İhtiyaç nedeniyle tahliye davası: şartlar, süreler ve yeni malikin durumu
Ev sahibinin kiracıyı çıkarabileceği en bilinen sebeplerden biri ihtiyaçtır. Türk Borçlar Kanunu, kiraya veren kiralananı kendisi ya da bazı yakınları için konut veya işyeri olarak kullanmak zorundaysa, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmesine izin verir (m. 350). Bu hak, kiracıya ihtarname göndererek ya da haber vererek kullanılmaz. Sözleşmeyi sona erdiren, mahkemenin tahliye kararıdır.
Bu yazı konut ve çatılı işyeri (dükkân, büro gibi üstü kapalı işyerleri) kiralarını anlatır.
Kimin ihtiyacı için dava açılabilir
Kanun ihtiyaç sahiplerini sınırlı olarak sayar:
- kiraya verenin kendisi,
- eşi,
- altsoyu, yani çocukları ve torunları,
- üstsoyu, yani anne, baba, büyükanne ve büyükbabası,
- kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.
Bu listede bulunmayan bir kişinin ihtiyacı tahliye sebebi olmaz. İhtiyaç sahibi ev sahibinin bir yakını olsa bile davayı kiraya veren sıfatıyla ev sahibi açar. İhtiyaç konut ihtiyacı olabileceği gibi işyeri ihtiyacı da olabilir. Kirada oturan ev sahibinin kendi evine taşınmak istemesi, evlenecek bir çocuğun ev ihtiyacı ya da ev sahibinin kendi işini açacağı bir dükkâna ihtiyaç duyması mahkemelerin sık değerlendirdiği durumlardır.
İhtiyacın gerçek olması
Kanun bir kullanma zorunluluğundan söz eder; ileri sürülen ihtiyacın gerçek olması gerekir.
İspat yükü ev sahibindedir. Mahkeme tanık beyanlarını, ev sahibinin oturduğu yerin kira sözleşmesi gibi belgeleri ve diğer delilleri birlikte değerlendirir. Evlenecek bir çocuk için ev isteniyorsa evlilik hazırlıklarını, işyeri ihtiyacında ise kurulacak işe yönelik somut adımları gösteren belgeler davanın seyrini etkiler. Soyut bir “ileride lazım olabilir” düşüncesi, kanunun aradığı kullanma zorunluluğunu karşılamaz. Amaç, ileri sürülen ihtiyacın kiracıyı çıkarmak için bulunmuş bir gerekçe olup olmadığını anlamaktır. Ev sahibinin ihtiyacı karşılayabilecek başka uygun bir taşınmazının bulunması da bu değerlendirmede göz önüne alınabilir.
Dava ne zaman açılmalı
Süre, sözleşmenin türüne göre değişir:
- Belirli süreli sözleşmede dava, kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır.
- Belirsiz süreli sözleşmede kanun, kiraya ilişkin genel hükümlerdeki fesih dönemine ve bildirim sürelerine bakar. Taşınmaz kiralarında fesih, üç aylık bildirim süresine uyularak yerel âdetteki kira döneminin, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için yapılabilir (m. 329). Bu kurallara göre belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır.
Ev sahibi, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse süre bir kira yılı uzamış sayılır (m. 353). Bu bildirim, ihtiyacın yeni ortaya çıktığı ve hazırlık için zamana gerek duyulan durumlarda işe yarar.
Dava, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (6100 sayılı Kanun m. 4). Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süreler işlemez (m. 18/A). Bir aylık süre içinde arabulucuya başvuran ev sahibi için süre, arabuluculuk boyunca durmuş olur; son tutanaktan sonra kalan süre içinde dava açılmalıdır.
Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar, örneğin kiracının belirli bir tarihte taşınması konusunda anlaşabilir. Kira uyuşmazlıklarında düzenlenen anlaşma belgesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Bu şerhi içeren anlaşma ilam niteliğinde belge sayılır; yani kiracı sözüne uymazsa ev sahibi mahkeme kararı almış gibi icraya başvurabilir. Anlaşılan konular hakkında taraflar artık dava açamaz (6325 sayılı Kanun m. 18).
Ev yeni satın alındıysa
Kiralanan satılır ya da başka bir yolla el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (m. 310). Kiracı evde oturmaya devam eder. Yeni malikin kendisi ya da yukarıda sayılan yakınları için ihtiyacı varsa kanun ona iki yol tanır (m. 351):
- Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirir.
- Dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açar.
İlk yol, bir aylık süre içinde yazılı bildirim yapılmasına bağlıdır. Bu bildirim yapılmazsa yeni malik ikinci yola, yani sözleşme süresinin sonunu beklemeye kalır. Kanun yeni malik için de aynı kullanma zorunluluğunu arar; ihtiyacın mahkemede ispatlanması gerekir.
Tahliyeden sonra üç yıllık kiralama yasağı
İhtiyaç gerekçesiyle kiracıyı çıkaran ev sahibi, haklı bir sebep olmadan taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz (m. 355). Bu kurala aykırı davranan ev sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Kanun tazminatın yalnızca alt sınırını belirlemiştir.
Kiracı açısından bu hüküm, ihtiyacın samimi olmadığı durumlarda tahliyeden sonra da başvurulabilecek bir güvencedir. Taşınmazın tahliyeden sonra kime ve ne zaman kiralandığını gösteren bilgilerin saklanması, ileride açılacak bir tazminat davasında işe yarar.
Kira bedelini ödememe ya da tahliye taahhüdü gibi kiracıdan kaynaklanan sona erme sebepleri bu davadan ayrıdır ve kendi şartlarına tabidir.
Sık sorulan sorular
Belirli süreli sözleşmede davadan önce ihtarname göndermek gerekir mi?
Ev sahibinin kendi ihtiyacına dayanan davada kanun, davadan önce ihtarname gönderilmesini şart koşmaz; davanın süresi içinde açılması yeterlidir. Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin altı ay sonra dava açabilmesi ise edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmasına bağlıdır. Dava süresinin bir kira yılı uzaması da yazılı bildirim gerektirir. Her durumda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır.
Dava açıldığında kiracı evi hemen boşaltmak zorunda mı?
Hayır. Kira sözleşmesini sona erdiren, mahkemenin tahliye kararıdır. Dava sürerken sözleşme devam eder; kiracı kiralananda oturmayı sürdürür ve kirayı ödemeye devam etmelidir. Bu dönemde kiranın ödenmemesi, temerrüde ilişkin hükümlerin ayrıca gündeme gelmesine yol açabilir.
Kiracı ihtiyacın gerçek olmadığını düşünüyorsa ne yapabilir?
Davada ihtiyacın gerçek ve zorunlu olmadığını gösteren delilleri sunabilir; ispat yükü ev sahibindedir. Tahliyeden sonra ev sahibi haklı bir sebep olmadan taşınmazı üç yıl dolmadan başkasına kiralarsa, eski kiracı son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.