Binadan kaynaklanan zarardan yapı maliki ne zaman sorumludur?
Kısaca
- Yapı maliki, yapım bozukluğu veya bakım eksikliğinden doğan zarardan sorumlu tutulabilir.
- Zarar gerçekleşmeden önce tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemler istenebilir.
- Bakım eksikliğinde intifa ve oturma hakkı sahiplerinin sorumluluğu ayrıca düzenlenmiştir.
Bir binadan veya başka bir yapı eserinden kaynaklanan zarar, yapı malikinin sorumluluğunu gündeme getirebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesi, yapımdaki bozukluk veya bakımdaki eksiklik nedeniyle doğan zararı düzenler. Bu nedenle yalnızca bir binanın yakınında zarar meydana gelmiş olmasıyla bütün sorumluluk koşullarının gerçekleştiği söylenemez. Zararın hangi yapı sorunundan kaynaklandığı belirlenmelidir.
Kanun ayrıca zarar henüz gerçekleşmeden tehlikenin giderilmesi için önlem istenmesine imkân tanır. Tazminat istemi ile tehlikeyi önlemeye yönelik talep farklıdır. Birinde gerçekleşmiş zarar, diğerinde zarar görme tehlikesi esas alınır. Somut olayda istenen hukuki korumanın hangisi olduğu açık tutulmalıdır.
Yapım bozukluğu ve bakım eksikliği
- madde iki ayrı kaynağa işaret eder: yapım bozukluğu ve bakım eksikliği. Bu kavramların olayla bağlantısı teknik ve hukuki değerlendirme gerektirebilir. Bir hasarın yalnızca eski bir yapıda ortaya çıkmış olması, sebebinin kesin olarak belirlendiği anlamına gelmez. Aynı şekilde yeni yapılmış bir bina olması da bütün bozukluk ihtimallerini dışlamaz.
İnceleme sırasında yapının hangi bölümünden kaynaklanan bir sorun bulunduğu, bu sorunun zararla ilişkisi ve ilgili kayıtlar somutlaştırılmalıdır. Fotoğraf, bakım belgesi veya teknik inceleme farklı olguları gösterebilir. Her belgenin neyi ortaya koyduğu açıkça belirtilmelidir. Yapının durumu hakkında bilinmeyen ayrıntılar varsayımla tamamlanmamalıdır.
6098 sayılı Kanun’un 69. maddesinden:
Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar. Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır.
Maddede yükümlü olarak yapı maliki gösterilir. Ancak bakım eksikliğinden kaynaklanan zararlarda intifa ve oturma hakkı sahiplerinin de malikle birlikte sorumluluğu düzenlenmiştir. İntifa hakkı, maldan yararlanmaya; oturma hakkı ise binadan veya bölümünden konut olarak yararlanmaya ilişkin bir ayni haktır. Hangi kişinin hangi hakka sahip olduğu kayıtlarla belirlenmelidir.
Buradaki intifa ve oturma hakkı sahipliği, binayı herhangi bir nedenle fiilen kullanan herkesle aynı kavram değildir. Kanunda sayılan sıfatların bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir. Özellikle bakım eksikliğine ilişkin cümle, bütün sorumluları yapım bozuklukları yönünden de aynı şekilde sayan sınırsız bir kural gibi okunmamalıdır.
Zararın önlenmesi için önlem istemi
- madde, başkasına ait bina veya yapı eserinden zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişinin gerekli önlemleri hak sahiplerinden isteyebileceğini düzenler. Bu yolun tartışılabilmesi için zararın mutlaka gerçekleşmiş olması gerekmez. Tehlikenin ne olduğu ve hangi yapıyla ilişkili bulunduğu açıklanmalıdır. Sadece genel bir endişe ile somut tehlike iddiası birbirinden ayrılmalıdır.
6098 sayılı Kanun’un 70. maddesinden:
Bir başkasına ait bina veya diğer yapı eserlerinden zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, bu tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilir. Kişilerin ve malların korunması hakkındaki kamu hukuku kuralları saklıdır.
Kanun kişilerin ve malların korunmasına ilişkin kamu hukuku kurallarını da saklı tutar. Dolayısıyla özel hukuk kapsamında önlem istemek, ilgili idari kuralların bütünüyle devre dışı kaldığı anlamına gelmez. Hangi başvurunun hangi korumayı sağladığı ayrı değerlendirilmelidir. Bu yazıda doğrulanmamış bir idari başvuru süresi veya ceza tutarı belirtilmemektedir.
Önlem talebi hazırlanırken tehlikenin yeri, niteliği ve etkileyebileceği kişiler veya mallar açıklanabilir. Varsa daha önce yapılan bildirimlerin tarihi de gösterilmelidir. Ancak bildirim yapılmış olması tek başına bütün zarar koşullarını ispatlamaz. Talep edilen önlem ile belirlenen tehlike arasında bağlantı kurulması gerekir.
Birden fazla sorumlu ve rücu
- madde, sorumluların kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkını saklı tutar. Rücu, ödenen tazminatın ilgili diğer sorumludan geri istenmesine ilişkin imkândır. Zarar görene karşı sorumlulukla sorumluların kendi aralarındaki paylaşım aynı hukuki ilişki değildir. Bu ayrım, birden çok kişinin olayla bağlantısı bulunduğunda özellikle önemlidir.
6098 sayılı Kanun’un 61. maddesinden:
Birden çok kişi birlikte bir zarara sebebiyet verdikleri veya aynı zarardan çeşitli sebeplerden dolayı sorumlu oldukları takdirde, haklarında müteselsil sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanır.
6098 sayılı Kanun’un 62. maddesinden:
Tazminatın aynı zarardan sorumlu müteselsil borçlular arasında paylaştırılmasında, bütün durum ve koşullar, özellikle onlardan her birine yüklenebilecek kusurun ağırlığı ve yarattıkları tehlikenin yoğunluğu göz önünde tutulur. Tazminatın kendi payına düşeninden fazlasını ödeyen kişi, bu fazla ödemesi için, diğer müteselsil sorumlulara karşı rücu hakkına sahip ve zarar görenin haklarına halef olur.
Birden çok kişinin aynı zarardan farklı sebeplerle sorumlu olması mümkündür. Bununla birlikte bütün kişilerin eşit oranda ödeme yapacağı şeklinde otomatik bir sonuç çıkarılamaz. 62. madde, paylaşımda tüm koşulların, özellikle kusurun ağırlığı ve yaratılan tehlikenin yoğunluğunun dikkate alınmasını ister. Kişilerin olayla ilişkisi ayrı ayrı belirlenmelidir.
Kendi payından fazlasını ödeyen kişinin diğer sorumlulara başvuru hakkı da bu çerçevede değerlendirilir. Yalnızca ödeme yapılmış olması, hangi miktarın geri istenebileceğini bütün olaylar için aynı şekilde göstermez. Ödemenin kapsamı ve ilgili kişilerin sorumluluğu ortaya konulmalıdır. Önceden bilinmeyen bir paylaşım oranı yazılmamalıdır.
Tazminatın kapsamı ve belgeler
Tazminat değerlendirmesinde zarar kalemleri birbirinden ayrılmalıdır. Bir eşyanın onarım gideri ile başka bir zarar iddiası aynı belgeyle açıklanmayabilir. Talep edilen tutarın hangi zarara dayandığı gösterilmelidir. Sadece toplu bir rakam belirtmek, zarar ile yapım bozukluğu veya bakım eksikliği arasındaki bağlantıyı kurmaz.
6098 sayılı Kanun’un 51. maddesinden:
Hâkim, tazminatın kapsamını ve ödenme biçimini, durumun gereğini ve özellikle kusurun ağırlığını göz önüne alarak belirler. Tazminatın irat biçiminde ödenmesine hükmedilirse, borçlu güvence göstermekle yükümlüdür.
6098 sayılı Kanun’un 52. maddesinden:
Zarar gören, zararı doğuran fiile razı olmuş veya zararın doğmasında ya da artmasında etkili olmuş yahut tazminat yükümlüsünün durumunu ağırlaştırmış ise hâkim, tazminatı indirebilir veya tamamen kaldırabilir. Zarara hafif kusuruyla sebep olan tazminat yükümlüsü, tazminatı ödediğinde yoksulluğa düşecek olur ve hakkaniyet de gerektirirse hâkim, tazminatı indirebilir.
Zarar görenin zararın doğmasına veya artmasına etkisi ileri sürülüyorsa bunun dayanağı açıklanmalıdır. Kanundaki indirim veya kaldırma imkânı, her iddianın kabul edildiği anlamına gelmez. Aynı şekilde yalnızca yapı sahibinin maddi durumuna bakılarak herkes için aynı indirim sonucu söylenemez. Maddelerin koşulları somut olay üzerinden değerlendirilir.
İnceleme dosyasında mülkiyet ve ayni hak bilgileri, yapıya ilişkin kayıtlar, olayın belgeleri ve zarar kalemleri birlikte bulunmalıdır. Tehlikeyi önleme istemiyle geçmiş zararın giderilmesi talebi ayrı gösterilebilir. Böylece hangi olgunun hangi hukuki talebi desteklediği anlaşılır hale gelir. Doğrulanmamış teknik değerlendirmeler kesin tespit gibi sunulmamalıdır.
Sık sorulan sorular
Zarar oluşmadan önlem istenebilir mi?
- madde, bina veya yapı eserinden zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişiye gerekli önlemleri hak sahiplerinden isteme imkânı verir.
İntifa hakkı sahibinin sorumluluğu var mı?
- madde, bakım eksikliğinden doğan zararlarda intifa ve oturma hakkı sahiplerini malikle birlikte müteselsilen sorumlu tutar.
Birden çok sorumlu eşit pay mı öder?
- madde, paylaşımda bütün koşulları, özellikle kusurun ağırlığını ve yaratılan tehlikenin yoğunluğunu dikkate alır. Otomatik eşit paylaşım kuralı öngörmez.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.