmaz üzerindeki bir irtifak hakkının ya da başka bir hakkın tutanağa yazılmadığı.

Dava hazırlanırken eski tapu kayıtları, mirasçılık belgesi, vergi kayıtları, taşınmazın kim tarafından ve ne kadar süredir kullanıldığını bilen tanıklar gibi deliller bir araya getirilmelidir. Uyuşmazlık çoğu zaman yerinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesiyle çözülür.

Kadastro mahkemesinin görevi yalnızca tespit davasıyla sınırlı değildir. Kanun, kadastroya ilişkin işlerle sınırlı olmak üzere mahkemeye mirasçılık belgesi vermek, velisi veya vasisi olmayan küçükler ve kısıtlılar için kayyım atamak, adli yardım kararı vermek ve kadastrosu yapılan taşınmazlar hakkında ihtiyati tedbir kararı almak yetkisini de tanır (m. 25). Örneğin ölen bir kişi adına tespit edilen taşınmazla ilgili davada mirasçılar, ayrı bir mahkemeye gitmeden bu belgeyi kadastro mahkemesinden alabilir.

Kadastro çalışması başladığında taşınmazla ilgili genel mahkemelerde görülmekte olan bir dava varsa, tutanağın düzenlenmesiyle dosya kadastro mahkemesine devredilir. Kadastro mahkemesi bu dosyaları tutanakla birleştirir ve dava kaldığı yerden devam eder (m. 27).

Tutanağın kesinleşmesi ve on yıllık süre

Otuz günlük askı süresi geçtikten sonra, hakkında dava açılmayan tutanaklardaki sınırlandırma ve tespitler kesinleşir (m. 12). Kesinleşen tutanaklar en geç üç ay içinde tapu siciline tescil edilir; tutanağın kesinleştiği tarih, tescil tarihi olarak kabul edilir. On yıllık sürenin başlangıcını belirleyen de bu kesinleşme tarihidir.

Kesinleşme, her şeyin bittiği anlamına gelmez; ama kadastro mahkemesine gitme imkânı bu noktada kapanır. Kesinleşmeden itibaren on yıl içinde, kadastrodan önceki bir hukuki sebebe dayanan istemler genel mahkemelerde dava konusu yapılabilir. Örneğin kadastrodan önce yapılmış bir satış ya da miras paylaşımı nedeniyle taşınmazın kendisine ait olduğunu ileri süren kişi bu yola başvurur.

On yıl dolduktan sonra ise kanun açıktır: kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz edilemez ve dava açılamaz. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; yani dolduğunda dava hakkı ortadan kalkar. Bu sınır yalnızca kadastrodan önceki sebepleri kapsar; tespitten sonra gerçekleşen bir olaya dayanan istem bu sürenin kapsamında değildir. Kesinleşmiş tutanağa karşı tapu iptali ve tescil davasının genel şartları tapu iptali ve tescil davası yazısında anlatılmıştır.

Ölçü ve çizim hataları: 2026’da yeniden düzenlenen 41. madde

Kadastrodan yıllar sonra parselin haritadaki ölçülerinin gerçeğe uymadığı anlaşılabilir. Bu tür teknik hatalar, mülkiyet uyuşmazlığından farklı bir usule tabidir. Kadastro Kanunu’nun 41. maddesi, 22/5/2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun’la “Hatalar ve düzeltme işlemleri” başlığıyla yeniden düzenlenmiştir.

Yeni düzenlemeye göre geometrik durumu kesinleşmiş taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, çizim ve hesaplamadan doğan farklar düzeltilir. Kanun, tapu planının üretim yöntemi ve ölçeğine göre kabul edilebilir farka “yanılma sınırı” der; farkın bu sınırı aşması “hata” sayılır. Yanılma sınırını aşan farklar, ilgilinin başvurusu üzerine ya da kadastro müdürlüğünce kendiliğinden düzeltilir.

Düzeltme, taşınmaz maliklerine ve diğer hak sahiplerine tebliğ edilir. Düzeltmeye katılmayan kişi, tebliğ tarihinden başlayan otuz gün içinde düzeltmenin kaldırılması için sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Bu süre içinde dava açılmazsa düzeltme kesinleşir. Burada süre, askı ilanından farklı olarak tebliğle başlar; tebligatı aldığınız tarihi not etmek bu yüzden önemlidir.

Sık sorulan sorular

Tutanakta taşınmaz adıma yazılmış ama yüzölçümü eksik. Hangi yola başvurmalıyım?

Askı süresi devam ediyorsa sınır ve ölçü uyuşmazlıkları da kadastro mahkemesinin görevindedir; dava bu süre içinde açılmalıdır. Tutanak kesinleştikten sonra fark ölçü ya da hesaplama hatasından kaynaklanıyorsa, düzeltme için kadastro müdürlüğüne başvurulabilir. Yapılan düzeltmeye katılmayan kişi, tebliğden itibaren otuz gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.

Askı ilanını görmedim, bana ayrıca tebligat da yapılmadı. Otuz günlük süre yine işler mi?

Evet. Kanuna göre askı ilanı, ilgililere tebliğ yerine geçer; kişiye ayrıca bildirim yapılması beklenmez. Bu yüzden kadastro çalışması yapılan bir köyde ya da mahallede taşınmazı olanların muhtarlığı ve kadastro müdürlüğünü takip etmesi gerekir. Süre kaçırılırsa tutanak kesinleşir; bundan sonra yalnızca kanunun izin verdiği sınırlar içinde dava açılabilir.

Askı süresinde dava açamadım. Tapuyu artık hiç dava edemez miyim?

Askı süresinin geçmesiyle tutanak kesinleşir ve kadastro mahkemesine gitme imkânı kapanır. Bununla birlikte kesinleşmeden itibaren on yıl dolmadan, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak genel mahkemelerde dava açılabilir. On yıl geçtikten sonra bu sebeplere dayanılarak itiraz ve dava yolu kapanır. Tespitten sonraki bir olaya dayanan istemler ise bu sürenin kapsamında değildir.

Taşınmazla ilgili açtığım dava sürerken bölgede kadastro başladı. Davama ne olur?

Bir taşınmaz için kadastro tutanağı düzenlenince, o taşınmazla ilgili genel mahkemelerde görülmekte olan davalarda görev sona erer ve dosyalar kadastro mahkemesine devredilir. Kadastro mahkemesi dosyayı tutanakla birleştirir ve kaldığı yerden incelemeye devam eder. Yani davanız düşmez; yalnızca görüleceği mahkeme değişir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.